Определение рыночной стоимости квартиры при продаже
Источник изображения: www.pixabay.com
Процедура оценки недвижимого имущества относится к востребованным процедурам при сделках с жильем. При оформлении покупки или продаже это обязательный шаг, обойтись без которого нельзя. Для квартир или жилья в коммуналке такой вопрос на практике особенно актуален. Тем более это касается случаев, когда оформляют ипотеку.
Зачем нужна оценка стоимости квартиры
Необходимость в организации процесса чаще всего возникает при следующих обстоятельствах:
- Нужно оценить ущерб, причиненный имуществу в результате различных несчастных случаев.
- Вступление в наследство, когда имущество переходит от бывшего владельца.
- Оформление кредита, особенно – если квартира используется в качестве залога.
- Различные споры, предполагающие организацию судебных разбирательств.
- Покупка страхового полиса, когда нужно определить, какая сумма будет оптимальной.
- Различные операции, включая покупку и продажу, оформление дарственной.
При обращении к услугам профессиональных оценщиков предполагается составление специального отчета по результатам работы. Этот документ наделяется обычной юридической силой, может использоваться при решении различных задач. Суд принимает такую информацию без проблем, то же касается других организаций.
Основные факторы, по которым оценивается стоимость квартиры
Во время процедуры специалисты заранее решают, какие факторы брать в расчет. Вот лишь некоторые показатели, имеющие значение:
- планировка;
- наличие лифта и других компонентов, которые делают эксплуатацию более удобной;
- качество вида, который открывается из окон;
- общая квадратура;
- сколько комнат внутри;
- наличие рядом различных сооружений, составляющих инфраструктуру района;
- разновидность самого дома, где находится квартира;
- место расположения квартиры;
- общее развитие инфраструктуры района, и так далее.
На эти факторы в равной степени обращают внимание и сами оценщики, и будущие покупатели.
Кто может выполнять оценку стоимости квартиры
Для решения этого вопроса обращаются к компаниям, специализирующимся на услугах в этой сфере. Частные лица тоже могут работать в этом направлении. Проблем с выбором возникнуть не должно, поскольку многие банки налаживают официальное сотрудничество с представителями профессий.
У заемщиков есть право отказаться от компаний, которые навязывает банк. Но лучше воздержаться от таких решений. На то есть свои причины:
- Чаще всего выбор делается в пользу проверенных и надежных партнеров, уже работающих некоторое время, заслуживших репутацию.
- Рассмотрение заявки на выдачу займа отнимает меньше времени. Это благодаря отсутствию форс-мажорных ситуаций, продуманному и организованному процессу.
Для оценщиков обязательное условие – страховка своей деятельности, на минимальный срок от 1 года и больше. Дополнительно нужно уплачивать регулярные взносы в так называемый компенсационный фонд СРО. Важное условие – наличие полиса ГО на сумму от 300 тысяч рублей и больше.
При выборе будущего партнера можно будет принять во внимание следующие показатели:
- отзывы о работе в различных источниках;
- продолжительность работы на рынке;
- репутация.
Как происходит процедура оценки квартиры
Со своей стороны заемщик должен выполнить два главных требования:
- Сбор необходимых документов для проведения процедуры.
- Вызов оценщика на объект.
Вот стандартный список с документацией, которая нужна владельцу имущества:
- гражданское удостоверение;
- кадастровый паспорт на объект недвижимости;
- план на помещение, вместе с экспликацией;
- договор по покупке-продаже.
Когда все бумаги будут на руках, остается позвонить представителям компании, чтобы оставить заявку. Отдельно уточняют сроки и стоимость конкретной услуги. Планируется время встречи с представителем исполнителя.
Оценка недвижимости проводится несколькими методами:
- Рыночный подход.
- Затратный.
- Доходный.
Специалисты берут в расчет лишь характеристики, способные оставаться неизменными на протяжении длительного времени. Отчет формируется на протяжении 1-5 дней. Помимо текстовой информации, к отчету прикладывают фотографии. Общий объем документа в среднем составляет до 27-30 страниц. Ликвидная стоимость – главный параметр, принимаемый во внимание банком.
Как самостоятельно выполнить процедуру
Для применения сложных методов оценки не обойтись без специальных знаний и опыта. Лучше всего отдавать предпочтение варианту со сравнением. Для этого достаточно изучить объекты с аналогичными свойствами. А потом ищут просто средний уровень.
Стоит помнить, что у обычных граждан в большинстве случаев нет доступа к ЕГРН. Поэтому анализ проводится для сделок, реализуемых на рынке. Можно посещать любые сайты, где размещают соответствующие объявления.
Цены лучше корректировать на 3-5%. Это допустимая скидка во время торга. Рассчитывают цену квадратного метра в каждой квартире, обладающей аналогичными характеристиками. Для определения среднерыночного показателя складывают цифры по всем объектам, а затем делят их на количество последних.
При самостоятельной оценке велика вероятность получить цифры, не соответствующие действительности.
На что влияет стоимость квартиры при ее оценке
Выдача и согласование жилищных кредитов – главное направление, для которого итоговая цена имеет значение. Доходы, кредитная история и тому подобные факторы берутся в расчет уже после того, как станет ясно, сколько владелец помещения может потребовать за свой объект.
Вот информация о том, на что может повлиять итоговая оценка:
- оплата нотариальных расходов и налогов, то же касается других обязательных платежей, госпошлины;
- вознаграждение страховой компании;
- срок погашения;
- уровень ставки по кредиту;
- размер первого взноса;
- общая сумма заимствованных денег.
Документ описывает как рыночную, так и ликвидную цену объекта.
Сколько стоят услуги по оценке цен на жилье
Первый фактор, влияющий на итоговые цифры – район, где расположено жилье.
3500-5000 рублей – средняя цена услуг при работе в Москве. В случае с Санкт-Петербургом такие же работы обойдутся в 3-4 тысячи. 2-3 тысячи рублей – средний уровень цен для большинства других российских регионов.
Своевременная подача заявок на процедуру – первый и самый важный шаг для тех, кто заинтересован в экономии. Но репутация и стаж работы компании остаются важными факторами, к которым клиенты обязательно должны присматриваться. Если отчет готовит небольшая фирма, появившаяся только что – велика вероятность, что банк откажется принимать документ.
По результатам процедуры банк решает, какую сумму кредита выдавать клиентам. Но часто бывает так, что кредит не покрывает возможные расходы. Один из вариантов решения проблемы – обращение к другому оценщику. В этом случае не обойтись без дополнительных затрат. Дополнительная возможность – обращение к продавцу с просьбой предоставить скидку.
Итоги
Без оценки квартиры не обходится ни одна сделка, связанные с ипотекой. При этом нельзя назвать процедуру простой формальностью, связанной с дополнительными расходами. Это важно для ситуаций, когда увеличивается вероятность расторжения соглашений. Благодаря документу вы удостоверитесь в объективной ценности жилья, после чего все убытки компенсируются. Независимость и профессиональность, объективность – главные требования, предъявляемые к процедуре и результатам анализа.
Отчет по оценке – официальный документ, принимаемый не только государственными учреждениями, но и коммерческими организациями. Знание рыночной стоимости важно для определения других шагов в дальнейшем.