Как проконтролировать стройку и девелопера? Часть 2
Есть как минимум три службы, которые отслеживают сроки и качество строительства дома. Именно у них дольщик может узнать правду о ходе стройки.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Мы продолжаем рассказывать о том, как дольщики могут контролировать ход возведения жилого дома. В первой части материала речь шла о том, как можно отслеживать ход стройки. В этой части мы расскажем, по чьей вине происходят задержки строительства в большинстве случаев, а также где дольщику искать правду, если дом все же превращается в долгострой.
Не по вине застройщика
Эксперты отмечают такой важный момент, что любой адекватный и добросовестный застройщик не заинтересован в задержке сроков строительства, напротив – стремится укрепить свою деловую репутацию и положение на рынке.
«Исходя из нашего опыта, большинство сбоев графиков происходит не впрямую по вине застройщика, но под влиянием разнообразных, иногда весьма неожиданных внешних факторов, – говорит Екатерина Артемова, ведущий специалист по консалтингу и аналитике компании «Азбука Жилья». – Например, приходят с проверкой надзорные органы, возникают проблемы при проводке коммуникаций, банк закрывает девелоперу кредитную линию, правительство выпускает законопроект, обязующий, скажем, в первую очередь сдать здание школы или детского садика… Быть может, между застройщиком и местными властями происходит конфликт». Соответственно, чтобы понять, как действовать дальше, дольщику необходимо выяснить, какая именно причина задерживает строительство его дома.
Как дела у девелопера?
Следующим важным вопросом является то, какие есть у дольщиков возможности получить правдивую информацию о реальном положении дел у девелопера, если со стройкой возникли какие-то проблемы?
Александр Квасов, руководитель проекта ЖК «Маяк», говорит, чтоесть как минимум три службы, которые отслеживают сроки и качество строительства жилого дома. «Во-первых, на каждой стройплощадке есть служба технического заказчика, которая отстаивает интересы Инвестора, то есть девелопера проекта, и отвечает перед ним за соблюдение подрядчиком (который, собственно, и строит дом) технических показателей и сроков строительства. Эта служба в полном объеме осуществляет технический надзор за производством строительных работ (включая контроль объемов, качества и сроков их выполнения) в соответствии с требованиями российских СНиПов, проектной документацией и условиями Договора подряда.
Государственный контроль на объекте осуществляется Госстройнадзором – эта независимая от застройщика служба осуществляет еженедельный контроль строительства объекта, и все ее выводы заносятся в специальный журнал.
И, наконец, существует служба авторского надзора – представители проектировщика, которые ни от кого не зависят и следят за качеством реализации проекта и точного исполнения всех запроектированных параметров.
Так что если дольщик считает, что на стройке начались проблемы, он может обратиться в одну из этих организаций с запросом полной информации по объекту», – говорит эксперт.
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», понять, что дом превращается в долгострой, дольщик может по нескольким признакам.
«Конечно, застройщик попытается до последнего скрыть факт наличия тех или иных финансовых проблем. На самом деле есть косвенные признаки, по которым можно понять, что возможна приостановка работ на объекте. Прежде всего, нужно обратить внимание на строительную активность. То есть нужно следить за темпами проведения тех или иных работ. Очевидно, что выглядит странным, если ранее застройщик возводил монолитный этаж за 10 дней, а теперь на этот же объем работ у него уходит месяц. При подписании ДДУ можно попросить у девелопера график строительства, однако не факт, что его предоставят, поскольку по закону девелопер делать этого не обязан. Важно обратить внимание и на закладку котельных, тепловых пунктов и т.д. Они должны появляться на определенном этапе строительства дома, чтобы подключить его к инженерным сетям. Третий косвенный признак долгостроя – прекращение рекламы. Каждый месяц застройщик тратит огромные суммы для привлечения покупателей. Если у компании нет на это денег, очевидно, что возникли какие-либо финансовые трудности. Кроме того, это подразумевает снижение спроса в скором времени, что также ведет к заморозке проекта. Еще один косвенный признак долгостроя – появление скидок, значительно превышающих среднерыночные. Конечно, всегда существует вероятность, что застройщик изначально установил несколько завышенную стоимость, пытаясь таким образом скорректировать спрос, и скидки – временное явление. Но в ситуации, когда давно не было роста цен и внезапно предлагают хороший дисконт, следует насторожиться».
С тем, что застройщик, столкнувшийся с серьёзными проблемами, всеми силами старается скрыть это от других участников долевого строительства, согласна и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». «Поэтому если стройка напрямую не остановлена, понять, что что-то не так, обычному человеку довольно сложно. Я бы рекомендовала обратить внимание на цены: если купить квартиры предлагается со скидкой порядка 50% и более, это может означать, что застройщик экстренно нуждается в дополнительном финансировании и дела у него идут неважно. Еще бы я бы пристально наблюдала за обновлением сайта проекта: устаревшая разрешительная документация, отсутствие новых публикаций и т.д. могут свидетельствовать о проблемах девелопера», – рассказал эксперт.
Таким образом, еще на стадии приобретения жилья будущий дольщик должен приложить все усилия, чтобы как можно больше узнать о девелопере и проекте, изучить документы. Потому что в будущем ему, по сути, остается лишь наблюдать за стройкой. Ну а если обнажены какие-то проблемы в ходе возведения дома, можно обратиться в одну из служб, которые отслеживают сроки и качество строительства. Портал MetrPrice.ru желает Вам удачного инвестирования!