Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Источник изображения: www.pixabay.com

Приобретение новой квартиры требует всегда значительных материальных затрат, снизить которые помогает долевое строительство. Стоимость такой недвижимости будет на порядок ниже, так как это дает возможность ее приобретать в процессе постройки дома

Что такое долевое строительство

Долевое строительство – это особый вид строительства жилья, при котором заключается договор участия между строительной организацией (застройщиком) и физическим лицом (дольщиком). Деньги, привлеченные застройщиком от граждан, покрывают расходы на строительство, то есть, по сути, организация продает дольщикам еще не построенные квартиры.

Приобретение такой недвижимости будет обходиться дольщикам значительно ниже стоимости готовой жилплощади. Это выгодно для обоих участников строительства, но есть определенные риски для дольщиков, которые не всегда могут в положенный срок получить свои квартиры.

Решение гражданина принять долевое участие в строительстве требует от него взвешенного подхода к этому серьезному делу. Федеральный закон, принятый 30.12.2004 г. №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступил в силу с 01.04.2005 г.

Несмотря на введенное законодательство, этот вид строительства имел много нарушений со стороны застройщиков. В настоящее время, после внесенных уточнений в законодательство, большинство многоквартирных домов с предварительной продажей недвижимости, начиная с уровня котлована, строится с его соблюдением. Это позволило закрепить в правовом поле следующие положения:

• определен четкий перечень требований к застройщику;
• определены права и обязанности сторон;
• введено обязательное страхование дольщиков;
• определены положения государственного контроля о долевом строительстве.

Какие есть выгоды и риски при участии в долевом строительстве

Улучшение дел в долевом строительстве позволяет многим семьям делать инвестирование в будущую квартиру. Это дает ряд преимуществ, таких как:

• значительное снижение рисков двойной продажи недвижимости;
• жесткие требования к техническому обеспечению дома приемной комиссией;
• защищенность прав сторон договора в случае его расторжения;
• запрет на изменение стоимости квартиры в сторону увеличения согласно законодательству.

Такие преимущества в ДУДС (долевом участии долевого строительства) дают гарантированное получение в собственность квартиры в новостройке на 25-30% ниже стоимости в доме, уже сданном в эксплуатацию.

Но есть и определенные отрицательные моменты, которые необходимо учитывать при заключении ДДУ, которые включают в себя следующие положения:

• заключенный договор обеспечивает определенные гарантии только в случае, если он строго соответствует ФЗ-214;
• регулярность оплаты дольщиками взносов в соответствии с графиком и с допустимым сроком просрочки платежа не более 2 месяцев;
• в случае банкротства застройщика возврат денежных средств возможен, но эта процедура имеет долгосрочный характер и моральные издержки;
• отсутствие формы единого типового договора требует юридической проверки на соответствие с законодательством.

Несмотря на защищенность дольщика законодательством, со стороны застройщика имеют место различные нарушения, касающиеся в основном финансовой стороны строительства. Внимательный выбор строительной организации и скрупулезная проработка договора долевого участия с юридической его оценкой, позволит избежать «подводных камней» при покупке квартиры на стадии строительства.

Критерии выбора добросовестного застройщика

Правильный выбор добросовестного застройщика имеет очень большое значение. Его надежность определяется показателями деятельности фирмы, которые складываются из ее количественной и качественной активности. К ним относятся:

• финансовое положение застройщика (на основании официальной финансовой отчетности);
• срок деятельности компании на строительном рынке;
• строительный объем и работа застройщика в разных регионах;
• количество завершенных строительных объектов;
• разумная ценовая политика, то есть соответствие с рыночными ценами.

Всю эту информацию можно найти в открытом доступе в различных источниках (интернет, официальная пресса, аналитические порталы строительной отрасли). О качестве исполняемой деятельности можно судить по следующим критериям:

• поддержка местной администрации и взаимодействие с крупными банками;
• участие крупных инвесторов или государственных структур в уставном капитале;
• авторитетные подрядчики и своевременная сдача строительных конструкций без замораживания стройки;
• оценка независимых организаций о деятельности строительной фирмы на крупных аналитических и отраслевых порталах;
• наличие других видов бизнеса у ведущего акционера застройщика;
• отзывы других дольщиков о проектах строительства, качестве и сроках ввода готовых объектов.

Только полная и правильно собранная информация о застройщике позволит принять окончательное решение о выборе строительной фирмы, инвестировании в строительство и покупке жилья.

Как можно снизить риски при заключении ДДУ

Застройщик при возведении жилого дома привлекает денежные средства лиц, желающих приобрести в нем квартиру. Не все строительные фирмы добросовестно выполняют свои обязательства перед дольщиками.

Для снижения риска попасть на такого застройщика необходима проверка, подтверждающая право этой организации привлекать денежные средства на строительство. Это возможно только в следующих случаях:

• если организация имеет разрешение на строительство;
• положительное экспертное заключение на проектную документацию;
• документы на земельный участок под строительство многоквартирного дома в виде права собственности или аренды;
• свидетельство о регистрации в налоговых органах;
• устав строительной фирмы.

По законодательству право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в реестре недвижимости (ЕГРН), что можно проверить, запросив выписку. Кроме этого, дольщик должен иметь информацию о наличии:

• проектной документации;
• форму проекта договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома и привлечении денежных средств, граждан;
• фотографии об этапах настоящего возведения объекта;
• заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям всех нормативно-правовых актов;
• наличие компенсационного фонда и регулярных в него отчислений строительной компанией.

Если фирма действует на законных основаниях, пакет документов должен быть в полном объеме, и представлен для ознакомления в оригинале, а не в копиях.

Особое внимание дольщику необходимо уделить этому фонду и как часто застройщик переводит в него средства, так как он является гарантов возврата финансов в случае банкротства фирмы. По законодательству эти сведения должны быть предоставлены в полном объеме. Только получив подробную и в полном объеме информацию о застройщике, можно обезопасить себя перед заключением ДДУ.

Существующие способы страхования в долевом строительстве

В настоящее время по законодательству каждая фирма, работающая в строительном сегменте, обязана оформлять страховое свидетельство на каждый вновь построенный объект. Застройщик должен это сделать до заключения ДДУ. Кроме этого, он страхует и сам договор, что позволяет значительно снизить обман дольщиков застройщиком.

Застройщик решает сам, каким способом он будет осуществлять страхование, руководствуясь при этом ФЗ № 214 и ФЗ № 236, которые регламентируют:

• поручительство банка, удовлетворяющего требованиям ЦБ – это работа на финансовом рынке не менее 5 лет, уставной капитал в размере 200 миллионов и собственные средства в объеме 1 миллиарда рублей;
• через страховую компанию, имеющую положительную репутацию по оценке ЦБ;
• через членство в ОВС ( общество взаимного страхования).

Страховое свидетельство входит в список обязательных документов, подаваемых на регистрацию договора долевого участия. При оформлении ДДУ каждого инвестора страхуются и дольщики. Активация страховки наступает с момента регистрации договора.

Как стать участником долевого строительства – пошаговая инструкция

Приобретение квартиры по долевке – это реальная выгода, позволяющая экономить значительную сумму денег. После принятия важного решения покупать недвижимость, необходимо предпринять определенные шаги в достижении этой цели.

Чтобы сделка была выгодной и удачной, необходимо составить план, в котором будут подробно прописаны все действия и их последовательность:

• определение наиболее выгодных сроков купли жилья и предполагаемую дату въезда в готовую квартиру;
• объем необходимой суммы средств, а также установление вида платежа. Провести предварительный его расчет и определить приоритет оплаты, то есть единовременное внесение всей суммы, если имеется весь объем наличных денег, или поэтапное внесение платежей с привлечением заемных средств. Будет это ипотека или кредит, на определенную сумму и в каком банке;
• выбор застройщика и желаемой недвижимости;
• тщательная проверка строительной фирмы по всем пунктам ее деятельности и изучение образца ДДУ;
• заключение договора. Перед его подписанием желательно провести независимую экспертизу специалистами, что значительно может повысить надежность и чистоту сделки;
• регистрация договора долевого участия в регистрационной палате, которая защищает дольщика во всех его правах, определенных законодательством.

Только тщательно спланированные действия и их выполнение позволят стать успешным участником долевого строительства многоквартирного дома.

Возможные проблемы, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве

Несмотря на наличие нормативной базы, определяющей порядок долевого участия в строительстве, оно сопряжено с определенными рисками, так как застройщик может оказаться банкротом или находиться в процессе банкротства.

В ожидании окончания строительства дольщик может столкнуться со следующими проблемами:

• задержка ввода дома в эксплуатацию – она может произойти вследствие нецелевого расходования средств дольщиков, которые направляются на другой объект, не предусмотренный договором. Невыполнение договорных обязательств субподрядными или подрядными организациями, что ведет к их прекращению и поиску новых исполнителей. Недостаточное финансирование стройки или расчет застройщика и подрядчика не деньгами, а квартирами, для реализации которых нужно время;
• дополнительное взимание средств – может произойти вследствие резкого удорожания строительных материалов или увеличения площади квартиры, не предусмотренной проектной документацией;
• невозможность расторжения договора – нечетко прописан пункт его условий;
• невозможность регистрация прав собственности – застройщик по каким-либо причинам не может представить документы на учет в регистрационную палату;
• многократная продажа квартиры – может произойти вследствие юридической неграмотности дольщика при подписании договора или мошеннические действия фирмы, заключающей договор с несколькими дольщиками;
• приобретение жилья через подрядную организацию, а не у застройщика;
• использование различных схем, не предусмотренных законодательством – приобретение векселей, оформление беспроцентного займа застройщику, передача денежных средств на счет в банке, не связанный со строительством конкретного дома.

Участвовать в долевом строительстве и избежать этих проблем можно, выбирая тщательно застройщика и внимательно изучая все нюансы договора перед его подписанием.

Важно! С 1 июля 2019 года в законодательство внесены изменения, направленные на реформу долевого строительства. Привлечение средств дольщиков будет возможно только при использовании эскроу-счетов. На каждого участника в банке будет открываться индивидуальный счет и фактически договор долевого участия станет 3-х сторонним. Проекты строительства, начатые до этого срока, завершаются по старым правилам.

Заключение

Договора долевого участия составляются чаще всего штатными юристами застройщика, которые прописывают в них выгодные для себя положения, стараясь защититься от финансовых или иных рисков. Чтобы дольщик смог получить квартиру в срок, прописанный в договоре, а не ждать ее годы, необходимо подписание документа делать в присутствии независимого юриста, специализирующегося в этой отрасли юриспруденции.

Тщательное изучение всей документации по застройщику и привлечение дольщиком стороннего специалиста для подписания ДДУ, позволит минимизировать риски потери финансовых средств и своевременного получения квартиры.