Перечень необходимых документов для купли-продажи квартиры

Источник изображения: mfc-samara.ru

Продажа жилья традиционно считается рискованной сделкой. От неприятных неожиданностей не застрахованы не только покупатели, но и продавцы недвижимости. Продать квартиру без осложнений, особенно на вторичном рынке, почти невозможно. Но минимизировать риски можно и нужно. Для этого необходимо самостоятельно проанализировать заинтересовавшие предложения, разобраться в юридических тонкостях сделки, уточнить, какие конкретно документы нужно подготовить для продажи квартиры и какие требования к ним предъявляются.

При соблюдении этих условий удастся избежать опасностей при продаже жилья.

Кто может выступать в роли продавца квартиры

Перед заключением сделки покупатель выясняет, действительно ли продавец числится собственником квартиры по закону. Право на заключение сделки имеет только тот, кто указан в правоустанавливающих документах.

К ним относятся:

• договор дарения;
• предыдущий договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
• свидетельство о регистрации права на жилое помещение.

По желанию владелец квартиры может передать право на распоряжение имуществом своему представителю. В роли доверенного лица может выступить любой дееспособный гражданин: родственник, уполномоченный риелтор, знакомый.

Важно! Доказательством передачи права на заключения сделки выступает нотариально заверенная доверенность. Подлинность и срок действия доверенности проверяются перед подписанием договора о продажи жилья.

В некоторых случаях фактический собственник не имеет права самостоятельно продавать квартиру:

1. Если квадратные метры оформлены на несовершеннолетнего (до 14 лет), то фактически ею распоряжаются опекуны или родители.
2. Подростку в возрасте 14-18 лет требуется согласие от своих законных представителей.
3. Гражданин, дееспособность которого ограничена судом, не имеет право совершать крупные сделки. Его интересы представляют назначенные опекуны.

Сделки, заключенные от лица недееспособных граждан, могут быть оспорены и признаются юридически ничтожными. Поэтому с осторожностью стоит покупать и продавать жилье, если в роли продавца или покупателя выступают:

• лица преклонного возраста (80 лет и старше);
• граждане, страдающие от наркотической или алкогольной зависимости;
• лица с выраженными психическим заболеваниями, имеющие официально подтвержденный диагноз.

Список необходимых документов при продаже квартиры

Квартира может находиться в долевой собственности. В этом случае нужны документы всех лиц, которые числятся собственниками квадратных метров.

Важно! Продавать можно только с приватизированное жилье. Если квартира предоставлена гражданину на условиях социального найма, распоряжаться ею он не вправе.

К моменту заключения сделки продавец должен иметь на руках следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность собственника. Если продажа совершается по доверенности, паспорт требуется от уполномоченного представителя хозяина квартиры;
• свидетельство о заключении брака и письменное разрешение на продажу второго из супругов, заверенное нотариально. Эти документы предоставляются, если квартира входит в состав имущества, приобретенного в браке;
• документы, подтверждающие право собственности. Чаще всего это дарственная или предыдущий договор о продаже квартиры и свидетельство, которое регистрирует право собственности на жилье;
• если собственником квартиры является несовершеннолетний, то обязательно разрешение от органов опеки - эксперты следят за соблюдением прав детей и не позволят продавать недвижимость, если это противоречит интересам ребенка;
• техпаспорт жилого помещения, который выдает БТИ. Срок действия документа — 5 лет. Поэтому в случае необходимости техническую документацию на квартиру придется обновить;
• выписку из домовой книги - ее целесообразно оформлять, когда покупатель уже найден: срок действия выписки всего месяц;
• если на продажу выставлена квартира, полученная по завещанию или дарственной, необходимо получить в налоговых органах справку, подтверждающую отсутствие задолженностей по налоговым платежам.

Совет! Основной пакет документов, нужных для продажи квартиры, целесообразно приготовить заранее: так дело пойдет быстрее, да и покупатели не «перегорят» за время, потраченное на ожидание.

Какие нужны документы, чтобы обеспечить чистоту сделки

Кроме обязательных документов, покупатель обычно просит предоставить дополнительные, с помощью которых можно убедиться в отсутствии юридических препятствий для совершения сделки.

Операции с недвижимостью может оспорить как продавец, так и покупатель. Законом предусмотрен достаточный срок для этого (не менее 2 лет).

Чтобы обезопасить себя, покупателю достаточно двух документов:

1. Полной выписки из Госреестра, в которой содержится информация о всех операциях с квартирой (купля, продажа, дарение, переход по наследству). Если на имущество наложен арест в результате судебного разбирательства или похожие обременения, это также зафиксировано в выписке из ЕГРП.
2. Выписки из домовой книги, в том числе и с архивными дополнениями. В ней фиксируются сведения о лицах, которые проживают на интересующей жилплощади или зарегистрированные на ней ранее. С помощью этой информации можно обезопасить себя от скрытого обременения: бывших супругов, судимых родственников, неизвестных наследников.

Важно! Никакие официальные документы не гарантируют юридической чистоты сделки на 100%. Если квартира вызывает сомнения, например, она часто переходила из рук в руки по доверенности, разумно отказаться от покупки или обратиться за консультацией к жилищному юристу.

Судебное разбирательство может быть инициировано и со стороны покупателя. Для того, чтобы избежать исков, в интересах продавца оформить сделку корректно.

К договору прилагают:

1. Полный перечень лиц, которые имеют право пользования жилплощадью. Это могут быть граждане, которые сняты с регистрационного учета из-за службы в армии или отбывания наказания. После заключения сделки они легко могут оспорить ее в суде, а новый владелец, в свою очередь, подаст иск против продавца.
2. Подробный список технических дефектов, которые ухудшают состояние квартиры. К ним относятся изношенные коммуникации, аварийная электропроводка, повреждения стен, балкона. Если на продажу выставляется жилье в аварийном состоянии, нелишне иметь на руках документ о том, что покупатель знал о недостатках квартиры и действовал осознанно. В противном случае появляются основания для судебного разбирательства.

Важно! Не старайтесь сознательно скрыть дефекты жилплощади, особенно это если это затрудняет пользование имуществом. Срок исковой давности по подобным делам — два года. За это время замаскированные недостатки раскроются и сделку оспорят.

Возможные дополнительные документы для продажи квартиры

В сомнительных случаях желательно вести переговоры в присутствии нотариуса: он подтвердит осознанность и добровольность действий покупателя и продавца квартиры.

Важно! Если человек лишен дееспособности по решению суда, никаких сделок он совершать не может. Для покупки недвижимости необходимо связаться с его опекуном или законным представителем.

В некоторых случаях перечень необходимых документов увеличивается.

1. Если квартира принадлежит пожилому человеку, полезно подтвердить его дееспособность на момент совершения сделки. Для этого можно получить справку из психиатрического диспансера по месту жительства.
2. Обязательно подтверждение дееспособности, если сделка заключается с участием человека с выраженными психическими проблемами или страдающего зависимостями (алкоголизм, наркомания). До подписания договора полезно получить справку из медицинского учреждения и прибегнуть к помощи нотариуса.
3. Для продажи квартиры, входящей в состав имущества, приобретенного в браке, необходимо согласие обоих супругов. Это касается как существующего брака, так и расторгнутого. К нотариально заверенному согласию прикладывается свидетельство о браке или его расторжении.
4. В случае, если один из супругов скончался, к пакету документов прилагается свидетельство о смерти.
5. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и предыдущий договор о продаже квартиры обезопасит сделку дополнительно.
6. В случае явной перепланировки покупатель может потребовать кадастровый паспорт для того, чтобы удостовериться в законном характере изменений.

Список необходимых документов при продаже квартиры в разных случаях

Кроме обязательного минимума документов, который требуется при любых операциях с недвижимостью, существуют и дополнительные документы, которые потребуются в конкретном случае. Их характер и количество будет зависеть от юридического статуса квартиры, семейного положения продавца, особенностей договора купли-продажи.

Простые и прозрачные ситуации на вторичном рынке жилья большая редкость. Нечасто можно встретить квартиру, единственным хозяином которой числится дееспособный взрослый человек без родственников. Более распространена ситуация, когда права на недвижимость имеют сразу несколько граждан, или, например, требуется особого порядка расчетов. 

За наличные

Наличный расчет при совершении сделок на крупные суммы встречается редко. Чаще покупатель перечисляет деньги за квартиру на банковский счет, что намного безопаснее.

Если наличные предаются из рук в руки, необходима подтверждающая расписка. Договор купли-продажи не подтверждает факт передачи денег и завершение расчетов. Он только закрепляет переход права собственности к покупателю.

Важно! Расписку желательно заверить у нотариуса. Передачу денег лучше проводить в проверенном месте (банк или нотариальная контора). Юристы рекомендуют передавать крупные суммы в присутствии свидетелей.

По ипотеке

Если квартира покупалась с привлечением заемных средств (по договору ипотеки), и долг банку еще не выплачен, то распоряжаться ею можно только с согласия кредитора.

Необходимо учитывать важный нюанс: продавец в данном случае является собственником квартиры формально. Права на распоряжение недвижимостью остаются у банка. Поэтому к основным документам для продажи квартиры добавляется еще и письменно согласие банка на отчуждение залогового имущества.

Внимание! Если квартира была куплена по ипотеке, а долг уже выплачен, никаких дополнительных документов не нужно.

За материнский капитал

Если квартира приобреталась на средства материнского капитала, покупатель потребует от продавца подтвердить, что имущественные права несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, не пострадают. Чаще всего достаточно предъявить документы о том, что дети будут прописаны по новому адресу и на их имя будет зарегистрирована доля в другой квартире.

В редких случаях на имя несовершеннолетнего открывают банковский счет с компенсирующими выплатами. Это происходит, если ребенок имеет долю в продаваемой квартире, а зарегистрирован по другому адресу.

С несовершеннолетними

Несовершеннолетний может быть собственником квартиры или доли, а может быть только зарегистрирован на квадратных метрах.

В первом случае (несовершеннолетний — собственник) необходимо разрешение от органов опеки на продажу квартиры.

Во втором случае ребенок не считается участником сделки, поэтому разрешение из государственных органов не требуется.

Важно! В случае, если ребенок остался без родителей и находится на попечении, одобрение опеки требуется в любом случае.

В результате операций с жильем права ребенка не должны нарушаться, а его благосостояние ухудшиться. Поэтому после продажи квартиры он должен быть зарегистрирован на равноценной жилплощади или получить денежную компенсацию на собственный счет в банке.

Другие возможные нюансы

Если новые владельцы квартиры не согласятся переоформить на свое имя договоры о предоставлении услуг (чаще всего это касается доступа в интернет, стационарного телефона, радиоточки и домофона), продавец должен расторгнуть отношения с поставщиками.

Это важная деталь, так как по действующему договору продолжится списание средств и накопление долгов. Если не урегулировать отношения со сбытовыми организациями, можно через 1-1,5 года получить требование на выплату крупной суммы с взысканием пени.

Регистрацию перехода права собственности недвижимости к покупателю можно провести через МФЦ. Причем фактически сделка регистрируется в Росреестре, а МФЦ вытупает посредником между государственными регистрационными органами и гражданами.

Важно! В 2019 году ве операции с московской недвижимостью регистрируются через МФЦ. Жители российских регионов могут обращаться как в МФЦ, так и в напрямую в Росреестр.

Заключение

Продажа квартиры требует осторожности, тщательной подготовки документов. Чаще говорят о возможных рисках для покупателей, но и продавец может пострадать от мошеннических действий. Чтобы избежать этого, выполняйте простые правила.

Документы на квартиру должны быть в порядке, даже если продажа в скором времени не планируется: быстро собрать бумаги не получится. Нельзя спешить при сделках, даже если покупатель подгоняет и требует срочной продажи. Опасно оформлять документы с нарушением юридических требований: так можно сэкономить, но получить крупные неприятности в будущем.