Договор долевого участия изменения 2019 — последние новости

Источник изображения: www.pixabay.com

Планируется, что к 2019 году Россия перейдет на так называемое проектное финансирование строительства жилья. Это значит, что упор будет сделан на привлечение средств от банков. Одновременно с этим будет отменена схема применения договоров долевого участия, на что обратить внимание в 2019 году – будет рассказано далее.

По каким причинам вносятся изменения в договоре долевого участия со стороны законодательства

Любые нововведения направлены на то, чтобы обманутых дольщиков в стране становилось как можно меньше. Неисполнение обязательств, большое количество мошенников – новые законы направлены на то, чтобы избавиться от подобных проблем. Но эксперты говорят о том, что для первичного рынка такие шаги обернутся повышением цен после отмены ДДУ в 2019 году.

Изменения при отмене долевого строительства в 2019 году

Изменения начали вступать в силу еще с 2018 года. Планируется, что они продолжатся до 30 июня 2019 года. Этот период будет переходным, при этом большая часть поправок действительно начала действовать на текущий год. Обращать внимание стоит на все изменения.

Открытие специальных эскроу-счетов с участием банков станет обязательным условием для оформления любых сделок, начиная с июля 2019 года. Застройщикам деньги с такого счета перечисляют только после получения разрешения на ввод дома для эксплуатации. Важно зарегистрировать права собственности на указанный объект, иначе вероятность отказа тоже возрастает при оформлении ДДУ по ФЗ 214, что это – было написано ранее.

Суть других изменений сводится к следующим нескольким положениям:

1. Увеличен список оснований, по которым для строительных организаций могут проводить внеплановые проверки, без предупреждений. Отменять их уже не получится.
2. Сначала дольщики обращаются к застройщику для возмещения убытков. Только после этого идут к лицу, представляющему действия. Например – к учредителю.
3. Эскроу-счета открываются с участием банка, предоставившего кредит, если именно кредитные средства привлекаются для реализации проекта.
4. Средства дольщиков и затраты на строительство теперь учитывают отдельно.

Какие изменения у закона о ДДУ начались с 2019 года

Цель введения реформы – решение проблемы дольщиков, обманутых ранее. В Правительстве уже в текущем году продумали различные варианты, согласно которым возводятся дома. Планируется, что к лету именно 2019 от договоров ДДУ откажутся вовсе. Будут действовать другие положения по долевому участию в строительстве, изменения 2019 года более подробно описаны далее.

С 1.07.2019 года договоры на стадии строительства оформляются только через специальные счета.

Как данные изменения повлияют на застройщика

Уже во время 2018 года произошли первые изменения относительно требований у строителей. Теперь фирма обязана отвечать нескольким требованиям, чтобы начать возведение любого объекта:

1. На банковских счетах перед началом должно храниться минимум 10% от стоимости всей постройки.
2. Нужно иметь практический опыт в указанной области минимум на протяжении 3 лет. Для эксплуатации к текущему моменту надо сдать не меньше десяти тысяч квадратных метров.
3. Недопустим статус должника по займам, которые имеются в настоящее время. Это обязательно даже при отмене ДДУ в 2019, последние новости подтверждают информацию.

Планируется, что на текущий год строительных фирм на рынке станет меньше. Темпы строительства из-за этого тоже перестанут быть большими. Постройку нового объекта по ДДУ нельзя планировать дальше, если по текущему объекту имеется задержка по срокам на три и более месяца. Появление механизма через эскроу-счета должно уменьшать количество обманутых дольщиков. Образцы заявлений на открытие уже находятся в общем доступе.

Как данные изменения повлияют на покупателя

Уже не раз говорилось, что благодаря новым законам количество обманутых дольщиков должно уменьшиться из-за нововведений. Одной из контролирующих сторон для сделки будет банк. Поэтому у него появляется право отказаться от любых операций с денежными средствами, которые не связаны с целевым использованием средств. При таких обстоятельствах финансовые вложения дольщиков получают дополнительную защиту. Агентство по страхованию вкладов участвует при возврате вложений, если вторая сторона так и не исполнила обязательства по договору согласно закону о ДДУ с 1 июля 2019 года.

Государство тоже будет отвечать за контроль в сфере строительства, помимо банков. Требования к строителям закрепляются на уровне действующего законодателя. Руководителя контролирующего органа будут снимать с должности, либо назначать на нее вышестоящие представители Минстроя. Солидарную ответственность перед гражданами будут нести собственники вместе с учредителями, в равной степени. В том числе – при расторжении соглашений.

Отдельно запустили Единую информационную систему жилищного строительства. В ней учитывают каждый этап возведения объектов, вывешивают важную информацию о выданных разрешениях. Специальная комиссия создана, чтобы рассматривать взаимодействие между застройщиками и органами исполнительной власти. Контроль и надзор в области долевого строительства благодаря таким схемам только усиливается.

Но отмена ДДУ в полном объеме может сказаться на итоговой стоимости жилья. Ипотека не станет доступнее, как и цены на новые здания. Этому способствует отказ от договоров ДДУ, на что обратить внимание, 2019 год описывают далее.

Изменится ли стоимость жилья из-за нововведений

Раньше покупка на ранних стадиях строительства привлекала благодаря более низким ценам, тем более – по сравнению с объектами, строительство которых уже завершено. Когда откажутся от приобретения квартир на стадии котлована – логично ждать, что цена на жилье будет больше. Новостройки будут попадать под это правило.

После реформы застройщики в любом случае понесут затраты, из-за этого и поменяются цены жилья. Девелоперам придется обращаться за помощью к инвесторам, оформлять в банке дополнительные кредиты.

Эксперты говорят, что минимальное увеличение расходов – на треть. Часть расходов будут перекладывать на жильцов, увеличивая цену приобретения.

Пока что никто не разработал максимально точного ценового прогноза. Минимум увеличения составит 10% от первоначальных цен. Квартиры будут продаваться только в домах, которые уже сданы в эксплуатацию, разного типа.

Но в ближайшее время не стоит ждать слишком резких движений в связи с новым законом для застройщиков 2019 года.

Особенности составления соглашений, риск признания недействительными

Только правильно оформленное соглашение станет основополагающим документом для регулировки отношений между сторонами. Законодательство четко определяет, какие положения должны присутствовать по тексту документа, чтобы он соответствовал текущим требованиям и действующим правилам. Велика вероятность признания соглашений недействительными, если хоть один пункт отсутствует:

1. Реквизиты сторон, подробные, насколько это возможно. Разницы между реальными и указанными сведениями быть не должно.
2. Четкое определение подсудности на случай возникновений конфликтных ситуаций.
3. Цена квадратного метра и общая стоимость всей жилой постройки. Отдельно оговариваются выбранные способы для внесения платежей.
4. Дата, когда частный инвестор получит жилье в готовом виде в результате долевого строительства в 2019 году.

Особенно много вопросов и недоразумений вызывает последний пункт, правила его учета. Недвижимость считается переданной от одной стороны другой с тех пор, как оформлен соответствующий передаточный акт. Без разрешительных документов на ввод в эксплуатацию завершить процесс невозможно. Бланки бумаг легко найти на специализированных сайтах.

Само соглашение ДДУ обретает законную силу не со дня подписания. Точкой отсчета будет момент, когда прошла официальная регистрация. Это один из немногих документов, который контролируется государством отдельно. Остальные подписи ставятся на свой страх и риск.

Дополнительные меры защиты согласно новым законам

Власти пришли к выводу, что страхование ответственности - недостаточно эффективная мера, как планировалось вначале. Страховые компании сами стараются уйти от выплат, в результате чего объекты не доходят до завершающей стадии. Вступать в споры хочется немногим.

Теперь ситуация складывается иначе, и на федеральном уровне:

1. Открыли специальный фонд, гарантирующий решение всех проблем, если девелоперы не выполняют обязательства. От каждой квартиры, реализуемой по ДДУ, на этот фонд направляют минимум 1,2% от общей стоимости. Значит, это меры дополнительной поддержки.
2. Покупка или выпуск ценных бумаг – право, которого большинство застройщиков теперь лишили. Исключение – акции, связанные с самими компаниями. Таким образом, пытаются перекрыть вексельные схемы для обеспечения строительства. Для девелоперов дополнительно ввели запрет на оформление и получение кредитов. Исключение – целевые займы, направленные на возведение конкретных многоэтажек.
3. Лишение права принимать участие в деятельности коммерческих, негосударственных организаций. Раньше такие схемы тоже использовались для вывода средств, поступивших от дольщиков. Вступить в законные права уже не получалось.

Немного о штрафах и неустойках

Для дольщиков допускают небольшие просрочки, но не больше, чем на два месяца по текущим платежам. Если же застройщики задерживают сдачу объекта – то платить неустойку все равно придется, даже, когда инвесторы предупреждены о сложившихся обстоятельствах. За пользование деньгами частные инвесторы получают право на проценты – в размере 1/50 от действующей ставки рефинансирования, за каждый день просрочки. Главное – оформить соответствующие заключения.

Заранее согласованную планировку квартиры менять в одностороннем порядке нельзя, как и вносить изменения в текущую цену. Если по факту и по итогу площадь меньше того, о чем упоминалось в первоначальном договоре – то цену можно уменьшить.

Итоги

Эксперты уже говорят о том, что цены на жилье увеличатся. Но пока неизвестно, насколько резкими и сильными будут подобные изменения. Но не стоит ждать резких перемен. Существующие многоквартирные дома, возводящиеся по существующим нормам, в цене расти точно не будут. Проектное финансирование усложняет участие в рынке как для существующих, так и для новых игроков. Требования к компаниям будут ужесточать и сами банки. Перемены станут заметными для всех, от самых крупных компаний до обычных покупателей.