Схемы приобретения квартиры в новостройке
Купить строящееся жилье сегодня можно разными способами – как законными, так и не очень. Каких схем следует избегать при покупке новой квартиры?
Источник изображения: Фотобанк Лори
Портал MetrPrice.ru попросил экспертов помочь нашим читателям разобраться во всем многообразии способов приобретения жилья в новостройке. Итак, какие схемы покупки строящегося жилья встречаются сегодня на рынке?
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»иавтор книги «Защита инвестиций в новостройки»,выделяет следующие:
«Первая схема – продажи квартир по договорам участия в долевом строительстве. Эта схема регулируется федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В соответствии с ней, после получения разрешения на строительство между застройщиком и инвестором заключается специальный вид договора, по которому инвестор финансирует строительство, а застройщик обязуется в согласованный срок построить здание и передать квартиру в собственность инвестору. В законе предусмотрены гарантии защиты прав инвесторов, приобретающих квартиры по этой схеме. В частности, ответственность застройщика по договору должна быть застрахована или обеспечена поручительством банка. Сам застраиваемый земельный участок до расчета застройщика с инвестором находится в залоге, установленном в пользу инвестора. Кроме этого, законом прямо предусмотрен размер неустойки в случае нарушения застройщиком договора, а также основания для прекращения сделки.
Вторая схема – жилищные кооперативы. В этом случае в качестве застройщика выступает жилищный кооператив, который получает разрешение на строительство. Инвестор входит в состав членов кооператива. Этот процесс оформляется путем принятия решения на общем собрании пайщиков. Далее, инвестор оплачивает в пользу кооператива паевой взнос в целях приобретения квартиры. На полученные от членов кооператива деньги кооператив осуществляет строительство здания. После его ввода в эксплуатацию квартира передается кооперативом по передаточному акту члену кооператива в том случае, если паевой взнос внесен полностью.
Третья схема – продажа жилищных сертификатов, которые потом обмениваются на квартиры. Эта схема по различным причинам массового распространения не получила».
По словам эксперта, основными легальными схемами приобретения квартир на рынке новостроек являются договор участия в долевом строительстве и жилищные кооперативы.
Баранкова Наталья, юрист компании «Пересвет-Инвест», подчеркнула, что также законной формой привлечении денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов является заключение договора уступки (цессии) к договору участия в долевом строительстве. «По условиям указанного договора, участник долевого строительства передает права требования (права и обязанности по ДУДС) третьему лицу. Цессия допускается при условии оплаты участником долевого строительства цены ДУДС или одновременно с переводом долга на третье лицо. Договор цессии обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре», – рассказал эксперт.
Наталья Баранкова говорит, что схему реализации недвижимого имущества на первичном рынке, которая производится «в обход» ФЗ-214, можно именовать «серой». «Законодательством предусмотрены различные типы договоров, которые можно заключить в рамках проведения сделок с недвижимостью, но в случае приобретения недвижимости физическим лицом на стадии строительства правомерно заключать только те договоры, которые предусмотрены специальным законом – ФЗ-214. Например, заключение ДУДС, уступки к нему, вступление в ЖСК, приобретение жилищного сертификата – это варианты приобретения недвижимости, предусмотренные ФЗ-214, а значит, они допустимы к совершению. Напротив, договор инвестирования (соинвестирования), предварительный договор купли-продажи недвижимости не являются приемлемыми в рамках ФЗ-214, и права лица, заключившего такой договор, не обладают той степенью защиты, как, например, лица, заключившего ДУДС. Недобросовестный застройщик, использующий такие «серые» схемы, несет ответственность, предусмотренную административным законодательством РФ», –подчеркнул эксперт.
В кризис можно также ожидать увеличения числа «серых» схем приобретения квартир в новостройках. Григорий Ваулин, генеральный директор «Ферро-Строй» (девелопер проекта «Ривер Парк» совместно с AEON Corporation), рассказал, что в связи с ужесточением конкуренции на рынке недвижимости все больше застройщиков ищут новые варианты заключения договора с покупателем, даже не имея всех разрешительных документов. «Наверное, самая распространенная «серая» схема покупки – по предварительному договору купли-продажи. Важно понимать, что данный договор является законным только в том случае, если по нему реализуются квартиры в доме, на который уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Тем не менее, недобросовестные продавцы могут пользоваться юридической безграмотностью покупателей и реализовывать по ПДКП строящееся жилье. Однако стоит понимать, что ПДКП не является основным договором, а лишь подтверждает намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому по данной схеме клиент не имеет никаких гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Особенному риску при такой схеме подвергаются покупатели квартир в случае признания продавца банкротом – вы легко можете лишиться и денег, и жилья.
Еще один вариант «серой» схемы продажи – заключение предварительного договора долевого участия (предварительный ДДУ). Это схема схожа с предыдущей. Некоторые застройщики также применяют ее на самом старте продаж, до получения всей необходимой разрешительной документации. Однако, в случае возникновении спорных вопросов до заключения ДДУ, права на квартиру покупателю придется отстаивать в суде.
На старте продаж наравне с предварительным ДДУ застройщики предлагают заключить и договор бронирования. Как правило, для этого клиент должен внести часть стоимости квартиры в качестве аванса. Однако если возникнут проблемы, существует большой риск потерять аванс, так как законом покупатель не защищен», – рассказал эксперт.
Портал MetrPrice.ru советует выбирать надежные схемы приобретения квартиры и тщательно оценивать свои риски. Желаем удачной сделки!