50 оттенков доступного: откуда берутся новые классы новостроек?

«Комфорт-плюс», «комфорт-минус» – что в современной классификации доступного жилья обусловлено необходимостью, а что – лишь маркетинговый ход?

Источник изображения: Фотобанк Лори

Потенциальные покупатели, выбирающие квартиру в новостройке Москвы, нередко обнаруживают, что помимо привычного эконом- и комфорт-класса существуют еще некоторые дополнительные градации доступного жилья – например, «комфорт-плюс» или «комфорт-минус». Портал MetrPrice.ru спросил экспертов, в чем различие объектов доступного жилья и есть ли сегодня необходимость в дополнительном делении.

Границы классов «поползли»

В последние годы на рынке новостроек устоялась своеобразная классификация, которая делит все строящиеся проекты  на две части: массовый сегмент (эконом- и комфорт-класс) и дорогостоящее жильё: «бизнес», «премиум», «элит». Чётких, единственно верных требований к недвижимости определённого класса сегодня не существует, есть только рекомендации риэлторов. Тем не менее, деление рынка новостроек на классы стало уже привычным, и покупатели неплохо разбираются в этих тонкостях на бытовом уровне: к примеру, дом панельный – значит, скорее всего, эконом-класс. Панель новой серии – не исключено, что «комфорт». В доме огороженная территория и подземный паркинг? Значит, «комфорт» или даже «бизнес». И так далее.

Но деление жилья на классы не является чем-то застывшим и незыблемым. Меняются условия на рынке – «ползут» и границы классов. По словам Евгении Акимовой, генерального директора IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»), сегодня привычные границы между разными сегментами рынка новостроек постепенно размываются из-за изменений в экономике, влияющих как на стратегии девелоперов, так и на поведение покупателей. С одной стороны, снижается платежеспособность клиентов, что толкает девелоперов на максимально возможное уменьшение бюджета покупки. С другой стороны, растет конкуренция между девелоперами, отчего у клиента появляется больший выбор и возможность диктовать свои условия если не по цене предложения (денег ведь всё равно нет), то по качеству продукта уж точно.

В этой ситуации каждый застройщик пытается реализовать проект с качественными характеристиками, выходящими за пределы его сегмента, чтобы привлечь к себе внимание и завоевать рынок, говорит Евгения Акимова. При этом цены в жилом комплексе даже с учётом всех новых «фишек» должны оставаться в доступном покупателю диапазоне. «Именно поэтому доля привычного всем эконом-класса сокращается. Сегодня никому не интересно типовое жилье со стандартными детскими площадками и лавочкой у подъезда», – подчёркивает эксперт.

По словам специалистов, наибольшим спросом сегодня пользуется комплексный продукт, включающий в себя уникальную архитектуру (люди хотят жить в узнаваемом ЖК), полный набор социальной и коммерческой инфраструктуры и оригинальную концепцию благоустройства с большой площадью озеленения. Ещё один важный момент – в комплексе должна быть представлена широкая линейка планировок, ориентированная на покупателей с разными финансовыми возможностями.

Читайте также: Где купить квартиру за 3 млн в Москве?

Откуда приходят новые классы

То, как границы классов изменялись ещё совсем недавно, иллюстрирует история появления комфорт-класса во время кризиса 2008-2009 годов. «Чтобы привлечь покупателей в условиях падения спроса, застройщики стали разрабатывать новые стратегии, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». – В результате появилась концепция жилья более высокого качества, чем «эконом», и одновременно с ценами более демократичными, чем «бизнес».

В момент зарождения нового формата скептики утверждали, что это всего лишь маркетинговый ход и что на самом деле никаких отличий между эконом- и комфорт-классом нет, подчёркивает эксперт. Изначально некоторые застройщики действительно лишь формально позиционировали проекты «эконом» в классе «комфорт», пытаясь тем самым привлечь спрос. Однако за пять лет ситуация изменилась. Сегодня к жилым комплексам комфорт-класса предъявляется ряд повышенных требований, и выдать «эконом» за жилье более высокого класса уже не получится.

А вот появление дополнительных подклассов, таких как комфорт-плюс и комфорт-минус, по мнению Марии Литинецкой, на сегодняшний момент является больше маркетинговым инструментом, чем новым подходом к классификации доступного жилья. «На рынке недвижимости по-прежнему отсутствует четкая классификация, – говорит специалист. – До сих пор некоторые риелторы относят, к примеру, проекты с панельными домами к эконом-классу, а монолитные – к комфорт-классу. Хотя подобный подход, на мой взгляд, уже неактуален с учетом наличия модернизированных серий панельного домостроения, не уступающих по характеристикам монолитным домам».

У крупных девелоперов сегодня нет проектов, которые бы позиционировались в новых классах – комфорт-плюс или комфорт-минус, замечает эксперт, и для этого есть простые причины. Если с комфорт-плюс сразу возникает вопрос, чем же он отличается от того же low-бизнес, то комфорт-минус вовсе имеет негативную окраску и сразу же настраивает покупателей на наличие каких-либо недостатков комплекса.

Читайте также: Московский эконом-класс: где купить недорогую квартиру в новостройке?

 «На мой взгляд, на сегодняшнем рынке такие подсегменты, как комфорт-плюс и комфорт-минус, не требуются для классификации, – заключает Мария Литинецкая. – Однако это не значит, что в перспективе внедрение дополнительных градаций не имеет смысла. Девелоперы выводят на рынок яркие, индивидуальные проекты. Ввиду их разнообразия риелторам, застройщикам и покупателям может понадобиться выделение подсегметов, чтобы как-то упорядочить выбор объекта и структурировать его позиционирование на рынке.

Три ступени доступного жилья

Какие же классы сегодня встречаются в сегменте массового жилья, и что для них свойственно? По словам Евгении Акимовой, генерального директора IKON Development, в массовом сегменте жилья в Московской области можно выделить эконом-класс, комфорт и комфорт+.

Эконом-класс, как правило, похож на типовые проекты десятилетней давности, не отличается оригинальной архитектурой и благоустройством и имеет минимум необходимой инфраструктуры. Обычно такие жилые комплексы представляют собой панельные (реже – монолитные) дома в удаленных от Москвы локациях (более 30 км от МКАД). В большинстве случаев проекты такого типа ориентированы на местный спрос.

Комфорт-класс включает оригинальную архитектуру и отделку мест общего пользования, необычный проект благоустройства прилегающих территорий, дополнительные объекты инфраструктуры.

Наконец, комфорт+ подразумевает наделение проекта чертами бизнес-класса при сохранении цен комфорта. «В частности, ЖК «Новый Зеленоград» относится именно к таким проектам «на класс выше», – приводит пример Евгения Акимова. – Например, комплекс имеет оригинальную архитектурную концепцию: она разработана ведущим российским бюро Speech, которое работает, как правило, в проектах элитного и бизнес-класса».

Таким образом, проекты уровня «комфорт+» – это

Мария Литинецкая («Метриум Групп») приводит критерии различия в классификации массового сегмента в виде таблицы. В ней хорошо видно, что жильё эконом-класса включает минимум требований, в то время как в «комфорте» перед застройщиком стоит довольно много вопросов: от создания индивидуального архитектурного решения до концепции дворового благоустройства.

Читайте также: Квартиры в Подмосковье до 2 млн рублей: от маленьких студий до полноценных двушек