ЖСК – реальная альтернатива долевому строительству или «серая» схема?

Пайщики в отличие от дольщиков не защищены 214-ФЗ, но им доступны свои плюсы: более низкие цены, возможность нанять другого подрядчика.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Не все новостройки сегодня строятся и продаются по договорам долевого участия, некоторые из них возводятся в рамках жилищно-строительных кооперативов – ЖСК. Разница между двумя этими схемами довольно существенная: права покупателей квартир по ДДУ защищаются федеральным законом, а вот участникам ЖСК чаще приходится рассчитывать на удачу. Портал MetrPrice.ru опросил специалистов рынка, какие риски таит в себе ЖСК и можно ли их как-то минимизировать.

Что такое ЖСК

Старшему поколению жилищно-строительные кооперативы знакомы ещё с советских времён, когда они создавались на базе различных предприятий для самостоятельного строительства жилья. Иногда для удешевления и ускорения работ члены кооперативов сами выходили на стройплощадку – после того, как подрядчик заканчивал работы нулевого цикла. Примечательно, что кооперативные дома часто строились быстрее и качественнее государственных – сказывалась личная заинтересованность будущих жильцов.

С распадом Союза жилищно-строительный кооператив не исчез, но принял другие формы – прежде всего, в части финансирования. В советское время кооператив получал от государства ссуду на срок до 20 лет, которая покрывала до 70% расходов на строительство. Нынешние ЖСК финансируются в процессе строительства и полностью за счёт пайщиков. Таким образом, участие в нынешнем ЖСК – это внесение денежного взноса в счёт будущего получения готовой квартиры.

На сегодняшний день жилищно-строительные кооперативы являются единственной разрешенной альтернативой долевому строительству, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Схему ЖСК нельзя назвать распространённой: на начало 2016 года в Москве и области по договорам ЖСК продавалось не более 12% квартир, сообщают в компании E3 Investment. По данным геоинформационной системы Bnmap.ru, разработанной специалистами компании «БЕСТ-Новострой», доля корпусов, реализуемых в Москве в рамках ЖСК (по договорам паенакопления), составляет всего 8% от общего числа корпусов с квартирами на реализации. Если говорить в абсолютных цифрах, то из 567 корпусов, находящих на реализации в Москве, по ЖСК продается всего 45.

ЖСК на вооружении у застройщиков

За ЖСК в последнее время закрепилась не лучшая слава. Изначально предполагается, что в ЖСК будут объединяться частные лица – потребители, желающие самостоятельно контролировать жильё, но её взяли на вооружение и некоторые застройщики, предлагая гражданам купить квартиру путём вступления в ЖСК. Делается это, конечно, неспроста: благодаря этому компания получает возможность вести стройку и привлекать деньги покупателей, даже если ещё не оформлены все нужные документы, разрешающие строительство и дающие право пользоваться землёй. Сам по себе такой подход не значит, что всё обязательно закончится плохо, и люди останутся без квартир. Но есть одно важное но: участники ЖСК не попадают под защиту закона о долевом строительстве 214-ФЗ, и в случае, если строительство дома затянется или жильё окажется ненадлежащего качества, шансов отстоять свои права будет существенно меньше.

«Практика показывает, что около 90% обманутых дольщиков это покупатели, которые приобрели жилье через механизмы жилищно-строительных кооперативов и жилищных сертификатов», – замечает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель». 

Чем рискует пайщик

При вступлении в ЖСК будущий пайщик обычно подписывает два основных договора – договор вступления в кооператив и договор о внесении паевого взноса, причем эти договора не проходят государственную регистрацию в Росреестре, говорит Антон Рудаковский, финансовый директор E3 Group. С этим обстоятельством связан один из основных рисков данной схемы – двойные продажи. Из-за того, что сделка не регистрируется госорганами, появляется риск, что часть площадей будущего дома может быть продана не один раз. «Своего рода формой защиты в этом случае является статья 112 Жилищного кодекса, где говорится, что количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме», – замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Помимо этого у ЖСК существует ещё целый ряд «слабых мест»:

- Отсутствие гарантий по срокам строительства. Если в ДДУ можно прописать конкретную дату, к которой будет построен дом, то приобретение квартиры через ЖСК не гарантирует конкретных сроков завершения строительства или передачи квартиры, замечает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»). «Даже если данные сроки будут обозначены в договоре, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика», – добавляет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Это обозначает, что взыскать неустойку за срыв сроков пайщик не сможет даже по суду.

- Множество взносов. Помимо паевого взноса, который, собственно, и является платой за квартиру, в ЖСК могут быть и другие виды платежей, например, вступительный взнос. Важно также помнить, что финансирование строительства в ЖСК полностью лежит на пайщиках, а это значит, что если в ежегодном балансе образуются убытки, то покрывать их придётся именно членам ЖСК. Причём, согласно ч. 4 ст. 116 ГК РФ, сделать это надо в течение трех месяцев, иначе начнутся проблемы с кредиторами.

- Трудности с ипотекой. Эксперты замечают, что получить ипотечный кредит на участие в ЖСК очень трудно, а если даже получится – на такие объекты не распространяется программа ипотеки с господдержкой.

- Достраивать – за свой счёт. В случае банкротства ЖСК, если на счетах кооператива не осталось средств и активов, за достройку дома придется платить пайщикам, говорит Антон Рудаковский (E3 Group).

- Сложность возврата вложенных денег. Вернуть вложенные средства (кроме вступительного и членских взносов) можно только при выходе из кооператива. За выход, к слову, может взиматься штраф.

Как уберечься от рисков?

Несмотря на все трудности, жилищно-строительный кооператив всё же является полностью законным способом возведения жилья, и некоторые плюсы у него есть. В их числе – более доступные цены: так, по словам Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), бюджет покупки по схеме ЖСК обычно ниже на 10-12%, чем в случае ДДУ. Также ЖСК предполагает определённую гибкость в случае возникновения проблемы долгостроя: пайщикам проще вынести решение о найме нового подрядчика.

Чтобы минимизировать риски участия в ЖСК, придётся довольно глубоко погрузиться в процесс приобретения жилья, а именно:

- Выяснить, кто строит. Прежде всего, говорит Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), необходимо детально разузнать, кто является фактическим застройщиком объекта, есть ли у него крупные партнёры, сколько многоквартирных домов было успешно сдано и введено в эксплуатацию. Не помешает проверить судебную репутацию застройщика и ЖСК, через который покупается жильё.

Стоит изучить условия инвестиционного договора между строительной компанией и созданным ей кооперативом. Желательно, чтобы ЖСК сам выступал застройщиком (владельцем или арендатором участка), – в этом случае ответственность за ход строительства полностью лежит на кооперативе. Проверить нужно и правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка (или свидетельство о праве собственности), а также действующее разрешение на строительство.

- Внимательно изучить Устав кооператива и договор. Любой договор нужно тщательно изучать перед подписанием, но в данной ситуации – особенно. Если в случае с ДДУ серьёзное нарушение прав дольщика в договоре могут заметить при госрегистрации, то здесь вся ответственность за решение о покупке лежит на пайщике, замечает Антон Рудаковский (E3 Group). «Можно также проверить договор о вступлении членов кооператива, посмотреть, что там написано о соотношении пая и квартиры», – дополняет эксперт. Устав кооператива – тоже очень важный документ, именно там записано, на что дольщик имеет право.

- Ставить свои условия. По словам Рустама Арсланова (ГК «Гранель»), при внесении паевых взносов можно настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) – этот вариант уже даёт некоторую защиту со стороны закона – согласно ГК РФ, продавец таким образом обязуется заключить в будущем основной договор о передаче имущества.

- Убедиться в отсутствии двойных продаж. Для этого стоит запросить у застройщика или в правлении ЖСК реестры членов кооператива с закрепленными за ними квартирами.

---

Портал MetrPrice.ru желает Вам удачного выбора и успешной покупки жилья!