Свой дом в Новой Москве: московская прописка плюс природа, но с риском нежелательного соседства

Загородное жилье в ТиНАО в последнее время становится доступнее, однако быстро растущие новостройки всё ближе подступают к тихим коттеджным поселкам.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Жить за городом, наслаждаться природой и чистым воздухом и при этом использовать все плюсы московской прописки. Звучит заманчиво! Особенно для тех, кто думает над покупкой собственного частного дома в Новой Москве. Портал MetrPrice.ru вместе с экспертами рынка недвижимости выяснил, где искать загородные объекты в ТиНАО, и какие «сюрпризы» могут ожидать покупателя.

Преобладание бизнес-класса

По словам экспертов, большей своей частью коттеджные поселки и таунхаусы в ТиНАО сосредоточены вдоль Киевского и Калужского шоссе.

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», отмечает, что в ближайшем «поясе» от МКАД (до 10 км) пока нет столь высокой плотности застройки и урбанизации, как, к примеру, в районе Ленинградского или Новорязанского шоссе.

В то же время Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», считает, что основной объем предложения классической загородной недвижимости в Новой Москве сосредоточен за пределами 20 километров от МКАД, так как в ближней зоне «все занято» квартирной застройкой. «Что касается сегментации по классам, то рынок фактически делят комфорт- и бизнес-класс. Объектов эконом-класса и премиум-сегмента немного», – говорит эксперт.

«На территории Новой Москвы насчитывается более 60 коттеджных поселков, причем около 50% из них относятся к бизнес-классу, – приводит данные Илья Менжунов («Метриум Групп»). – Вторые по распространенности – поселки эконом-класса, а третьи – элитные. Важно отметить, что 80% этих поселков уже закончено – то есть завершены строительные работы или построены объекты инфраструктуры.

Тенденцией последних пяти лет стало строительство смешанных жилых комплексов, которые включают в себя как многоквартирные дома, так и коттеджные поселки. К таким мультиформатным проектам относится, к примеру, ЖК «Дубровка», расположенный в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе. Плюс таких проектов заключается в наличии богатой и развитой инфраструктуры, которой не всегда хватает в отдельных коттеджных поселках», – отмечает эксперт.

ЖК «Дубровка»

Когда главный плюс переходит в главный минус…

Если говорить о плюсах покупки дома в Новой Москве, то первым делом эксперты называют «сочетание великолепной природы и московской прописки». До появления ТиНАО те, кто желал жить на природе, могли купить дом лишь в Подмосковье. Впрочем, большинство людей, которые приобретают такое жилье, достаточно состоятельные, и вопрос прописки их не особенно беспокоит.

Вторым важным плюсом, который отмечают специалисты, является существенное развитие инфраструктуры на данной территории.

По словам Ильи Менжунова («Метриум Групп»), в присоединенных к Москве районах ведется активное строительство недвижимости самых разных типов, причем не только вдоль основных транспортных артерий, но и на удаленных участках. «В такой ситуации девелоперы вынуждены расширять коммуникации и строить новые объекты инфраструктуры, причем в этом им помогают власти. Таким образом, проблема удаленности поликлиник, детских садов и школ в Новой Москве будет решаться быстрее, чем в подмосковных районах», – считает эксперт.

В то же время стоит отметить, что активное строительство может обернуться существенным минусом для тех, кто купил дом в Новой Москве. «Покупатели, ориентированные на загородные дома, приобретают дом, чтобы быть наедине с природой и немногочисленными соседями, – говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»). – К сожалению, в Новой Москве высока вероятность того, что рядом с вашим коттеджным поселком может вырасти многофункциональный жилой комплекс с многоэтажками и бизнес-центрами».

Существует также проблема загруженности основных транспортных артерий. «Транспортная проблема стоит остро практически на всех направлениях за МКАД, особенно летом. Там, где есть ж/д сообщение, ситуация, безусловно, лучше. Конечно, по мере сдачи проектов и заселения новомосковских территорий проблема обострится, однако строительство метро и реконструкция Калужского шоссе должны помочь в ее решении», – отмечает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

Цены падают, но покупателей все равно мало

Что касается стоимости загородной недвижимости на территории Новой Москвы, то она сильно варьируется, причём входной порог достаточно низок.

«В связи с кризисом многие застройщики «трансформировали» свой ассортимент и предлагают мини-дома по достаточно приемлемым ценам (3-4 млн рублей), – говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). – Цена в массовом сегменте составляет 6-7 млн рублей. Многое зависит от удаленности и других индивидуальных характеристик».

«В пределах 30 км от МКАД стоимость отдельного дома в коттеджном поселке составит около 19 млн рублей. Если говорить о таунхаусах на такой же удаленности от МКАД, то готовый объект обойдется в 6-7 млн рублей. Расценки на земельные участки составляют около 5 млн рублей», – приводит данные Илья Менжунов («Метриум Групп»).

Мы также попросили участников рынка недвижимости подтвердить или опровергнуть следующую информацию: правда ли, что ранее дома в поселках Новой Москвы были переоценены из-за всех этих разговоров о московской прописке и одновременно преимуществах загородного дома, а сейчас цены упали.

«На первых порах, когда о территориальном расширении Москвы только стало известно, многие риелторы пытались представить это как преимущество, и незначительный скачок цен наблюдался, – Илья Менжунов («Метриум Групп»). – Сейчас же мы наблюдаем снижение интереса покупателей загородной недвижимости к Новой Москве, именно из-за того, что этот район стал зоной активного строительства и заселения, а также из-за резкого ухудшения транспортной ситуации. Сейчас цены здесь снижаются не только на фоне общей тенденции рынка, но и из-за данных особенностей локации», – отметил эксперт.

Как выбирать дом?

И всё же активное строительство в Новой Москве – не повод отказываться от покупки дома или таунхауса в этой локации. Но стоит знать некоторые хитрости, как выбирать такую недвижимость.

«Если вы рассматриваете возможность приобретения загородного дома в данной локации, то я бы посоветовал ознакомиться с территориальным планированием Новой Москвы, которое было опубликовано в 2015 году, – отвечает Илья Менжунов («Метриум Групп»). – В этом документе содержится подробный перечень всех планируемых жилых, коммерческих и инфраструктурных объектов с указанием их месторасположения. Прежде чем выбирать непосредственный объект или земельный участок, лучше ознакомиться с планированием, чтобы четко представлять, что появится по соседству с вами в ближайшие годы. Учитывая общую популярность данного направления, можно с уверенностью говорить, что земельные участки в радиусе 30 км вдоль Калужского и Киевского шоссе уже раскуплены под масштабное строительство, что может стать неприятным сюрпризом для владельцев домов по соседству».

Таким образом, стоит отметить, что хотя Новая Москва довольно привлекательна для жизни в собственном доме, к выбору конкретного поселка стоит подходить внимательно. Территория активно застраивается, и в скором времени уединенное тихое место может превратиться в город-спутник со всеми сопутствующими «бонусами». Не стоит забывать и про трудности с транспортной доступностью. Поэтому, несмотря на то, что цены на загородку в Новой Москве падают, лучше еще раз тщательно взвесить свои силы. Даже если Вы выяснили, что строить возле приглянувшегося Вам коттеджного поселка в ближайшей перспективе ничего не будут, сможете ли Вы ежедневно ездить в столицу на работу или возить детей в школу? Чтобы понять, насколько такая жизнь будет вам комфортна, для начала можно арендовать дом в понравившемся месте и пожить там некоторое время – это позволит погрузиться в загородную жизнь и объективно оценить свои возможности без большого финансового риска.