Выше кризиса: апартаменты дешевеют и строятся

Рынок московской недвижимости со статусом «полужилья» продолжает уверенно расти, невзирая на сложные времена.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Апартаменты сегодня являются самым динамичным и активным сегментом на рынке новостроек Москвы. В этом году могло даже сложиться впечатление, что кризис их не касается: на рынок вышло много новых проектов, часть комплексов была переведена в жильё. Законодатели вплотную взялись за проблему статуса апартаментов: летом 2015 года был разработан проект закона, который практически приравняет этот вид недвижимости к жилью. В конце III квартала объём предложения апартаментов на столичном рынке снизился, но к ноябрю опять пошёл в рост, и новые проекты, выходящие на рынок, становятся всё демократичнее. Портал MetrPrice.ru проанализировал, что происходило на рынке апартаментов этой осенью.

Четверть рынка Москвы

По данным компании NAI Becar, к концу III квартала на столичном рынке апартаментов было представлено около 9 тыс. предложений, из которых 67% относилось к бизнес-классу, 15% – к комфорт-классу и 18% – к элитному сегменту. Ценовая динамика варьировалась в зависимости от уровня проекта: если в комфорт-классе цены практически не изменились, то бизнес-классе они снизились сразу на 23% – из-за выхода новых проектов и разнообразных акций от застройщиков (скидки в некоторых объектах доходили до 25%). В элитном сегменте цены выросли на 6,5%.

Источник: NAI Becar

По данным «НДВ-Недвижимость», по итогам III квартала этого года относительно аналогичного периода 2014 года объём предложения апартаментов в Москве вырос на 34,7%.

Начало IV квартала также оказалось довольно позитивным. В октябре на рынок вышло ещё 6 проектов, говорится в отчёте компании Est-a-tet, причём 5 из них относятся к комфорт-классу. Продажи открылись в МФК Match Point (район Филевский парк), ЖК «Ясный» (р-н Орехово-Борисово Южное), открылись продажи в комплексе «Букинист» в Коньково, в Янтарь Apartments в Ховрино, в апарт-комплексе «Город на Рязанке» в Нижегородском районе. Также открылись продажи в ЖК бизнес-класса «Park Plaza» в Головинском районе. За счёт выхода нового предложения за месяц доля апартаментов на первичном рынке столицы выросла с 22,9% до 24,8%, а увеличение количества проектов комфорт-класса вызвало некоторое снижение средневзвешенной цены.

«До конца года на рынок продолжат поступать как новые проекты с апартаментами, так и дополнительные объемы предложения в уже реализуемых комплексах. Однако будет наблюдаться и прямо противоположная тенденция – в ряде проектов, как это и было в III квартале, объемы предложения апартаментов будут переводиться в жилой фонд», – приводится в исследовании Est-a-tet мнение Владимира Богданюка, руководителя Аналитического и консалтингового центра компании.

По карману: от 16 «квадратов» и 2 миллионов рублей

Апартаменты традиционно привлекают покупателя небольшими бюджетами, а усилившаяся в этом году тенденция к уменьшению площадей сделала ценники ещё более привлекательными.
Наиболее доступные апартаменты на октябрь 2015 года:

Комфорт-класс:

Бизнес-класс:

Премиум-класс:

Источник: Est-a-tet

Какие апарт-проекты стали жильём в 2015 году

В 2015 году апартаменты достаточно активно переводились в жильё. За год из-за смены статуса проектов объём предложения на рынке новостроек Москвы вырос сразу на 7,5%, подсчитали специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Статус жилья получили апартаменты, которые полностью соответствуют строительным нормам, предъявляемым к жилым зданиям. В МФК «Савёловский Сити» жильём стали около 60% реализуемых объектов, в МФК «Фили Град» и в МФК «Водный» – около 85%. Арх-проект «ЛИЦА» был переведён в жильё полностью. Сейчас процесс перевода апартаментов в жильё идёт в ЖК «Старт-формат», который строится на территории бывшей промзоны «Ленино».

Перевод апартаментов в квартиры сопровождался ростом цен. Так, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», наиболее доступные апартаменты МФК «Водный» после перевода выросли в цене с 6,5 млн рублей до 7,3 млн рублей. Самым доступным апартаментам «Фили Град» жилой статус прибавил 1 млн рублей: с 4,7 до 5,7 млн рублей, разрыв между самыми дорогими предложениями этого комплекса составляет 10 млн: 19,1 млн рублей против 29,8 млн рублей.

Перенасыщения не будет

Несмотря на то, что сегмент апартаментов занимает уже около четверти рынка московских новостроек и продолжает прирастать новыми проектами, перенасыщение ему пока не грозит, считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Темп выхода новых проектов не так уж велик, к тому же наблюдается тенденция перетекания апартаментов в жилой фонд. По итогам III квартала объем экспозиции составил 7 700 штук общей площадью около 530 000 кв. м.

«Конечно, продажи сейчас снизились по сравнению с аналогичным периодом прошлых лет, но весной и летом показатели улучшились, и рынок понемногу стал расти, – говорит Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», дома премиум-класса в центре Москвы. – Если сравнивать с первой волной кризиса, когда в конце прошлого года произошел резкий рост валют, то сейчас может сложиться похожая ситуация: на рынке наступит затишье. Однако люди, готовые вкладывать деньги в недвижимость, всё равно останутся, но будут выбирать продавца по срокам готовности проекта, качеству строительства и цене лотов».

В кризис уровень продаж сильно зависит от характеристик проекта, говорит эксперт. Например, в ЖК «Резиденции МОНЭ» сейчас отмечается довольно высокий покупательский спрос – этому способствовал запуск активной рекламной кампании, а также достижение финальной стадии готовности. Для покупки это наиболее удачное время: цены ещё не финальные, а срок получения недвижимости уже очень близок.

По словам Ирины Доброхотовой, наибольший спрос в сегменте апартаментов сегодня наблюдается на однокомнатные лоты – ими интересуется до 52% покупателей. Около трети покупателей ищут апартаменты с двумя или тремя комнатами. Небольшим, но стабильным спросом на рынке апартаментов сейчас пользуются студии, их доля в общем объёме заявок составляет 10%.
Около 35% покупок, по словам эксперта, являются инвестиционными: в силу того, что апартаменты часто обладают выгодным расположением, их легче и прибыльнее сдавать в аренду. Покупатели апартаментов высокого ценового сегмента интересуются предложениями среднего метража от 60 до 90 квадратных метров на 5-10 этажах, сообщают в «Резиденции МОНЭ».
---
Таким образом, вопреки сложившейся экономической ситуации, рынок апартаментов остается стабильным, подводят итог эксперты. Застройщики прилагают максимум усилий, чтобы привлечь и удержать покупателя: активно предлагают скидки, рассрочки, различные акции; практически повсеместно возможен индивидуальный торг. Рынок не стоит на месте: в продажу выходят новые проекты, часть апарт-комплексов переводится в жильё. Благодаря этому сейчас, полагают эксперты, можно совершить весьма выгодную покупку – однако выбирать необходимо с умом, учитывая местоположение объекта, качество строительства, стадию готовности и, помимо прочего, его перспективы по переводу в жилой фонд.

Портал MetrPrice.ru желает Вам удачного выбора!