«Роста цен не ожидается, а новые проекты, которые выйдут на рынок, будут дешевле существующих»
О факторах, которые сдерживают цены на новостройки, рассказывает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Уже в течение нескольких месяцев цены на новостройки Москвы и Подмосковья не показывают существенных изменений. Снизившиеся ставки по ипотеке поддержали покупательскую активность в первом квартале года, однако новостроек с каждым месяцем становится всё больше, и спроса на всех не хватает. О том, как будет складываться ситуация на рынке новостроек столицы и области в ближайшее время, мы поговорили с генеральным директором компании «Азбука Жилья» Владимиром Каширцевым.
Цены остановились
- Расскажите, пожалуйста, что происходило с ценами на квартиры в новостройках в начале 2017 года?
Владимир Каширцев. В последние месяцы, начиная с декабря 2016 года, в границах «старой» Москвы наблюдалась ценовая стагнация: в это время средняя цена на жильё в новостройках (без учёта элитной недвижимости) не выходила из диапазона 209-210 тыс. руб./кв. м. За первый квартал снижение наблюдалось только в сегменте бизнес-класса: здесь квадратный метр в среднем подешевле с 287 тыс. руб. до 279,4 тыс. руб.
Общая динамика средневзвешенной стоимости не столь однозначна. В апреле средняя цена составила 210,7 тыс. рублей/кв. м, поднявшись по отношению к марту на 0,5%. В феврале было зафиксировано её падение на 0,9% по отношению к январю. Таким образом, цены в этот период существенно не менялись.
- Насколько были активны покупатели?
В. К. В первые месяцы года все ожидали снижения продаж, закономерного для начала года. Тем не менее, в нашей компании количество звонков не уменьшилось, а затем интерес со стороны покупателей перешел в реальные сделки. В январе на фоне завершения программы господдержки ипотеки мы отметили снижение объема сделок в ряде подмосковных проектов, но уже в феврале, после снижения ставок по ипотеке, ситуация стабилизировалась. Выжидательная позиция части спроса перешла в итоговое решение о покупке квартиры, что подтверждают данные Россреестра по результатам I квартала: количество сделок по ДДУ по отношению к I кварталу 2016 г увеличилось на 63%.
- Стоит ли в связи с этим ожидать роста цен на новостройки массового сегмента в течение года?
В. К. Рост цен в 2017 году в Москве и области пока не прогнозируется, потому как объём предложения в пределах «старой» Москвы за последнее время значительно вырос. По сравнению с концом 2016 года объем предложения увеличился на 11% или 282,7 тыс. кв. м, а по отношению к 2015 – на 45%.
Новые проекты, которые выйдут на рынок, будут дешевле, чем существующие, а плановое повышение цен будет происходить по мере стадии строительной готовности. Проекты средней и низкой ликвидности будут вынуждены снижать цены и предоставлять открытые или закрытые скидки, чтобы поддержать свои продажи.
Читайте также: Ипотечные ставки могут упасть до 7% к 2020 году – АИЖК
Ипотека будет дешеветь
- Ипотечные ставки заметно снизились, опередив не только ипотеку с господдержкой, но и докризисные показатели. Будут ли они снижаться в перспективе?
В. К. Сейчас процентные ставки по ипотеке подстроились к рынку и продолжают движение вниз. Вполне вероятно, что к концу года мы увидим снижение ставок от существующих значений на 0,5-1%. Это окажет непосредственное влияние на покупателей – сегодня с помощью заёмных средств совершается от 40 до 60% сделок на первичном рынке. Более доступные кредиты будут способствовать поддержке спроса на стабильном уровне.
- Стоит ли покупать квартиру сейчас или можно отложить, скажем, на осень?
В. К. Давайте посмотрим, как сейчас складывается ситуация. На рынке представлены рекордные объемы предложения, которые отвечают потребностям всех категорий покупателей. Минимальная сумма однокомнатной квартиры в Москве начинается от 3 млн рублей, в Подмосковье от 2,5 млн рублей. Ставки по ипотеке также снизились. Застройщики и риелторы продолжают анонсировать акции и скидки, предлагают покупателям дополнительные бонусы и подарки. Всё это позволяет говорить о том, что условия по покупке новостройки на московском рынке сейчас одни из самых привлекательных. Возможно, в течение года выйдут проекты с ценами ещё ниже рынка, но вряд ли ситуация переменится кардинально. Вообще стоит сказать, что наилучший момент для покупки квартиры всегда определяется индивидуально. Если у человека сошлось сразу несколько важных факторов – финансовый, семейный и т.д. – лучше не откладывать, а совершать покупку, пока есть возможность.
Москва продолжает «оттягивать» спрос у Подмосковья
- В том году много говорилось о том, что новые проекты Москвы с демократичными ценами оттягивают спрос с подмосковных новостроек. В 2017 году эта тенденция продолжилась?
В. К. Темпы прироста объёма предложения в «старой» Москве (без учёта элитной недвижимости) в последнее время начали снижаться. Если в январе предложение выросло на 6,8%, то в феврале – уже только на 3,7%, а в марте было отмечено снижение на 0,1%. На текущий момент на рынке «старой» Москвы представлено 2 656 тыс. кв. м первичного жилья. Это по-прежнему очень значительная цифра, что, конечно, сдерживает рост цен. При этом объем поглощения по строящимся объектам составляет только 60% от представленного предложения. При таких условиях тенденция перетекания спроса в Москву сохранится.
- Много ли вышло проектов в Москве в этом году (например, по сравнению с прошлым годом)?
В. К. В 2017 году на территории «старой» Москвы началась реализация ряда новых проектов, к которым можно отнести ЖК «Нескучный Home&Spa», ЖК «Центр-Сити». Также можно отметить проект от ГК ПИК «Пресненский Вал, 21». Лидер-Инвест вывел сразу несколько проектов: ЖК «Дом в Кусково», «Дом на Сходненской», «Дом на Вешняковской» и «Дом на Абрамцевской».
По количеству вывода новых проектов на рынок текущая ситуация сравнима с 1-м кварталом 2016 года, когда открылись продажи в 10 новых комплексах (без учета новых корпусов/очередей в уже реализуемых объектах). Однако при сохранении количества мы можем отметить рост качества проектов. Всё больше новостроек сегодня предлагается с частичной или полной отделкой, улучшаются дизайн и качество фасадов и входных групп, растёт уровень благоустройства придомовых территорий.
Рынок затоваривается
- Что происходит на рынке новостроек Подмосковья? Информация по этому вопросу сейчас довольно противоречивая: где-то говорят о падении спроса в подмосковных проектах на 10-20%, где-то – о том, что в некоторых районах области спрос на «первичку» превысил предложение.
В. К. По нашим объектам, расположенным в Подмосковье, в начале года наблюдалась стандартная динамика: в январе – снижение продаж по сравнению с декабрем на 43%, в феврале и марте рост количества сделок – на 34% и 11% соответственно. Однако если сравнить I квартал 2017 года с аналогичным периодом 2016-го, то по количеству сделок наблюдается снижение на 14%.
- В чём причина падения продаж?
В. К. Подмосковный рынок первичной жилой недвижимости столкнулся с проблемой затоваривания. Предложение и так достаточно велико, при этом застройщики продолжают выводить новые очереди в уже начатых проектах. Также на объём продаж повлияло снижение стоимости «квадрата» в новостройках «старой» Москвы, что привело к оттоку части платёжеспособного спроса.
По теме: Спрос на новостройки Подмосковья в первом квартале 2017 года упал на 13%
- Каковы сейчас, на Ваш взгляд, главные проблемы рынка новостроек Москвы и области?
В. К. Рынок новостроек Москвы и области сейчас страдает, прежде всего, от затоваривания и снижения покупательской способности. Спрос распределяется между многочисленными проектами, а предложение на рынке новостроек каждый месяц только растет. Более качественные проекты могут не ощущать серьёзных трудностей, а вот те комплексы, которые уступают конкурентам по ряду параметров, сталкиваются с резким спадом продаж. Объём предложения увеличивается, спрос остаётся примерно на одном уровне – это и вызывает обострение ситуации.
- С какими проблемами клиенты сегодня обращаются к риэлторам?
В. К. В первую очередь покупатели стремятся обезопасить себя при проведении сделок. На вторичном рынке стало больше проблемных объектов – всё чаще встречается свежее наследство, дарение, квартиры с различными обременениями. Многие объекты продаются по завышенной цене, следовательно, в продаже много застоявшихся квартир, альтернатив и цепочек, для работы с которыми необходим специалист. Продавцы боятся свободных продаж, ведь потом можно ничего не купить. Многие считают, что продают свою квартиру слишком дёшево, и здесь опять же необходима своевременная консультация риелтора, который соберёт информацию, промониторит рынок, даст совет и поторгуется с покупателем.
По теме: В одной команде с риэлтором: как сработаться со специалистом по недвижимости?
Портал MetrPrice.ru и компания «Азбука Жилья» желают вам хорошего выбора и удачных сделок!