Как проверить "чистоту" квартиры при покупке самостоятельно

Источник изображения: www.pixabay.com

Приобретение вторичного жилья – это всегда риск, поскольку мошеннические действия зачастую связаны с практикой продажи чужой недвижимости. Это происходит просто – достаточно представить фальшивые документы. Однако у каждого покупателя есть возможность самостоятельно проверить квартиру. Для этого необходимо ознакомиться с методами, где можно обойтись без помощников.

Проверка вторичного жилья

Вторичное жилье – это недвижимость с историей смены владельцев по факту оформления сделки купли-продажи, договора дарения, наследования или вследствие других причин. Для проверки квартиры перед покупкой на вторичном рынке достаточно самостоятельно воспользоваться законными способами.

Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра и запросить выписку из ЕГРН по интересующему объекту. За бумажную версию физическому лицу придется заплатить 750 рублей, а в электронном виде она выдается за 300 рублей. Это утвержденная госпошлина, которая действует на территории России в 2019 году.

Благодаря полученному документу можно ознакомиться с информацией о действующем собственнике, наличии ипотечного обременения или судебного ареста, а также обо всех сделках, которые проводились с недвижимостью. Так можно выявить, к примеру, второго владельца жилья, который не был упомянут при разговоре с продавцом, а в представленных документах нет его письменного согласия.  

Важно! Дополнительной помощи посторонних лиц не нужно. Но если все вопросы по сделке решает юрист или риелтор по просьбе клиента (покупателя), значит, проверкой вторичного жилья будет заниматься он.

На что обратить внимание

Как самостоятельно проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой? Прежде всего необходимо обратить внимание на главные факторы – это документы и владельцы.

Собственник квартиры

Как уже было сказано, чтобы узнать данные настоящего владельца жилья, необходимо запросить в Росреестре или МФЦ выписку из ЕГРН. С ее помощью можно определить, кто ранее показывал квартиру потенциальным покупателям – настоящий собственник или риелтор, который не уточнил, что он просто представитель. В последнем варианте необходимо запросить у него нотариально заверенную доверенность от собственника. При этом важно проверить данные в представленных документах.

Зачем нужна проверка собственника? Во-первых, именно с ним будет заключаться сделка – даже при наличии доверенного лица в документах будут указываться данные настоящего владельца жилья. Во-вторых, с помощью выписки из ЕГРН нередко выявляются другие собственники, которые могут выступать против сделки.

Важно! Нельзя отдавать залог за квартиру без получения выписки из ЕГРН. Если владельцев у недвижимости несколько и один из них против продажи, сделка не состоится. Нередко эта мошенническая схема проводится специально: собственник, который взял денежный залог, попросту исчезает.

Предыдущие сделки

Не рекомендуется оформлять на себя квартиру, которая была куплена настоящим собственником недавно. Согласно статьям 168-172 ГК РФ, сделки по приобретению недвижимости можно оспорить при наличии оснований. Для этого существует срок давности – три года. Если прежнюю сделку признают недействительной, значит, и новые документы не будут иметь юридической силы. Получить деньги обратно будет сложно.

Доверенность

При наличии у представителя собственника доверенности важно проверить ее подлинность. Она должна быть нотариально заверенной, содержать информацию о собственнике, который дал права, и самом представителе. Также необходимо проверить паспорт доверенного лица – информация должна совпадать с данными в доверенности.

Может пригодиться:

 

Приобретение жилья: новостройка или "вторичка"?

 

Как зарегистрировать право собственности на квартиру

 

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи: порядок и способы

Прописка

Чтобы самостоятельно проверить "чистоту" квартиры при покупке, важно обратить внимание на прописанных людей, что возможно по представленной справке о составе семьи. Ее берет владелец в местной управляющей компании или отделении ГУВМ МВД РФ. Срок действия справки – не более 30 дней.

Залог

Если покупатель занимается проверкой юридической чистоты недвижимости, а собственник уже требует залог, нужно насторожиться. Зачастую подобные действия присущи именно мошенникам, которые в дальнейшем скрываются от потенциальных покупателей, не отдавая деньги назад.

Передача залога – это законная процедура, которая предусматривает получение собственником небольшой денежной суммы в качестве гарантии оформления сделки. Как только он получен, продавец перестает искать покупателя на жилье.

Процедура должна быть оформлена официально. Расписка от собственника делается в двух экземплярах (для продавца и покупателя).

Наследство

Наследование жилья зачастую становится причиной отказа от покупки. Большинство людей опасаются приобретать недвижимость, которая досталась по наследству. Все объясняется возможностью оспаривания сделки по факту появившегося наследника. На суде в дальнейшем он говорит о незнании смерти родственника. Несмотря на срок давности оспаривания сделки в течение трех лет, суд может встать на сторону истца и аннулировать договор купли-продажи.

Внимание! С 2003 года суд не аннулирует сделку купли-продажи в аналогичной ситуации, а присуждает выплату компенсации в пользу истца. Требовать выплаты он должен с других наследников.

Документы

Проверять документы на вторичное жилье необходимо с особенной тщательностью. В список обязательных для предоставления бумаг еще на этапе первой встречи с потенциальными покупателями входят:

• паспорт собственника;
• свидетельство о праве собственности;
• основание для его получения: договор купли-продажи, наследования, дарения и пр.;
• выписка из ЕГРН (действует в течение 30 дней);
• справка о составе семьи;
• выписка из лицевого счета недвижимости (подтверждает отсутствие задолженности по квартплате).

Если жилье показывает доверенное лицо, необходимо проверить наличие нотариально заверенной доверенности.

Другие нюансы

Нередко одним из собственников выступает несовершеннолетнее лицо. В этом случае необходимо проверить наличие письменного разрешения от органов опеки на проведение сделки. Без их ответа в Росреестре не сменят владельца.

Как выбрать вариант расчета

Существует несколько способов передачи денежных средств при покупке квартиры на вторичном рынке:

• через банковскую ячейку – банк выступает гарантом, передача защищена юридически, деньги проверены на подлинность, но это требует дополнительных затрат (придется оплатить пользование ячейкой);
• аккредитив – разновидность безналичного расчета, подразумевающая передачу денег банком продавцу, но по «заказу» покупателя;
• перечисление денег на карту банка – проводит покупатель самостоятельно в режиме онлайн или пользуясь банкоматом;
• передача наличными – рискованно, не требует дополнительных затрат и обращения в банк.

Рекомендуется выбирать безналичный расчет – на карту банка или расчетный счет, если он есть у продавца. В случае возникновения проблем можно будет доказать факт передачи денежных средств.

Правила заключения договора

Договор оформляется в количестве по числу собственников – прежних и новых, а также прибавляется еще один экземпляр для Росреестра. В документе указывается следующая информация:

• паспортные данные всех участников сделки;
• описание квартиры, включая юридический адрес и площадь;
• документы, которые подтверждают законность сделки: свидетельство о праве собственности и договор основания;
• место и дата проведения сделки;
• стоимость недвижимости с указанием факта передачи залога;
• ответственность сторон;
• порядок передачи собственности;
• подписи участников сделки с указанием полных ФИО.

Для составления договора лучше обратиться к юристу, который поможет составить текст документа с указанием всех необходимых данных.

Заключение 

Узнать историю вторички можно самостоятельно, если соблюдать правильный порядок действий, следовать всем советам и рекомендациям. В этом случае не придется тратить денежные средства на услуги юриста или риелтора. Прежде всего необходимо проверить подлинность и наличие всех требуемых документов, а также узнать данные о владельцах недвижимости.