Нюансы при покупке квартиры — что необходимо проверить

Источник изображения: www.pixabay.com

Покупка квартиры – ответственный процесс вне зависимости от того, приобретается недвижимость на первичном или вторичном рынке. Нюансы и подводные камни, незнание законов приводят покупателей к путанице и совершению ошибок при покупке квартиры. О том, что нужно знать и как предостеречь себя от мошенников, будет рассказано далее в статье.

Перед процедурой оформления недвижимости нужно разобраться, есть ли на ней обременения, проверить все документы, долги по платежкам и законность перепланировок. Соблюдение простых правил поможет стать полноправным собственником жилья.

Основные правила выбора квартиры

Перед покупкой каждый потенциальный собственник должен определиться с районом, стоимостью квартиры, источником капитала, а также выбрать, приобретать жилье на вторичном рынке или в новостройке.

Существует несколько правил, которых стоит придерживаться:

1. Определиться с бюджетом – от предполагаемой стоимости будут зависеть местонахождение квартиры, ее состояние, площадь.
2. Цель приобретения – недвижимость может приобретаться в связи со сменой работы, города проживания, образовательных учреждений. Тогда район расположения квартиры будет привязан к этим факторам.
3. Местонахождение – оценивают инфраструктуру, транспортную доступность, отсутствие поблизости предприятий, вырабатывающих вредные выбросы в атмосферу.
4. Выбор вторички или новостроя. На первичном рынке меньше рисков, но придется потратить круглую сумму на отделку. Вторичный рынок представлен квартирами, требующими тщательной проверки перед покупкой, но зачастую в таком жилье первое время можно проживать без ремонта.
5. Просмотр вариантов – при посещении квартир особое внимание уделяют состоянию коммуникаций, расположению комнат.

Ознакомиться с квартирой заранее можно, если она приобретается на первичном рынке. Застройщики открыто демонстрируют на своих сайтах варианты планировки недвижимости.

Самостоятельная проверка жилья

Чтобы обезопасить сделку, покупателю необходимо проверить недвижимость на ее "чистоту". Сюда входит проверка документов, обременений, судебных споров, прописанных лиц, долгов по коммунальным платежам, законности перепланировки.

Документы 

Первое, на что обращают внимание, – правильность и комплектность документов. Покупатель проверяет:

• свидетельство о государственной регистрации права;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации, переуступки);
• выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов;
• выписку из ЕГРП;
• справку о задолженности по квартире;
• справку о способности продавца заключать сделки – документ из наркологического и психиатрического диспансера.

Будущему собственнику стоит проверить технический паспорт, справку из паспортного стола по форме № 9 и копии финансово-лицевых счетов по всем коммунальным услугам.

Интересное на сайте:

 

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

 

Как зарегистрировать право собственности на квартиру

Правомочия продавца

Потенциальный собственник жилья должен знать, что продавец не всегда действует в соответствии с надлежащими правомочиями. Чтобы не столкнуться с мошенничеством, необходимо:

• проверить паспорт продавца: данные паспорта должны совпадать со сведениями в документе о праве собственности на квартиру;
• проверить продавца на возможное банкротство: если человек признан банкротом, сделка будет недействительной.

Важно! Продавец не должен просить слишком большой аванс – эта сумма считается символической и прописывается в предварительном договоре.

Если продавец действует через доверенное лицо, проверяют личность этого человека. Продавец не должен настаивать на понижении стоимости квартиры, чтобы уйти от ответственности по уплате налогов. Перед приобретением обязательно проверяют его семейный статус.

Прописанные лица

В процессе оформления сделки рекомендуется проверить недвижимость на прописанных в ней лиц. Случается, что люди, которые были прописаны в квартире, отбывают наказание в местах лишения свободы или находятся на длительном лечении в больнице.

Необходимо убедиться, что подводных камней нет и квартира юридически чиста. Для этого существует справка по форме № 9. В ней содержатся следующие сведения:

• тип недвижимости, жилая площадь и количество комнат;
• список лиц, зарегистрированных в доме или квартире;
• дата регистрации каждого лица;
• данные о собственниках;
• степень родства между прописанными людьми;
• лицо, которому выдается справка.

Совет! Чтобы получить такую информацию, необходимо на этапе оформления сделки вместе с продавцом посетить паспортный стол или МФЦ.

Отдельно существует архивная справка по форме № 12. В ней указывают всех когда-либо зарегистрированных в квартире лиц с датами их выписки из жилья.

Судебные споры

Данный вид проверки осуществляется юристами. Самостоятельно исследовать квартиру на предмет судебных споров сложно, поэтому лучше воспользоваться услугами специалистов. Они обращаются в судебный отдел по месту нахождения квартиры, где осуществляется поиск по фамилиям прописанных или ранее зарегистрированных лиц.

По такой же схеме проверяется наличие бывших супругов и судебных разбирательств по поводу недвижимого имущества. Проверку на юридическую чистоту также проводят на сайте суда, к которому территориально относится продавец по месту регистрации.

Обременения и аресты

Чтобы самостоятельно проверить жилье на обременения и аресты, можно воспользоваться выпиской из ЕГРН, которая оформляется в Росреестре или онлайн на официальном сайте. Кадастровая палата дает исчерпывающий ответ по теме арестов и возможных обременений. Они бывают следующих категорий:

• наличие залога в банке;
• факт ренты квартиры;
• наличие ареста квартиры;
• наличие аренды жилья на третьих лиц;
• регистрация третьих лиц на жилой площади.

В некоторых случаях продавец может сознательно не рассказывать о наличии перечисленных факторов, тем самым ускоряя продажу недвижимости. Подводные камни обнаруживаются после покупки жилья. Получить информацию может любой заинтересованный человек, посетив МФЦ или Росреестр.

Долги по коммунальным платежам

Самый простой вариант узнать, есть ли задолженность по коммунальным услугам, – напрямую спросить об этом продавца. Он должен предоставить все платежные документы за последний расчетный период. Такую информацию можно взять в ЖЭКе в бухгалтерском отделе.

Справка об отсутствии задолженности берется в течение месяца, когда подготавливаются документы к продаже. Если квартира находится на этапе строительства, осуществлять такую проверку нет необходимости.

Совет! Продавец может также обратиться в управляющую компанию или отдельно в абонентский отдел по каждому поставщику коммунальных услуг и попросить выписку. Для требования документа понадобятся паспорт и свидетельство о праве собственности.

Лучше совместно с продавцом сходить в соответствующие структуры и потребовать справки об отсутствии задолженности. Только после полной проверки можно покупать недвижимость.

Законность перепланировки

Существуют понятия законности перепланировки и ее согласованности. Если перепланировка согласована в БТИ, орган выдает соответствующий документ, но он никаким образом не подтверждает законность мероприятий. Этот факт сможет подтвердить только ЕГРН. Бумаги из БТИ должны соответствовать изменениям в перепланировке по документам из ЕГРН.

Продавец обязан показать план квартиры по комнатам с указанием толщины стен, изолированности помещений, окон, дверей. Если перепланировка узаконена, сделка спокойно пройдет в любом банке. При наличии изменений в изначальной планировке они должны быть внесены в кадастровый паспорт жилплощади.

Другие варианты

Перед покупкой недвижимости надо знать, какие еще риски возможны при оформлении сделки. Например, необходимо проверить, прописаны ли на жилплощади несовершеннолетние дети. До подписания договора следует убедиться в наличии разрешения от органов опеки.

От продавца также нужно получить согласие супруга на отчуждение квартиры. Все документы должны быть нотариально заверены. Продавец обязан сдать жилье новым собственникам в приемлемом виде, а покупатель должен уметь самостоятельно выяснить обременяющие обстоятельства, чтобы обезопасить себя.

Как оформить покупку квартиры

Сделка по покупке квартиры происходит в соответствии с правилами оформления: учитывают способ оплаты (например, ипотека или материнский капитал), проверяют документы сторон. Если квартира приобретается в новостройке – проверяют договор долевого участия. Когда в сделке участвует риелтор от агентства, часть обязанностей по сбору информации и бумаг перекладывается на него.

Несколько советов, как правильно оформить покупку:

• проверить собственников квартиры;
• проверить объект недвижимости;
• оформить документы в соответствии с законом;
• нотариально заверить бумаги;
• оплатить услуги нотариуса и риелтора;
• уплатить госпошлину;
• внести задаток;
• подписать документы по купле-продаже;
• внести оставшуюся сумму;
• оформить право собственности на жилье.

Передача денег происходит в несколько этапов. Сначала уплачивается задаток или аванс, вторая часть отдается позже: после подписания договора или акта приема-передачи.

Заключение

Перед покупкой квартиры каждый желающий может проверить ее в МФЦ или подав соответствующую заявку в кадастровую палату. Оформляя сделку, необходимо изучить все документы продавца, сравнить данные его паспорта со сведениями в свидетельстве о праве собственности. При покупке недвижимости проверяют количество прописанных лиц в справке по форме № 9, законность перепланировок, долги по коммунальным платежам. Все бумаги должны быть нотариально заверены.