Слабые стороны сильной программы
Казалось бы, всем хороша программа субсидирования ипотечных ставок. Однако и у неё есть свои отрицательные стороны.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Программа субсидирования ипотечных ставок, утвержденная правительством в марте этого года, серьезно оживила рынок ипотечного кредитования. И это вполне оправданно, ни один другой ипотечный продукт на сегодняшний день не может предложить таких выгодных условий кредитования. Однако, как и у всякого явления, у льготной ипотеки есть свои минусы.
Доступность
Первый – доступна она далеко не всем. Как известно, цены на новостройки в Подмосковье и особенно столице сложно назвать низкими, при этом минимальный первоначальный взнос по программе составляет 20%. Если использовать её возможности по максимуму и взять 8 млн руб. (что для Москвы не так уж и много), то необходимо будет иметь на руках минимум 1,5 млн руб. Это – весьма серьезное ограничение, ведь до кризиса у банков были программы с минимальным первоначальным взносом в 10% или вовсе без него. Накопить же 1 – 1,5 млн руб. удастся далеко не всем, а значит придется жертвовать, например, транспортной доступностью и покупать жилье в удаленных проектах за более приемлемую цену.
Ограниченность выбора
Второй и, возможно, главный минус – ограниченность выбора жилья. Как известно, программы была разработана не только для обеспечения дешевыми кредитами населения, но и для поддержания строительной отрасли. Как следствие, весь старый жилой фонд «остался за бортом». По программе льготного кредитования нельзя купить жилье на вторичном рынке, что резко ограничивает ипотечников в выборе, особенно если они планировали приобрести жилье в границах Старой Москвы. Новых строительных проектов в столице немного, бюджетных – и того меньше, как следствие, осесть поближе к центру с использованием программы вряд ли получится.
Это же является существенным минусом не только для покупателей, но и для продавцов недвижимости. Теперь москвичам отнюдь не просто продать жилье, приходится предоставлять серьезный дисконт. И чем дороже и ближе к центру квартира, тем серьезней понадобится скидка. Инвесторам же и вовсе впору хвататься за голову, так как на переуступку прав льготная программа так же не распространяется.
Ограниченность предложения
Еще один минус – хватит ипотеки не на всех. Государство не может вечно субсидировать ставки, выделенные 20 млрд руб. скоро закончатся. Уже сейчас банки просят правительство увеличить субсидирование программы, так как желающих получить льготную ипотеку становится все больше. Будут ли власти продлевать программу – пока непонятно, что лишь подхлёстывает ажиотаж. В итоге это вновь может привести к спаду рынка по окончании программы.
Избирательность
Кроме этого, поддерживая крупных игроков рынка, данная программа игнорирует небольшие банки и строительные компании. Первым может не хватить суммы выданных кредитов для участия в программе, вторым – доверия со стороны банков, которые не будут аккредитовать недостаточно крупных девелоперов, что в итоге отразится не в лучшую сторону на широте выбора. Конечно, для столицы и области эта проблема вряд ли встанет остро, но ведь кроме них есть и вся остальная страна.
Избирательность поддержки отразится и на рынке апартаментов. Их по льготной программе купить нельзя, так как они де-юре жильем не являются и под ФЗ-214 не подпадают. Меж тем данный формат набирает все большую популярность в столице.
К слову о ФЗ-214. Еще одним ограничением программы является то, что купить жилье по ней можно лишь по договору долевого участия. Конечно, на сегодняшний день он является самым надежным, но при этом все за тем же бортом остаются проекты, реализуемые в рамках ЖСК. Конечно, их доля на рынке не так велика, но все же она есть, и часто в рамках кооперативов можно найти весьма интересные предложения.
Но, конечно же, какими бы минусами не обладала программа, на сегодняшний день она все равно остается самой привлекательной на рынке. Однако в скором времени Центробанк может вновь понизить ключевую ставку на 1-2 п.п. Тогда у банков появится возможность запускать собственные программы без господдержки с приемлемыми для большинства заемщиков ставками.