Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке
Источник изображения: ru.freeimages.com
Люди, планирующие покупку жилья в новом доме, предпочитают заключать ДДУ с застройщиком. Но иногда они сталкиваются с тем, что все квартиры в выбранном строении уже полностью раскуплены. В таком случае может оформляться договор переуступки квартиры. Что это за соглашение? Оно позволяет приобрести жилье у человека, подписавшего ДДУ с застройщиком.
Что такое переуступка квартиры
Люди, планирующие приобретение жилья таким способом, должны разобраться в том, что значит переуступка при покупке квартиры. Она представляет собой сделку, при которой право требования на квартиру переходит от одного гражданина к другому. Иначе такой процесс называется цессией, поэтому продавец выступает цедентом, а покупатель является цессионарием.
Важно! Основные сведения о том, что такое переуступка квартиры в новостройке, содержатся в Федеральном законе № 214-ФЗ.
По грамотно составленному соглашению передается не сама квартира, а право требования на нее от застройщика. Это обусловлено тем, что фактически жилье еще не существует на основании официальных документов. Покупатель может потребовать квартиру только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, для чего придется оформлять пакет документации.
Основные правила переуступки права собственности на квартиру в новостройке:
- составляется соглашение исключительно в отношении квартир, находящихся в строящихся домах, поэтому купить таким способом вторичку не получится;
- только участник долевого строительства может переуступить свое право требования другому гражданину;
- допускается переуступка не только по ДДУ, но и при наличии пая в ЖСК;
- по договору меняется участник строительства, поэтому в будущем застройщик передает жилье новому покупателю;
- соглашение, как и ДДУ, обязательно регистрируется в Росреестре, так как иначе у покупателя будут отсутствовать юридические права на квартиру;
- предварительно придется получить разрешение от застройщика;
- при цессии передается право требования, а не сам объект, поэтому только гарантируется, что в дальнейшем можно будет оформить право собственности на жилье.
Важно! Рекомендуется составлять договор с привлечением юриста, чтобы избежать подводных камней или мошенничества со стороны участника долевого строительства и застройщика.
Плюсы и минусы процесса
Оформление договора цессии имеет как положительные, так и отрицательные моменты. Преимущества и недостатки касаются и покупателя, и продавца. Прежде чем заключать официальный договор, следует оценить все характеристики процесса.
Для продавца
Человек, планирующий переуступить свое право на жилье, может воспользоваться следующими плюсами:
- возможность заработать крупную сумму, так как по договору цессии жилье продается по более высокой стоимости по сравнению с ценой, прописанной в ДДУ, поэтому сделка обычно осуществляется на последнем этапе строительства дома;
- при грамотном оформлении соглашения нет вероятности мошенничества или потери сбережений;
- цессия является довольно популярной сделкой, поэтому найти покупателя не составит труда.
Но подписание такого соглашения имеет для продавца и некоторые минусы:
- тратится много времени на оформление договора;
- приходится подготавливать множество документов;
- предварительно запрашивается разрешение от застройщика;
- приходится регистрировать договор в Росреестре;
- цессия облагается налогом, поэтому приходится уплачивать НДФЛ с полученной прибыли, а также сдавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Важно! Наиболее часто участник долевого строительства составляет договор цессии по вынужденным причинам или с целью получить доход.
Для покупателя
Покупать жилье с помощью договора цессии довольно выгодно. К преимуществам процесса для покупателя относятся следующие:
- квартира в строящемся доме по соглашению цессии продается по более низкой цене, чем на вторичном рынке;
- если у цедента имеются финансовые проблемы, он может продать права на квартиру по той же цене, по которой купил их на основании ДДУ;
- даже покупатель может заработать на перепродаже, так как после сдачи дома в эксплуатацию можно продать квартиру намного дороже, причем нередко наценка достигает 50%.
Но переуступка – это тип продажи, имеющий и некоторые недостатки для покупателя:
- строительная компания, занимающаяся возведением многоквартирного дома, может стать банкротом;
- застройщики часто затягивают процесс возведения строения или оформления документации;
- при наличии договора цессии воздействовать каким-либо образом можно исключительно на застройщика, а не на непосредственного продавца;
- существует вероятность, что продавец не исполнил свои обязательства перед застройщиком или просрочил выплату;
- нередко мошенники пользуются методом «двойных продаж», при котором жилье продается нескольким покупателям, поэтому право невозможно будет зарегистрировать в Росреестре.
Важно! Участок, на котором строится дом, не всегда грамотно оформляется застройщиками, поэтому перед покупкой жилья важно убедиться, что объект не будет принудительно снесен по решению суда.
Критерии выбора жилья
Если гражданин желает приобрести недвижимость на основании договора уступки на квартиру, важно ответственно подходить к выбору объекта. Для этого учитываются следующие критерии:
- изучается оригинал ДДУ, в котором должны быть печать и подпись застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Росреестре;
- проверяется репутация строительной фирмы: в интернете можно узнать, не находится ли компания на стадии банкротства, как много домов она построила, а также как отзываются о ней бывшие клиенты;
- на сайте федеральных арбитражных судов РФ через специальную электронную картотеку можно узнать, не заведено ли на застройщика какое-либо уголовное дело, связанное с обманом, мошенничеством или затягиванием сроков сдачи домов;
- тщательно анализируется проектная декларация, которая должна находиться на официальном сайте компании: в ней прописываются срок сдачи дома, особенности каждой квартиры и другая значимая информация, с помощью которой определяются добросовестность и платежеспособность фирмы;
- изучаются отзывы о работе предприятия: их можно легко найти в интернете на разных сайтах, в социальных сетях или на форумах, а если имеется много негативных откликов, желательно отказаться от договора цессии.
Только при грамотном выборе жилья можно минимизировать риски потери личных сбережений. Следует разбираться в том, что может означать та или иная информация о застройщике. Если компания постоянно задерживает сроки сдачи домов или предоставляет некачественные квартиры, то даже низкая стоимость недвижимости не может стать основанием для заключения сделки.
Как выполняется переуступка
Совершается сделка до того момента, как застройщик принимает решение сдать жилье в эксплуатацию. Процесс делится на последовательные этапы:
- Сбор документов. Для регистрации договора цессии потребуются: письменное согласие супруга (супруги) продавца на сделку, ДДУ, разрешение от застройщика, справка, подтверждающая погашение долга перед строительной организацией со стороны продавца, разрешение от банка (если жилье покупалось в ипотеку). Если покупатель состоит в официальных отношениях, его супруг (супруга) тоже должен составить письменное согласие на заключение договора цессии. Это требование является обязательным, без него невозможно зарегистрировать объект в Росреестре.
- Заключение соглашения. Договор цессии составляется исключительно в письменном виде. В него включаются следующие данные: дата и место заключения, адреса и паспортные данные участников, сведения из ДДУ, адрес квартиры, технические параметры объекта, оценка права требования, способ расчетов и реквизиты счетов, список документов, подготовленных участниками, права и обязанности сторон, их подписи с расшифровкой. Только при наличии письменного разрешения от застройщика можно будет требовать с него компенсацию за задержку сдачи дома или иные нарушения.
- Регистрация контракта. Для этого нужно посетить отделение Росреестра или МФЦ. Работнику выбранного учреждения передаются документы: ДДУ, договор цессии, квитанция об уплате госпошлины, паспорта участников, согласия супругов на совершение сделки, письменное согласие от застройщика, справка об отсутствии долга перед строительной фирмой, разрешение от банка. За регистрацию договора покупателем уплачивается пошлина в размере 350 рублей. Сотрудник МФЦ или Росреестра, принявший документацию, выдает расписку с указанием срока внесения изменений в реестр. Стандартно процесс регистрации занимает около 10 дней. В назначенный день покупатель получает документы и выписку из ЕГРН на квартиру, в которой указываются внесенные корректировки.
Эта процедура считается довольно простой, но если человек плохо разбирается в юридических тонкостях, будет целесообразнее привлечь юриста.
Получение квартиры по договору
Как только договор будет зарегистрирован, нужно дождаться сдачи дома в эксплуатацию. Строению присваивается почтовый адрес, застройщик оформляет кадастровый паспорт на каждую квартиру. Затем формируется протокол, на основании которого распределяются все квартиры и нежилые помещения.
После выполнения этих действий застройщик выдает каждому дольщику копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию. С гражданами подписываются акты приема-передачи жилья.
Далее нужно обратиться в отделение Росреестра для регистрации права собственности на квартиру: необходимо иметь при себе паспорт, договор цессии и документы, полученные от застройщика. Для выполнения процедуры уплачивается пошлина в размере 2000 рублей (для граждан) или 22 000 рублей (для компаний). Регистрация осуществляется в течение 10 дней, после чего заявитель становится владельцем жилья, поэтому может распоряжаться им по своему усмотрению.
Цена сделки
За расходы, связанные с оформлением сделки, ответственность несет покупатель. Он уплачивает госпошлину в размере 350 рублей за регистрацию договора. Продавец же уплачивает НДФЛ с полученной прибыли, которая представлена разницей между ценой в ДДУ и соглашении цессии.
Важно! Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре потребует уплаты госпошлины в размере 2000 рублей от всех собственников.
Возможные проблемы
Процесс оформления договора цессии считается довольно опасным, так как можно столкнуться с мошенничеством со стороны застройщика или участника строительства. В качестве примеров возможных сложностей можно привести следующие:
- если участник долевого строительства покупал жилье с помощью ипотеки, то первоначально он должен погасить долг, чтобы составлять договор цессии при отсутствии обременения на жилье;
- если на жилье претендуют несовершеннолетние, могут возникнуть сложности с представителями органов опеки, поэтому придется получать разрешение от этой инстанции;
- если ДДУ заключался с использованием маткапитала, процесс значительно усложняется, так как дети автоматически получают право на часть жилья.
При таких условиях желательно обратиться за помощью к опытному юристу, гарантирующему законность и юридическую чистоту сделки.
Заключение
Переуступка квартиры заключается в покупке права на жилье у участника долевого строительства. Эта сделка обладает как плюсами, так и минусами. Для ее реализации придется подготовить много документов и убедиться в юридической чистоте. Важно ответственно подходить к проверке продавца и застройщика, чтобы предотвратить мошенничество или иные подводные камни.