Как рассчитать налог при продаже квартиры — сумма уплаты

Источник изображения: www.pixabay.com

Установленные налоги, порядок и размер выплат интересуют всех граждан, которые реализуют любые сделки с недвижимостью. Продажа имущества в этом плане не стала исключением. Больше всего сомнений вызывает срок владения объектом, необходимый для освобождения от сборов. Других интересует сама продажа и объекты недвижимости, переданные по наследству. Каждому хочется сэкономить, но важно учитывать существующие нюансы, связанные с налогами с продажи квартиры.

Какой налог нужно платить с продажи квартиры

Реализация жилья предполагает совершение нескольких действий:

1. Оформление договора купли-продажи с покупателем.
2. Передача жилплощади в собственность другого человека.
3. Передача денежных средств.

Главный определяющий фактор здесь – срок владения, минимальный. Когда решаются вопросы по налогам при продаже с квартиры, для каждой ситуации он устанавливается индивидуально.

Подоходный

Стандартная ставка для этого сбора – 13%, ее применяют по отношению ко всем физическим лицам. Налоговый период  – 1 календарный год. Отчитаться необходимо максимум спустя 4 месяца после окончания указанного периода. 2019 год выставляет такие же требования.

Налоговые органы в любом случае получают сведения относительно совершенных сделок, поэтому уклоняться от уплаты не рекомендуется, даже если решено просто подарить объект. Однако в последнем случае применяется другой порядок налогообложения. Так, если подарок совершают близкие родственники, налоги платить не нужно. 

Налог по переуступке прав по договору долевого участия

Обязанность по выплате сборов возникает у продавца и при переуступке прав. Но гражданин может снизить свои расходы, если воспользуется правом на оформление вычета. Покупатель при этом от каких-либо налогов освобождается. Главное – чтобы строительная компания узнала о намерении гражданина использовать свое право, здесь владение тоже учитывают.

Возможные другие налоги

Считается, что сделка заключается с получением дополнительного дохода. Именно за него граждане и отчитываются перед контролирующими органами. Остальные факторы тоже учитываются, но в меньшей степени, на текущий год – в том числе.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Налогооблагаемая база – доход, полученный собственником после реализации своего имущества. Чтобы сократить расходы, можно уменьшить такие показатели:

• расходы, понесенные собственником при покупке имущества - здесь подоходный налог и уменьшают;
• имущественные вычеты.

Но последний вариант доступен только для резидентов.

ДДУ предполагает несколько другие правила.

Выбирать разрешают только что-то одно. НДФЛ будет применяться в любом случае, если владелец продал имущество, которым владел менее трех лет. Если квартира приобретена после 2016 года, то срок владения для освобождения от налогов увеличивается до 5 лет. Это общее правило, действие которого распространяется на всех собственников, решивших получить долю.

Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры

Как уже говорилось, облагают сборами только полученную прибыль. К ней применяют стандартную ставку в 13%. В случае использования вычета этот показатель тоже важен, иначе уплата пройдет с ошибками.

Как рассчитать налог на продажу квартиры

Необходимо выяснить, какие расчетные показатели актуальны для того или иного случая. Далее применяется одна из формул, чтобы определить НДФЛ.

Главных показателя всего три:

1. Вычет, право по которому тоже подтверждается.
2. Налоговая ставка.
3. Стоимость, на которую не влияет прибыль.

У каждого из них свои особенности. По стоимости недавно были внесены новые правила – если по договору цена недвижимости меньше, чем 70% от общей кадастровой стоимости – налог платить все равно придется, даже если другие условия, к примеру по срокам, выполнены. Процент остается тем же.

Налоговая ставка – 13%, в случае с нерезидентами ее увеличивают до 30%.

Налоговый вычет – последний показатель, имеющий значение для тех, кто решил продавать.

Возможные случаи, когда не надо платить налог с продажи квартиры

От налога освобождаются все граждане, квартира которых приобретена до 2016 года, но продана спустя три года после владения имуществом. То же правило распространяется на тех, кто купил квартиру и продал не менее, чем за 70% от кадастровой стоимости, рассчитать которую можно с помощью специальных калькуляторов.

Освобождение применяют в том случае, если сумма продажи и покупки вышла одинаковой, и она составляет минимум 70% от кадастровой стоимости. Размер применяют стандартный.

Необходимые документы, прилагаемые к декларации при уплате налога

Требуется использовать как можно больше доказательств в пользу совершенной сделки, тогда учет будет правильным:

1. Перечень всех доказательств с указанием точного количества страниц. 
2. Отдельный пакет документов на вычет при необходимости.
3. Заявление на предоставление вычета в размере 1 млн рублей.
4. Копия гражданского удостоверения. 
5. Кадастровый паспорт. Потребуется при дарении или наследовании, либо других сделках с сильно заниженной ценой.
6. Договор дарения.
7. Доказательства в пользу расходов.
8. Подтверждение оплаты.
9. Копия договора купли-продажи с покупателем.
10. Копия свидетельства по имущественным правам на объект. Главное – чтобы территорией была Россия.

Документы передаются лично или по доверенности, либо в режиме онлайн. Долевой вариант схемы без этого тоже не обходится.

Главное – составить два экземпляра пакетов согласно законам РФ. Один остается у составителя, другой передается контролирующим органам.

Оплата НДФЛ осуществляется в любом подходящем банке, который находится ближе всего. Закон это подтверждает.

Изменения в законодательстве по уплате налога с продажи квартиры

Главные изменения коснулись сроков владения, необходимых для освобождения от уплаты сборов. Теперь вместо трех лет надо владеть объектом минимум 5 лет, чтобы освободить себя от необходимости уплаты любых сборов. Есть дополнительное ограничение по налогооблагаемой базе - до 70% от кадастровой стоимости, которая установлена на жилье.

Возможные нюансы при уплате налога с продажи квартиры

В свидетельстве о праве собственности всегда фиксируют дату, с которой начинается отсчет при совершении любых сделок по отчуждению.

Но есть и три исключения из действующего правила:

1. При регистрации до 1998 года свидетельство на объект может не выдаваться. Во внимание можно принимать любые документы, действующие на то время, когда физическое лицо совершило сделку.
2. В случае с кооперативом учету подлежит день, когда был выплачен последний пай, либо подписали акт передачи. Считается, что в этот момент гражданин стал собственником.
3. Наследство. В этой ситуации отсчет начинают со дня смерти собственника, изменение данного направления не коснулось.

В собственности менее трех лет

Налог на доход при продаже квартир, которыми владели менее трех лет, уплачивают в обязательном порядке. Главное – не перепутать эти перечисления с обычными сборами на прибыль. Последний уплачивается юридическими лицами, связанными с коммерческой недвижимостью. Сколько, зависит от конкретной ситуации.

Чтобы продать такие квартиры без уплаты налогов – надо, чтобы право собственности было зарегистрировано до 2016 года.

При этом учитываются любые виды совершенных сделок:

1. Заключение договора с иждивенцем.
2. Приватизация.
3. Наследство.
4. Дарение. Мало самого факта, всегда нужны документы.

В других случаях минимальный срок владения равен 5 годам.

Другие временные рамки согласно текущему законодательству отсутствуют. Но некоторые регионы имеют право устанавливать собственные ограничения. На федеральном уровне закрепляется порядок сбора доходов с физических лиц.

Обратите внимание! При этом стоимость квартиры должна составлять минимум 70% от общей цены из кадастра. Нерезидент правилу тоже подчиняется.

В собственности менее 5 лет

Здесь правило тоже самое – если срок менее установленного минимума, налог уплачивают в любом случае. На долевое участие требования тоже распространяются. Новый закон тут продолжает действовать.

Другие возможные нюансы

Особого разговора заслуживают ситуации, когда раньше у квартиры было несколько собственников. А потом один из них выкупил все доли, став единоличным владельцем. Но должны ли такие граждане платить налоги, если с момента оформления прав собственности прошло менее 3-5 лет? Ответ будет отрицательным. Изменение имущественных прав не влияет на результат рассмотрения вопроса, в том числе – когда в сделке участвовал пенсионер.

Учитывается и то, что собственники частных домов могут достраивать их. Здесь НДФЛ платят, если изменения коснулись внешних границ недвижимости. В противном случае от сборов освобождаются. Переуступка действует немного по-другому.

Заключение

Важно соблюсти сроки по уплате, когда все деньги будут перечислены. На март и апрель приходится большая часть работы в налоговой службе, это надо учитывать. Не стоит откладывать передачу отчетности на последние дни, чтобы не столкнуться с ажиотажем. Несвоевременное декларирование доходов ведет к наложению дополнительных штрафов на граждан. То же касается и налога, который будет перечислен не вовремя. Физический статус жилья имеет значение.

Налогообложение применяют далеко не для всех сделок, связанных с недвижимостью. В каждом случае обстоятельства рассматриваются индивидуально.