Сделки с залоговым жильем: можно многое, но – с согласия банка

Обременение в виде ипотечного залога накладывает определённые ограничения на распоряжение жильем. Что можно сделать с ипотечной квартирой?

Источник изображения: Фотобанк Лори

Покупая квартиру в кредит, многие заемщики считают, что станут владельцами жилья лишь после погашения долга. Это не так, право собственности оформляется сразу, полностью и «на века». Однако обременение в виде залога все же накладывает определенные ограничения на распоряжение квартирой и об этом надо помнить, собираясь продать, обменять или сдать свое жилье, купленное в ипотеку.

Все – с согласия банка

Жизнь непредсказуема, и зачастую случается так, что через какое-то время после оформления сделки перед заемщиком встает необходимость продать квартиру. Причины могут быть разные: развод, переезд, возможность купить более просторное жилье и т.д.. Здесь есть два вариант: первый – продать квартиру, погасить долг и забыть обо всех обязательствах, второй (если параллельно покупается другое жильё) – попросить банк сменить залог. Если новая квартира не будет уступать прежней в плане ликвидности и цены, банк, скорее всего, не откажет.

Стоит понимать, что все подобные операции должны обязательно обсуждаться с банком заранее. Не каждая кредитная организация относится к проведению подобных сделок лояльно, некоторые банки могут потребовать сначала полностью погасить долг, и лишь потом продавать квартиру, находящуюся в залоге. Это касается также и операций дарения или обмена. Позицию банков по этому вопросу можно понять: залоговое жилье для кредитной организации является гарантией возврата займа, поэтому ко всем манипуляциям с ней кредитор относится очень трепетно. Чаще всего перечень разрешённых и запрещённых действий с квартирой кредитная организация стремится прописать в договоре заранее.   

Никаких «серых» схем и посторонних лиц

Ограничения, сопутствующие залогу, чаще всего касаются и сдачи заложенной квартиры в наем. Покупая квартиру «впрок», например, для подрастающих детей, многие рассчитывают выплачивать часть взносов по ипотеке из денег, полученных за аренду. При правильном подходе такая схема позволяет окупать до 70% затрат на кредит. Однако свои планы по сдаче жилье в аренду необходимо обговаривать с банком заранее, еще до подписания договора, так как некоторые кредитные организации целенаправленно запрещают эту опцию, включая соответствующее условие в договор. Если же банк не против, то необходимо поставить в известность и страховую компанию. При этом цена полиса может несколько увеличиться ввиду возросших рисков и ускоренной амортизации жилья.

Также стоит понимать, что сдать квартиру по столь любимой многими москвичами «серой» схеме не получится, сделку необходимо будет официально зарегистрировать. А это означает, что часть дохода придется отдать на нужды государства в виде налога.

Вопрос прописки третьих лиц, как правило, тоже отражается в договоре. В принципе, прописка в собственном жилье входит в право владения, однако часто паспортные столы требуют кредитный договор, в котором указана позиция банка по этому вопросу, или его письменное согласие на регистрацию определенного лица.

И даже ремонт!

Согласовывать с банком необходимо даже масштабный ремонт. Конечно, если собственник просто решит переклеить обои или поменять двери, никакого разрешения не потребуется. Но если он задумает проводить серьезную перепланировку, то её необходимо будет согласовать не только с соответствующими органами, но и с банком. Последний должен убедиться, что из-за ремонта не снизится цена или ликвидность жилья.

А вот завещать ипотечное жилье можно и без согласия банка. Однако стоит понимать, что при наследовании как по закону, так и по завещанию к наследнику передут и все оставшиеся обязательства по кредиту. Исключение составляют страховые случаи, тогда погашать задолженность придется страховой компании. То же касается и дарения жилья: вместе с полученной в дар квартирой одаряемому перейдет и долг по ипотеке.