Так ли страшен «неликвид» в новостройках?
В объектах, которые принято относить к неликвидным, некоторые покупатели наоборот могут узнать жильё своей мечты по привлекательной цене.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Понятие неликвидного жилья нам больше знакомо по вторичному рынку – это квартира с какими-либо недостатками, которая долго не продается. Но и для новостроек есть свои особенности. Впрочем, участники рынка говорят, что для «первички» понятие «неликвида» все-таки относительное. Объективно, есть квартиры, объекты, которые покупатели недолюбливают, но в конечном итоге все продается со своей скоростью. Разве что новостройка воздвигнута в совсем чистом поле, где нет никаких коммуникаций. Портал MetrPrice.ru решил узнать, какие квартиры в новостройках сегодня менее популярны и кому может быть выгодна такая покупка.
Первый и последний этажи не предлагать!
Итак, что же относится к низколиквидному и неликвидному жилью? В первую очередь, среди покупателей непопулярны квартиры на первых и последних этажах. Впрочем, здесь, как говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», все будет зависеть от самого комплекса. «Последний этаж в 30-тиэтажном доме будет пользоваться хорошим спросом. Но, если говорить о большинстве 15-20-тиэтажных проектов, то наиболее неликвидные квартиры расположены на 1-м 2-м, 3-м этажах, а также на последнем», – рассказал эксперт.
«Кстати, в современных домах при наличии технического этажа, последний этаж бывает даже дороже остальных, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Пример – 31-ый этаж в монолитном комплексе комфорт-класса: разница в цене за 1 кв. м между 3 и 31 этажом может достигать 30 000 рублей», – пояснил эксперт.
«В целом, квартиры на первом этаже традиционно предлагаются на 5, максимум 7% дешевле аналогичных квартир на средних этажах, – приводит данные Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – В то же время дома с жилыми квартирами на первых этажах сейчас явление довольно редкое, в подавляющей части строящихся жилых комплексов на первых этажах отводится место под коммерческую недвижимость. При этом квартиры на первых этажах предлагаются в малоэтажных комплексах Московского региона, так как в такой застройке как раз неэффективно оставлять первые этажи под коммерческие помещения – домов много, а плотность населения ниже, поэтому выгоднее строить отдельностоящие здания бытовой инфраструктуры», – рассказал эксперт.
Конечно, есть и объективные минусы при проживании на первых этажах, и главный из них – это наличие шума. Причем, если там располагаются какие-то коммерческие объекты (магазины, кафе и т.п.), то ситуация только ухудшается. К тому же многие недовольны тем, что квартиры там при наличии деревьев более «темные», а уровень выхлопов и вредных примесей в воздухе на первых этажах будет выше, чем на последних (если не брать в расчет среднеэтажные проекты).
Неудачная планировка – реальная проблема
Во-вторых, не пользуются спросом у покупателей новостроек квартиры с неудачными планировками. «От пространства в квартире во многом зависит ее уют, и немногие клиенты готовы приобрести квартиру с «вытянутой» комнатой, слишком длинным коридором, крошечной кухней, недостаточным количеством окон и другими подобными планировочными особенностями», – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
«К реально менее комфортным и, следовательно, менее востребованным можно отнести однокомнатные квартиры без балконов, а также квартиры с планировкой «окна в окна», – считает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Еще современные покупатели избегают квартир с маленькой кухней (менее 8 кв. м). Кроме того, довольно трудно продаются объекты с метражом, не соответствующим комнатности и сегменту – например, однушки по 55 кв. м в эконом- или комфорт-классе», – рассказал эксперт.
В-третьих, менее интересны для покупателей квартиры с непривлекательными видовыми характеристиками. При этом, если говорить о близости кладбища в центре Москвы, то, как свидетельствуют эксперты, для застройщика это совсем не повод снижать цену – к такому соседству большинство относится нейтрально.
А вот со свалками дело обстоит совершенно иначе. «Если в области проект расположен в непосредственной близости от свалки, то застройщику приходится предлагать цену ниже рынка, так как такое соседство грозит неприятными запахами, ухудшением экологического фона локации, наличие паразитов (например, крыс) и даже криками стай птиц, которые кружат над ТБО. Стоит отметить, что если вокруг полигона с отходами начинается масштабная массовая застройка, то застройщики предпочитают реорганизовать свалку. Например, компания Мортон собирается реорганизовать полигон ТБО «Некрасовка», разбив на его территории парк», – рассказала Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).
И, наконец, в-четвертых, покупатели недолюбливают «темные квартиры». «Такое жилье встречается на первых-вторых этажах, когда доступ к свету перекрывается ветками растущих рядом деревьев, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Кроме того, если в квартире недостаточно окон или если они выходят на северную сторону, то в помещении будет недостаток солнечного света, который очень важен для комфорта жильцов. Понимая это, покупатели предпочитают обходить такую недвижимость стороной», – рассказал эксперт.
В следующей части материала мы расскажем, стоит ли экономить, приобретая низколиквидное жилье, кому может быть выгодна подобная покупка и встречаются ли такие «малопривлекательные» объекты в элитном сегменте.