​Вместо дворца – компактный коттедж, вместо коттеджа – современный таунхаус

Кризис на загородном рынке преодолевают, уменьшая площади и запросы, – Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп».

Известно, что загородный дом не относится к предметам первой необходимости – в отличие от городской квартиры, потому и спрос на такое жилье в случае экономических потрясений страдает больше. Как выживают девелоперы загородной недвижимости в кризис? Какие тенденции характерны сейчас для элитного сегмента данного рынка? И что будет дальше с рынком элитной загородки? Обо всем этом портал МетрПрайс.ру побеседовал с Ильей Менжуновым, директором департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

- Какие новые тенденции развития загородного рынка коттеджных поселков Вы можете отметить?

Илья Менжунов. Самая главная тенденция развития загородного элитного рынка недвижимости – переход девелоперов к строительству относительно небольших площадей. Основной объем предложения как на первичном, так и на вторичном рынке – коттеджи площадью 350-500 кв.м. Именно они пользуются сегодня лучшим спросом. Для сравнения – еще 5-7 лет назад большая часть домовладений была площадью порядка 500-800 кв.м. Однако с годами ситуация меняется: люди стали считать деньги и многие отказываются от приобретения огромных коттеджей с «лишними» квадратными метрами. На мой взгляд, данная тенденция сокращения площадей в перспективе получит свое дальнейшее развитие. В нашу компанию за консультацией неоднократно обращались девелоперы, которые планируют выйти с элитными загородными проектами относительно небольших для сегмента площадей. Таким образом, на элитном загородном рынке недвижимости происходит демократизация, прежде всего, за счет оптимизации и избавления от «лишних» квадратных метров.

- Какие типы и форматы загородной недвижимости пользуются наибольшим спросом в текущий кризисный период?

И.М. В условиях кризиса в первую очередь пользуется спросом то, что дешевле. Покупатели сегодня в большинстве случаев ограничены жесткими рамками бюджета и подбирают недвижимость не какого-то конкретного типа или в каком-то определенном направлении, а рассматривают разнообразные варианты – как на первичном, так и на вторичном рынке, как таунхаусы, так и коттеджи. Лучше всего на рынке загородной элитной недвижимости продаются коттеджи площадью до 500 кв.м. Самый популярный бюджет покупки – до 60 млн рублей. Все что дороже – реализуется намного сложнее. Клиенты, рассчитывающие на меньшую сумму сделки (до 25 млн рублей), готовы рассматривать вместо коттеджа таунхаусы, которые также пользуются хорошей популярностью. И дело не только в цене – покупатели элементарно не готовы тратить деньги и время на обслуживание большой придомовой территории.

- Какие направления популярны у клиентов в настоящее время? Изменилось ли что-то с кризисом?

И.М. Если мы говорим о загородной недвижимости бизнес- и элитного класса, то, как и до кризиса, популярностью пользуются поселки, расположенные от юго-западных до северо-восточных направлений. Это исторически сложившиеся престижные локации с неплохой транспортной доступностью и благоприятной экологической ситуацией. Кроме того, в юго-восточных, как менее престижных направлениях, нет загородных поселков элитного класса. Да, покупатели ориентируются сегодня на меньший бюджет покупки, чем, скажем, пять лет назад. Однако они не готовы отказываться от комфорта и рассматривать для жизни другие направления от Москвы.

- Насколько взвешенной сегодня является ценовая ситуация на загородном рынке? Есть куда падать?

И.М. Застройщики элитной загородной недвижимости придерживаются достаточно лояльной политики. Во-первых, с начала года в большинстве загородных объектов на первичном рынке цены не выросли. Во-вторых, основная часть поселков экспонируется в рублях, что позволяет нивелировать высокую волатильность валют. Кроме того, девелоперы активно предлагают рассрочки, правда, не долгосрочные – максимум на полгода. Однако и такое предложение интересно клиентам.

Что касается возможного падения цен, то я бы не стал на это рассчитывать. Застройщики уже хорошо «подвинулись» по цене. Маржинальность многих проектов составляет не более 30%. При дальнейшем падении стоимости их бизнес, по сути, будет не окупаем. При этом на рынке по-прежнему большое количество клиентов, которые постоянно мониторят рынок, надеясь на снижение цен. К сожалению, никто не понимает, достиг ли рынок дна. Как только будет ясно, что мы однозначно прошли пик кризиса, цены пойду вверх и произойдет активизация отложенного спроса со стороны тех, кто пока еще не торопится сделать окончательный выбор.

- Если проводить аналогию с сегментом городского жилья, то в Москве и области в кризис гораздо лучше себя чувствуют девелоперы бюджетных проектов. Что Вы можете сказать о застройщиках загородных коттеджных поселков, как они выживают в период экономической нестабильности?

И.М. В ситуации с падением спроса наиболее ликвидны, безусловно, самые бюджетные предложения. Поэтому загородные проекты эконом-класса переживают кризис проще. Тем не менее, это вовсе не значит, что объекты элитного сегмента не продаются. Это не так – коттеджи в диапазоне 20-60 млн рублей пользуются высоким спросом.

Главный инструмент «выживания» застройщиков в кризис – это предоставление дисконтов, как я уже отметил, рассрочек, т.е. расширение способов покупки, а также переход к рублевому прайсу. По сути, политика загородных девелоперов мало чем отличается от стратегий городских застройщиков.

- Грозят ли загородному рынку заморозка строительства и банкротства? Наблюдаете ли вы уже сейчас такие явления?

И.М. Загородному элитному рынку недвижимости определенно не грозит череда банкротств. И дело не в финансовой устойчивости девелоперов, а в том, что большая часть элитных поселков уже построена или находится на высокой стадии готовности. Девелоперы опасаются выходить с новыми проектами. За последние два года на рынок элитной загородной недвижимости не вышло в продажу ни одного масштабного поселка. Новые предложения появляются в основном за счет частных инвесторов, которые строят не более 6-10 домов. И среди них также нет признаков долгостроя.

- Ну что ж, эта осторожность понятна. Но что же будет дальше?

И.М. На протяжении следующих шести месяцев на рынке загородной элитной недвижимости мы ожидаем увеличения покупательской активности. Во-первых, в апреле традиционно начинается деловой сезон. Именно в теплое время года совершается основная часть сделок на загородке. Во-вторых, курс доллара после январских антирекордов снова начал снижение. Экономическая ситуация более или менее стабильна. И именно это сегодня является главным условием продаж. Таким образом, до сентября мы ожидаем хорошую покупательскую активность. Далее все будет зависеть от отсутствия экономических и политических потрясений. Уверен, что, если отменят антироссийские санкции, это станет стимулом для тех, кто все еще думает над покупкой, мониторя рынок. Ведь подобные события – признак улучшения политического климата, которое нам крайне необходимо, чтобы двигаться вперед.