Можно ли расторгнуть договор купли-продажи: порядок и способы

Источник изображения: Freestockimages.ru

Сделка купли-продажи может быть расторгнута по обоюдному согласию сторон (при этом сумма, прописанная в документе, возвращается покупателю) либо в одностороннем порядке. О законных основаниях для расторжения договора купли-продажи и регламентированном законодательством порядке аннулирования читайте в нашей статье.

Особенности расторжения

Термины "расторжение" и "аннулирование" зачастую смешиваются в практической деятельности. В гражданском законодательстве эти понятия имеют четкие разграничения.

Аннулировать договор означает признать его недействительным, незаключенным. В случае расторжения происходит прекращение обязательств в будущем по соглашению, получившему статус действующего.

Причины, по которым действие контракта прекращается:

1. Стороны приходят к обоюдному согласию о необходимости разорвать договор.
2. Нарушение условий соглашения одним из его участников.
3. Инициатива принадлежит одной из сторон (продавцу либо покупателю).
4. Вмешательство государственных структур вследствие нарушения законодательства.

Расторжение предварительного и заключенного договора купли-продажи регламентировано ГК РФ. При обнаружении у товара неустранимых дефектов покупатель имеет право обменять его на аналогичный приемлемого качества, приобрести по сниженной цене либо расторгнуть контракт согласно ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".

В соответствии с главой 29 ГК РФ договор может быть расторгнут с указанием причин, перечень которых дан в ст. 450. Этим же кодексом определяются порядок, обстоятельства и последствия расторжения.

Особая категория – сделки с недвижимостью, которые в обязательном порядке подвергаются государственной регистрации. Регулируют процесс федеральные законы от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (до 01.01.2020) и от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Процедура расторжения договора купли-продажи квартиры или дома различается в зависимости от того, когда инициировано прекращение его действия: до или после регистрации.

До регистрации

Процедура расторжения договора будет проходить проще и быстрее на этапе незаконченной регистрации. Это связано с тем, что сделка не завершена.

При обоюдном согласии сторон для отмены необходимо предоставить в ЕГРН подписанное ими соглашение о расторжении до того, как договор зарегистрируют, а владелец сменится. Также понадобятся заявления от продавца и покупателя на регистрацию этого соглашения, после чего в ЕГРН будет внесена соответствующая запись, фиксирующая прекращение сделки.

В соглашении должно быть указано следующее:

• условия договора;
• дата расторжения;
• дата вступления соглашения в силу;
• сумма договора;
• полный перечень подлежащего возврату имущества;
• взаимное отсутствие претензий.

Обоюдное согласие на практике – редкое явление. Причина состоит в положении, согласно которому исполненные до момента расторжения обязательства возврату не подлежат. Чаще всего это касается авансового платежа.

Расторжение в одностороннем порядке происходит посредством обращения в суд с исковым заявлением. Такой сценарий развития событий предполагает наличие у истца отказа расторгнуть контракт в письменной форме от ответчика.

Интересное на сайте:

 

Как правильно принять квартиру у застройщика

 

Приобретение жилья: новостройка или "вторичка"

 

Процесс покупки квартиры в ипотеку уходит в онлайн

После регистрации

Ситуация, когда сделка уже зарегистрирована, осложняется фактом передачи оплаты и объекта договора. Возврат невозможен после завершения периода действия контракта.

При достижении обоюдного согласия самый логичный и быстрый способ вернуть все на свои места – заключение новой сделки. Участники меняются ролями: бывший покупатель становится продавцом, и наоборот. В Росреестре регистрируется новый договор купли-продажи, по которому объект возвращается бывшему продавцу, а оплата – покупателю.

При одностороннем решении инициатор расторжения может добиться его без привлечения суда: достаточно послать письменный запрос другой стороне с предложением о прекращении действия договора. Задокументированный отказ либо отсутствие ответа свыше 30 дней – основание для подачи иска в суд.

Такой способ решения проблемы имеет свои нюансы:

1. Воспользоваться им можно в период не позднее трех лет с заключения договора.
2. Подавать нужно одновременно два исковых заявления: о расторжении и возвращении имущества.

Удовлетворение прошения о расторжении сделки не означает автоматического возврата ее объекта, поскольку в ГК РФ прекращение действия в судебном порядке не равно запрету на пользование имуществом, переданным во исполнение условий договора.

Основания

Прекращение сделки с недвижимостью должно быть подкреплено вескими основаниями, повлекшими существенные нарушения условий контракта. При этом одна из сторон несет ущерб, который лишает ее возможности распорядиться тем, что причитается ей по договору.

Основания прописаны в ГК РФ и сводятся к следующему:

1. Неисполнение одной из сторон обязательств по заключенному соглашению.
2. Неполная оплата или ее отсутствие.
3. Признание сделки недействительной.
4. Возникновение ситуаций, приводящих к существенному изменению обстоятельств.
5. Обременение собственности, являющейся объектом сделки, прописанными ранее жильцами.
6. Непредвиденные обстоятельства.

Нет оплаты

В контракте, помимо суммы, устанавливаются сроки оплаты. Нарушение их, частичная оплата либо неоплата – наиболее частые основания для расторжения договора купли-продажи.

Порядок оплаты недвижимости подразумевает наличие:

• расписки;
• банковской выписки;
• квитанции о внесении суммы в кассу.

При отказе покупателя от приобретения объекта сделки продавец имеет право инициировать расторжение, при этом имущество остается у него.

Важно! Если передача осуществлена, а оплата не поступила, суд вправе расторгнуть договор и обязать покупателя сделать возврат объекта либо признать сделку недействительной, а покупателя – обязанным возместить сумму договора и неустойку.

Недействительная сделка

Еще одно основание для расторжения, к которому часто прибегает инициатор, – признание незаконности договора. При этом необходимы доказательства противоправного оформления, например, подписание лицом, признанным недееспособным.

Недействительным считается документ, заверенный стороной под влиянием угроз жизни и здоровью. Введение в заблуждение и откровенный обман также относятся к причинам признания незаконности.

Пример: ложные сведения либо поддельные документы при оформлении ипотеки, если процесс купли-продажи осуществляется на основе ипотечных средств. Судебное решение о недействительности сделки возвращает участников к прежним имущественным положениям.

Изменение обстоятельств

В ряде случаев причиной расторжения становится возникновение новых обстоятельств, в корне меняющих ситуацию, когда сделка является выгодной для обеих сторон.

Чтобы расторгнуть договор без правовых последствий, необходимо, чтобы суд признал возникшее препятствие:

• неожиданным;
• непреодолимым;
• способным повлечь значительный ущерб участникам;
• затрагивающим интересы каждой из сторон.

Для признания обстоятельств существенными должны иметь место все перечисленные признаки. Примеры таких оснований: начавшийся финансовый кризис, изменения в законах, ощутимый рост рыночных цен, ликвидация предприятия участника (не банкротство).

Читайте также:

 

Жизнь у воды: простор и виды против холода и цен

 

Малоэтажка как лекарство от кризиса

Обременение

Согласно российскому законодательству при передаче недвижимости обременения достаются покупателю, который обязан выплатить все долги.

Помимо финансовых задолженностей, числящихся за квартирой (домом, дачей и пр.), существует проблема невыписавшихся граждан. К примеру, родственники продавца, которые не имеют права собственности, но прописаны в жилье и не спешат освобождать его, – основание для расторжения.

Важно! Единственное условие – расторгнуть договор купли-продажи можно в трехлетний период после его заключения.

Иные варианты

Основания для прекращения сделки, которые встречаются в судебной практике не так часто, сводятся к нарушению тех или иных условий сделки.

Со стороны продавца – инициатора расторжения это могут быть нежелание покупателя платить, отказ в приемке товара, нарушение сроков вывоза. Со стороны покупателя – задержка или несвоевременная передача объекта сделки, непредоставление необходимых документов, неполная комплектация, ненадлежащее качество товара, нарушение сроков поставки.

Нарушение одной из сторон законодательства Российской Федерации (например, антимонопольного) – еще одна причина прекращения действия контракта.

Порядок расторжения договора

Порядок расторжения договора купли-продажи регламентирован российским законодательством, согласно которому прекращение действия договорных отношений оформляется в аналогичной форме, что и их заключение. То есть дополнительное соглашение о расторжении должно быть оформлено в бумажном виде, как и договор. Это правило не касается случаев принудительного судебного расторжения.

По обоюдному согласию

Судебное разбирательство требует временных и финансовых затрат. Поэтому в первую очередь необходимо попробовать прийти к обоюдному согласию:

1. Направить претензию контрагенту с подробным описанием нарушенных условий.
2. Оформить предложение о прекращении договорных соглашений.
3. Обсудить изменение условий.

Если оппонент готов к компромиссу, то участники могут расторгнуть договор по обоюдному соглашению о расторжении либо сохранить его, изменив часть пунктов (уменьшение цены, продление сроков и др.).

Следует помнить о необходимости правильного оформления: например, договор купли-продажи доли в уставном капитале оформляется у нотариуса, а значит, и дополнительное соглашение о расторжении также должно быть нотариально заверено.

В одностороннем порядке

Односторонний порядок также начинается с направления контрагенту тщательно составленной претензии с описанием фактов нарушения условий контракта. Документ должен содержать призыв к прекращению действия договора.

Далее – 30-дневный период ожидания ответа. При его отсутствии истец обращается в суд. Составляются исковые заявления на расторжение и возврат имущества.

Заключение

Расторжение договора купли-продажи наиболее быстро и "безболезненно" происходит по соглашению сторон на этапе до государственной регистрации сделки. Судебное прекращение договорных отношений должно иметь серьезные основания, регулируемые законодательством.

Нужно грамотно составлять исковые заявления, поскольку суд удовлетворяет прямые требования, а потому нельзя забывать о необходимости прописывать возврат средств или имущества в результате расторжения. Подать иск можно только в течение трех лет после заключения договора. Прекращение сделки должно быть оформлено так же, как и ее заключение.