Интервью: По уровню инженерии новостройки массового сегмента недалеко ушли от «вторички»
О принципиальных отличиях инженерных коммуникаций в домах разных сегментов рассказывает директор «Ферро-Строй» Григорий Ваулин.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Инженерия жилого дома – важная тема, но ей не всегда уделяют должное внимание. Покупатели жилья оценивают транспортную доступность проекта, материалы строительства, планировки квартир, проверяют надёжность застройщика, а про инженерные сети, от которых зависит наличие в доме «благ цивилизации», спросить нередко забывают. О том, на каком уровне сегодня находятся инженерные коммуникации в отечественном жилом фонде и чем они отличаются в домах разного класса, рассказывает Григорий Ваулин, гендиректор «Ферро-Строй».
- Расскажите, пожалуйста, как влияет инженерия на качество жизни?
Григорий Ваулин. Уровень инженерного обеспечения дома, безусловно, оказывает влияние на качество проживания. Вы можете построить шикарный дом, однако в нем будет невозможно жить, к примеру, с постоянными перебоями электричества. К сожалению, застройщики часто не тратят большие средства на инженерные сети. Более того, на рынке встречаются примеры, когда дом уже построен, а заселиться в него нельзя, потому что девелопер по той или иной причине не может подключиться к городским коммуникациям. Конечно, это крайние случаи, однако они имеют место на рынке и при покупке квартиры нельзя исключать такой вариант развития событий.
- Новостройка или вторичное жилье? Плюсом новостроек принято считать более современные и качественные инженерные системы – или это не всегда очевидный факт?
Г.В. Новостройка. Особенно в элитном сегменте. Мы живем в веке современных технологий, когда фактически каждый год появляются новые усовершенствованные инженерные системы. И девелоперы высокобюджетного жилья стараются внедрять в своих проектах эти новинки.
А вот в массовом сегменте разница между объектами первичного и вторичного рынка с точки зрения инженерной начинки (мы не рассматриваем дома 60-70х гг. постройки) не столь очевидна. Конечно, прогресс идет, но не такими семимильными шагами, как в элитном сегменте. И к инженерной начинке проектировщики подходят более стандартизированно.
- Что человек, который покупает квартиру в новостройке, должен знать об инженерии? Какие вопросы он должен задать девелоперу?
Г.В. Для того чтобы инженерия дома справлялась с нагрузкой, застройщик должен заложить в здание определенную мощность. Однако проверить это обычный покупатель, как правило, не может. На рынке есть примеры, когда на каждую квартиру выделяется совсем небольшая мощность. В результате, если вы заходите сделать теплый пол, поставить стиральную, посудомоечную машину, электроплиту и установить кондиционер, то может оказаться, что в итоге из-за ограничения количества киловатт у вас постоянно будет «вырубать» автомат. Поэтому желательно, чтобы на квартиру проходилось 10-15 киловатт. Этого будет достаточно для того, чтобы пробки не вылетали, когда вы одновременно включите всю технику. Также немаловажно наличие приборов учета, чтобы вы платили за электроэнергию или тепло не расчетным способом, а по счетчику.
Помимо всего прочего, обратите внимание на лифты – производителя и количество кабин. Такая, на первый взгляд, мелочь, как недостаточное число лифтов на каждого жителя в доме, в дальнейшем может значительно подпортить жизнь, особенно в ситуации, когда вы торопитесь, а лифт приходится ждать несколько минут. Нормой считается минимум три лифта на 20-этажное здание.
- Какие наиболее распространенные ошибки в инженерных коммуникациях могут сегодня встретиться покупателю новостройки?
Г.В. Ошибки в инженерных коммуникациях могут встречаться в двух случаях: во-первых, на стадии проектирования при экономии на материалах, а во-вторых, при некачественном монтаже. Например, застройщик может установить трубы, которые со временем будут ржаветь, соответственно, в воде появится ржавчина. Конечно, проверить это при покупке будет довольно сложно. Остается надеяться только на добросовестность девелопера.
Кроме того, при приемке квартиры дольщики внезапно обнаруживали, что вместо горячей воды идет холодная или батареи плохо нагревают помещение. Однако гораздо более серьезная проблема – неработающая приточно-вытяжная вентиляция. В будущем это может привести к чрезмерной влажности в помещении, загрязненному воздуху, как следствие, развитию грибка на стенах и т.д. Такие оплошности чаще встречаются в проектах массового сегмента, поскольку в жилых комплексах высокобюджетной недвижимости контроль качества исполнения подобных работ выше хотя бы по причине меньшего количества квартир, не говоря уже об уровне подрядной организации. Конечно, среди проектов массового сегмента встречаются генподрядчики «с именем». Например, во второй очереди городского квартала комфорт-класса «Ривер Парк» генеральным подрядчиком была выбрана компания «ФОДД», которая до сих пор строила только объекты бизнес- и элитного класса, в том числе на Остоженке. Соответственно, в таком случае можно быть уверенными в качестве работ на уровне бизнес- и премиум-класса.
- Давайте сравним объект эконом- и элитного класса с точки зрения инженерии. Чем они отличаются и что получает потребитель?
Г.В. Парадокс заключается в том, что застройщики при сдаче квартиры в состоянии Shell&Core, т.е. под отделку, не тратят огромные суммы на внутреннюю инженерию. По сути, дома и эконом-, и элитного класса подключают к одним и тем же трубам «Мосводоканала» и т.д. В большинстве случаев жилье сдается со свободной планировкой, а это значит, что собственники самостоятельно будут тянуть коммуникации по квартире.
Тем не менее, первое отличие инженерии в жилых комплексах эконом- и элитного класса – это уровень автоматизации. Например, в элитных домах используются системы дистанционного учета энергоресурсов с выводом на единый пункт. То есть собственникам нет необходимости ежемесячно переписывать данные и подавать их для расчета коммунальных платежей.
Второе – система контроля доступа на объект (СКД), т.е. когда весь доступ производится по карточкам, доступным только жителям дома. Кроме того, в подъездах и на территории комплекса в высокобюджетных объектах устанавливается видеонаблюдение, причем соответствующее всем современным требованиям. Например, некоторые камеры записывают только 72 часа, предыдущие же записи стираются. Поэтому при длительных праздниках, например, майских или новогодних, просмотреть записи в случае ЧП становится невозможным. Естественно, в объектах элитного сегмента такая ситуация недопустима, и камера «пишет» длительное время.
Третье отличие инженерии эконом- и элитного класса заключается в организации мусоропровода. Обычно жильцы разбиваются на два непримиримых лагеря, каждый из которых приводит свои доводы «за» мусоропровод и «против». В итоге иногда мусоропровод просто заваривается. Однако в домах элитного класса вопросов о целесообразности использования мусоропровода не возникает. Причина заключается в том, что в высокобюджетных сегментах устанавливается специальное промывочное устройство, которое промывает мусоропровод, что предотвращает появление неприятных запахов и грязи.
Четвертое отличие в инженерном оснащении – использование лифтов российских производителей в проектах массового сегмента (Щербинский лифтостроительный завод, Карачаровский механический завод, Могилевлифтмаш). Хотя есть прецеденты, когда в эконом-классе стоят современные ОТИС, однако чаще всего они встречаются в проектах бизнес-класса. В элитном сегменте ставят лифты таких производителей, как Thissen Krupp, KONE, Schindler и др. Кроме того, отделку лифтовых кабин выполняют тканью или кожей.
В элитном классе владельцы также получают автономное отопление с возможностью индивидуальной установки температурного режима, генераторы на случай аварийного электроснабжения дома, дополнительную очистку воды (ее уровень из крана должен соответствовать питьевой), а также кондиционирование воздуха. Естественно, всего этого нет в проектах эконом-класса.
- При упоминании классов жилья вспоминается вот эта классификация, которую в 2013 году придумали риэлторы из Российской Гильдии Риэлторов. Помимо прочего, там указывается (в рекомендательном порядке), чем должно отличаться инженерное обеспечение в домах разного класса. Интересно Ваше мнение о таком подходе. В чем разница инженерных требований, например, в комфорт- и бизнес-классе?
Г.В. В целом, разница в уровне современного обеспечения инженерными сетями как раз и проходит между комфорт- и бизнес-классом, тогда как эконом- и комфорт- принципиально не отличаются. При этом многие технологические новинки элитного класса встречаются в бизнес-классе. В целом, я считаю описанный подход РГР вполне жизнеспособным для рынка московской недвижимости. Основное отличие между инженерным обеспечением проектов комфорт- и бизнес-класса состоит в следующем. В жилых комплексах бизнес-класса предусмотрены скоростные лифты зарубежных производителей, импортные радиаторы, сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, чего нет в жилых комплексах комфорт-класса.
Единственное, на мой взгляд, несоответствие в данной классификации заключается в том, что установку систем сплинкерного пожаротушения риэлторы из Российской Гильдии отнесли к пункту «придомовая территория двора и безопасность». Однако я считаю, это как раз и есть одна из основных составляющих инженерной части проекта.
- Модная сегодня тема экологичности жилья тоже зависит от инженерии?
Г.В. Я бы сказал, что экологичность жилья напрямую зависит от инженерной составляющей проекта. К примеру, с помощью технологий можно обеспечить многоступенчатую систему очистки воды, в ходе которой ее жесткость снижается в несколько раз. Кроме того, рациональное расходование тепловой энергии достигается путем автоматического регулирования систем отопления и горячего водоснабжения. В некоторых зарубежных домах и вовсе используются возобновляемые источники энергии, к примеру – солнечные батареи, тепловые насосы и т.д. В совокупности все эти технологии как раз и способствуют энергоэффективности, а значит, экологичности дома.
- Расскажите, как кризис отражается сегодня на инженерной составляющей объектов?
Г.В. Кризисные тенденции в том числе отразились на инженерной составляющей высокобюджетных проектов, застройщики которых работали преимущественно с иностранными поставщиками. В результате падения рубля стоимость оборудования, естественно, возросла, что в свою очередь привело к значительному увеличению себестоимости проекта. Однако многие девелоперы не пошли на импортозамещение, ведь в противном случае их жилой комплекс просто не мог бы соответствовать характеристикам элитного класса. Кроме того, далеко не все российские производители могут предложить товар аналогичного качества. Да и у многих покупателей сложится стереотип, что раз российское, значит некачественное. Поэтому максимум, что могут сделать девелоперы – это заменить одни продукты европейских производителей на другие более бюджетные аналоги, не отечественного производства. В итоге качество принципиально не страдает, а разницу сможет заметить разве что эксперт. Зато в целом это дает возможность удерживать стоимость квадратного метра на прежнем уровне.