Порядок покупки квартиры — с чего начать и оформление
Источник изображения: www.pixabay.com
Как купить квартиру без проблем и ошибок? Это просто, если подойти к делу организованно и выполнять пошаговые инструкции, описанные в этой статье.
С чего начать покупку квартиры
Поставив цель приобрести квартиру, стоит составить перечень характеристик, которыми должна обладать недвижимость.
Сузить выбор можно, если сразу определиться на каком рынке: первичном или вторичном будут происходить поиски жилья. Выбрав вторичку, стоит подумать о том, так ли необходима квартира с хорошим ремонтом и меблировкой или вы будете все переделывать и обустраивать на свой вкус.
Определитесь с денежным лимитом, который вы готовы пустить в расход на приобретение квартиры. Попутно могут возникнуть дополнительные траты, это тоже нужно иметь в виду. Специалисты не советуют обращать внимание на слишком дешевые варианты, так как за ними, скорее всего, скрываются какие-либо проблемы.
Подумайте о финансировании своей покупки. Возможно, у вас есть сбережения или вы планируете взять ипотеку – все расчеты нужно сделать заранее.
Решите, кто будет заниматься поисками квартиры и юридическими вопросами: вы, агентство или посредник.
Внимание! Расставив приоритеты, вы не будете размениваться на несущественные факторы и быстрее найдете нужный вариант.
Чем больше вариантов вы рассмотрите, тем больше шансов сделать отличный выбор.
Выбор квартиры для покупки и оценка ее стоимости
Стоимость 1 кв. м на территории РФ сильно варьируется в зависимости от регионов, поэтому говорить о каком-то среднем ценообразовании бесполезно. Поэтому для каждого населенного пункта нужно уточнять информацию у агентов недвижимости.
Приобретать квартиру на первичном рынке (в новостройке) выгодно, но такое мероприятие бывает опасным, особенно если дом еще не сдан в эксплуатацию. В этом случае можно надолго отсрочить переезд в новое жилье из-за ремонта или неготовности застройщика к сдаче квартир. А если попадется недобросовестная строительная компания, есть риск потерять и вложенные деньги, и время, потраченное на ожидание.
Покупая квартиру на вторичном рынке, можно избежать вышеописанных сложностей, но при этом нужно отнестись максимально внимательно и осторожно к юридическому оформлению, чтобы в будущем на ваше жилье никто не смог претендовать.
Стоимость недвижимости определяют следующие факторы:
- количество этажей в доме и этаж, на котором расположена квартира;
- возраст дома и его оригинальные особенности;
- обустройство прилежащей территории;
- инфраструктура района;
- планировка жилища;
- количество комнат;
- суммированный метраж жилых и нежилых комнат;
- наличие лоджии или балкона и их состояние;
- совмещенный или разделенный санузел;
- состояние системы отопления;
- средние показатели коммунальных счетов.
Выделяя сумму на приобретение квартиры, стоит включить в нее дополнительные траты:
- переоформление документов;
- услуги агента по недвижимости (до 10 процентов от сделки);
- возможный ремонт;
- приобретение новой мебели, техники и других бытовых товаров.
На заметку! Если обратиться в риэлтерские конторы под видом продавца и дать характеристики выбранного жилья, можно узнать ориентировочную стоимость квартиры. После этого понять, насколько приемлема ее цена, будет несложно.
Какие существуют способы покупки квартиры
В зависимости от того, какими средствами располагают покупатели, приобрести квартиру они могут следующими способами.
Наличный расчет
Несмотря на то, что этот способ самый выгодный для покупателя, имеющего необходимую сумму для расчета, он вместе с этим и самый рискованный. При передаче денег нужно быть уверенным в честности продавца и в том, что договор правильно оформлен и подписан. Однако передавать деньги все же лучше в присутствии нотариуса или другого свидетеля.
Ипотека
Такой способ хорош для тех, кто хочет сразу стать собственником жилья и выплачивать за него фиксированную сумму ежемесячно. Ипотека подходит людям, имеющим высокий и постоянный заработок, но не для пенсионеров. Как правило, при оформлении требуется внести первоначальный взнос, он может составить от 10 – 40% от суммы. При отсутствии такого условия стоит задуматься о скрытых рисках. Ставка по ипотеке может варьироваться от 10 до 14%.
Важно! Оформляя ипотеку, необходимо подобрать платеж, который не станет тягостным бременем и позволит вести привычный образ жизни.
Рассрочка
Обычно при такой системе расчета, покупатель вносит половину требуемой суммы, а остаток выплачивает равными частями в течение заранее оговоренного промежутка времени. Он может составить от 3 месяцев до 2 лет. Многие застройщики практикуют беспроцентную рассрочку, другие берут приблизительно 10% за такую услугу.
Материнский капитал
Один из способов реализации маткапитала – это приобретение жилья. Особенность этого способа в том, что средства для покупки будут выделены лишь через два месяца после оформления договора купли-продажи. При этом деньги нельзя получить наличными, их переводят на особый счет и во время заключения сделки они переходят к продавцу. Если для приобретения жилья суммы маткапитала недостаточно, то разницу покупатели должны выплатить самостоятельно.
За счет средств маткапитала можно сделать первый ипотечный взнос или погасить долю жилищного кредита. Однако средства нельзя потратить на покупку недвижимости у родственников.
Порядок покупки квартиры — пошаговая инструкция
Любой гражданин сможет совершить приобрести жилье без проблем, если будет знать, как происходит покупка квартиры пошагово:
- Для начала необходимо определиться, будет ли вам кто-то помогать, либо вы будете заниматься процедурой самостоятельно.
- Следующий этап – выбор квартиры. Определившись с жильем, можно перейти к переговорам с продавцом. Возможно, потребуется сделать первый взнос.
- После обсуждения нужно изучить все имеющиеся документы и выписки на недвижимость. Они должны быть оригинальными, достоверными и непросроченными.
- Далее, составляется и заключается договор купли-продажи. Завершающий этап – регистрация документов.
В ипотеку
Выбрав собственность, следует переходить к определению банка, а именно в какой можно будет нести заявку. Банк при рассмотрении заявки учитывает в основном размер заработной платы гражданина, и чем она выше, тем больше шансов на одобрение заявки.
Следующий этап – обсуждение условий сделки.
После обсуждения всех пунктов собственник может начинать оформлять кредит и вносить первоначальный взнос. Первый взнос составляет примерно от 10 до 40 % от полной стоимости жилплощади.
Далее идет оформление квартиры в собственность.
По окончании оформления документов стороны подписывают акт приема-передачи квартиры.
Без риэлтора
Если в сделке купли-продажи участвуют только продавец и покупатель, то у последнего есть отличная возможность поторговаться.
Подготовкой документов занимается продавец, а покупателем платится лишь налог в виде гос. пошлины (около 2 тыс.). Владелец жилья может быть единственным или долевым собственником, либо иметь равные права на недвижимость с супругой.
Покупателю должна быть представлена справка из ЕГРП, документ о количестве квадратных метров и плане квартиры, документы на право собственности, выписку из поквартирной книги, паспорт продавца и справку о его дееспособности; чтобы будущий владелец имел полную информацию о недвижимости, ее собственниках и прописанных в ней людях.
При самостоятельном проведении сделки условия договора стоит обсудить с юристом. После подписания всех документов их регистрируют в МФЦ.
На вторичном рынке
Хотя приобретение жилья на вторичном рынке считается универсальным и безопасным способом, даже для этого случая есть свой порядок:
- обеими сторонами обсуждаются все условия сделки;
- заключается договор купли-продажи;
- договор регистрируется в Росреестре, после чего продавцу выплачивается оговоренная сумма.
На материнский капитал
Определившись с выбором квартиры, потребуется обратиться в Пенсионный фонд, где оформить документально просьбу о переводе средств в банк.
При получении средств заемщик осуществляет расчет. Далее, составляются документы подтверждающий факт перевода средств и свидетельство о праве собственности. При этом собственниками с равными долями будут являться все члены семьи. Им выдадут именные сертификаты.
Как проверить квартиру перед покупкой
Чтобы быть уверенным в том, что предлагаемое жилье пригодно к проживанию, не нуждается в срочном ремонте и не таит в себе юридических проблем, необходимо провести двухэтапную проверку.
Осмотр
Осматривать квартиры лучше всего днем, когда естественное освещение позволяет выявить все дефекты: трещины и неровную поверхность стен, потеки на потолках, некачественную проводку и т. д. Если выбирать жилье в холодный сезон, то можно оценить работу системы отопления и проверить нет ли в помещении сырости, плесени и сквозняков.
Необходимо уделить внимание водопроводу и сливной системе. Например, для верхних этажей характерен низкий напор воды.
Обязательно нужно узнать, что за люди живут по соседству и не беспокоили ли они бывших жильцов. У самих соседей можно получить информацию о хозяевах квартиры.
Юридическая проверка
Итак, следует обратить внимание на такие моменты.
Обязательно нужно получить справку из ЕГРН. В ней содержится полная информация о владельцах жилья, обременениях и технические характеристики.
Удостовериться в том, что продавец обладает правом собственности на жилье и сделать запрос о способе получения такого права:
- договор купли-продажи – если происходит частая смена собственников, это может быть признаком мошеннических действий;
- приватизация – если в договоре о приватизации могли быть не вписаны несовершеннолетние дети и их согласие не учтено, то, сделка может проходить как фиктивная;
- дарственная – если с фактом дарения не согласны родственники дарителя, они могут заявить о своих правах;
- наследство – если наследование произошло не так давно, то другие наследники могут подать апелляцию и опротестовать завещание.
Кроме того необходимо:
- Удостовериться, что все жильцы выписаны из квартиры. Это подтвердит выписка из домовой книги.
- Сверить по кадастровому паспорту планировку и площадь жилья. Если имеется перепланировка и переоборудование, то можно убедиться в законности этих мероприятий.
- Проверить не была ли квартира сдана в аренду, так как продать ее можно лишь по истечении срока договора.
- Если владелец состоит в браке, то он обязан предоставить согласие супруга на продажу недвижимости, заверенную нотариусом.
- Если владелец – несовершеннолетний, нужно получить согласие родителей или законных опекунов.
- Продавец должен предоставить квитанцию об оплате коммунальных услуг и налоговых пошлин. Если есть задолженность, то оплату покупатель может компенсировать из стоимости жилья.
Важно! Юридические бумаги не должны иметь помарок и подчисток, любые исправления должны заверяться нотариально. Все договоры, вступившие в силу до 2013 г. должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Возможные проблемы при покупке квартиры и советы как их избежать
Перечислим основные проблемы при покупке жилья:
- Оформление сделки сразу с несколькими покупателями. Избежать этой проблемы можно, если передавать средства после того подтверждения права на собственность.
- Проведение сделки по поддельным документам. Собственнику следует лично, удостовериться в подлинности документов. Так, лучше всего встретиться с продавцом квартиры, чтобы подтвердить использование доверенности.
- Собственник намеренно затягивает выписку из квартиры и возврат денег по судебному решению. Избавиться от таких неприятностей можно указав в договоре срок, в течение которого продавец должен выписаться и покинуть жилье.
- Продавец просит в заключенном договоре указать меньшую сумму сделки. На такую просьбу стоит ответить отказом, помня, что это своего рода афера и может преследоваться по закону.
Заключение
Чтобы приобретение жилья прошло гладко, а квартира соответствовала всем вашим запросам, контролируйте весь процесс покупки и обращайтесь за помощью только к специалистам с хорошей репутацией.