Прием квартиры в новостройке: фиксируем дефекты, «не отходя от кассы»

Не торопитесь подписывать акт приема-передачи нового жилья: незамеченные недочёты придётся устранять за свой счёт

Дом построен и принят госкомиссией, все строительные работы закончены, и новому владельцу не терпится въехать в собственное жилье. Однако расслабляться еще рано, впереди финальная и очень ответственная часть сделки – приемка новой квартиры и составление акта приема-передачи. Если какие-то недоделки и дефекты не будут задокументированы на этом этапе, то все расходы по их устранению лягут на плечи нового владельца жилья. Если же произвести осмотр грамотно и внести все недостатки новой квартиры в акт, застройщик будет обязан устранить их в кратчайший срок и за свой счет.

Обычно для того, чтобы оформить все документы для передачи квартир дольщикам, требуется несколько месяцев с момента принятия дома госкомиссией. До заселения девелопер проверяет работоспособность сетей, инженерного оборудования, лифтов и т.д. Если дом еще не был принят, застройщик не имеет права проводить приемку квартир. Если же после окончания строительства прошло более полугода, а квартиры так и не переданы, и дом – не сдан, это может свидетельствовать о наличии каких-либо серьезных проблем в проекте. Хотя нередко сроки затягиваются из-за государственных органов, без «одобрения» которых оформление и передача квартир невозможны.

До подписания акта – смотрим в оба, после – надеемся на гарантию

При приеме жилья будущему новосёлу необходимо получить смотровой лист – именно туда вписываются все обнаруженные дефекты. Задокументированные нарушения застройщик должен будет устранить в течение 45 дней за свой счет или возместить затраты на их устранение. Если покупатель отказывается принимать жилье с дефектами, и застройщик этот отказ принимает, то он обязан в течение 45 дней вернуть все вложенные средства в полном объеме.

К слову, даже если какие-либо дефекты выявились после подписания акта, отчаиваться и горевать тоже не стоит. Если квартира куплена по ДДУ, то на жилье дается пятилетняя гарантия, распространяющаяся и на внутренние отделочные работы. Так что можно смело обращаться к застройщику и требовать устранения дефектов либо выплаты компенсации за самостоятельный ремонт. Конечно, не всякий застройщик сразу же согласится с претензиями покупателя, но если дефект действительно серьезный, можно смело обращаться в суд.

Все претензии по недоделкам и дефектам необходимо оформить в письменном виде в двух экземплярах за подписями сторон. При этом сам акт приема можно и подписать, однако тогда в нем необходимо указать, что квартира принята с недоделками, перечень которых находится в приложении.

Осмотр во всеоружии: фонарик, тестер, отвес, фотоаппарат

Перед визитом в свою будущую квартиру необходимо запастись некоторым оборудованием, потому как определить многие дефекты «на глаз» просто невозможно. При себе необходимо иметь фонарик для осмотра труднодоступных мест, тестер для электричества или любой небольшой электроприбор (можно просто иметь при себе телефон с фонариком и зарядное устройство для него), отвес для проверки ровности стен, строительный уровень, лампочку. Опционально можно взять с собой какой-либо мощный электроприбор или, например, вольтметр. Будет не лишним захватить с собой фотоаппарат или телефон с хорошей камерой.

Если есть сомнения в собственных силах, на осмотр можно пригласить знакомого строителя, электрика или сантехника. Более того, сегодня существуют компании, которые оказывают профессиональную помощь в приемке первичных квартир. При выявлении недостатков в новом жилье они помогают правильно задокументировать их в смотровом листе, снабдив все нарушения комментариями по СНиПам и ГОСТам. В столичном регионе услуги таких компаний в среднем стоят 5-7 тыс. рублей за приём однокомнатной квартиры.

Двери, полы, потолки

Квартира начинается с входной двери, поэтому и осмотр логичнее всего начинать с нее. Она должна свободно открываться и закрываться, дверная коробка должна надежно стоять в проеме. Конечно же, обязательно наличие замков. Далее переходим к самой квартире. Необходимо проверить все бетонные конструкции, стыки и швы – в них не должно быть никаких трещин, пустот, зазоров и протечек. К слову, те же протечки при плохом освещении увидеть очень сложно, поэтому осмотр лучше всего проводить днем или, на крайний случай, иметь с собой достаточно мощный фонарик.

Далее необходимо проверить ровность пола. Делается это следующим образом: при помощи строительного уровня по стене на небольшой высоте карандашом проводится горизонтальная линия. Затем с помощью рулетки или линейки измеряется расстояние между линией и полом в разных местах помещения. Перепад высот не должен превышать 20 мм. В стяжке пола также не должно быть никаких трещин и пустот, наличие которых можно проверить, постучав по полу молотком или чем-нибудь подобным. В принципе, на полу могут иметься небольшие усадочные трещины, они не так страшны, однако внести их в смотровой лист все же стоит. Примерно то же самое стоит проделать и с потолком: проверить его на ровность и отсутствие трещин. Также необходимо удостовериться, что его высота соответствует заявленной.

Далее необходимо при помощи отвеса проверить ровность стен. Стоит понимать, что идеально ровными они не будут, однако для отклонений существуют предельно допустимые значения. Согласно СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», бетонные стены могут отклоняться по вертикали на 15 мм, стены из кирпича – не более чем на 20 мм. Отдельные неровности на стенах не должны давать отклонения более 5 мм на 2 метра.

Электрика, сантехника, окна

Далее можно перейти к осмотру всей электрики в квартире. Для начала стоит проверить щиток квартиры. Что-то понять в нем человеку без специальных знаний будет непросто, поэтому на этом этапе лучше воспользоваться помощью специалиста или же вовсе ничего не трогать. Непосредственно в квартире при помощи взятого с собой устройства и лампочки надо проверить все розетки (если они установлены), выключатели и патроны для ламп. Розетки должны плотно сидеть в стене, не шататься, на них должна присутствовать вся необходимая фурнитура. При этом они должны выдерживать серьезное напряжение, поэтому одну из них на выбор стоит протестировать каким-либо мощным электроприбором. Конечно, привезти с собой на просмотр перфоратор или циклевочный станок довольно проблематично, но можно одолжить что-то подобное у строителей или ремонтников, которые, скорее всего, еще будут находиться в здании.

После этого можно перейти к осмотру окон, балконов и лоджий. Практика показывает, что именно здесь обнаруживается больше всего нарушений. Зимой их выявить легче: если стеклопакеты установлены с зазорами, то достаточно провести по  раме рукой – из щелей будет сквозить. В тёплое время года проверить качество установки стеклопакета можно с помощью бумажного листа: положить лист между створкой и рамой, закрыть окно и попытаться вытащить бумагу. Если она выходит слишком легко – значит, створка закрывается неплотно. Также стоит проверить работу запорных устройств. А бумажный лист пригодится на следующем этапе осмотра – при проверке вентиляции.

Вентиляция и канализация

Жить в квартире, где нарушена работа вытяжки, практически невозможно, поэтому на осмотре обязательно стоит проверить исправность вентиляции. Приложите лист бумаги к вытяжной решётке. Если его притянет потоком воздуха – значит, тяга есть, вентиляционная система работает исправно. В противном случае необходимо зафиксировать это нарушение в смотровом листе.

Одним из самых сложных моментов является осмотр канализации. Далеко не каждый знает, что такое тройники, стояки, отводы и прочее. Поэтому, если поблизости не оказалось специалиста, просто проверьте, не протекают ли трубы, закрыты ли они теплоизоляционным материалом, работают ли краны, слив унитаза.

Также не стоит обходить вниманием батареи центрального отопления. Они должны быть надежно прикреплены, на них и под ними не должно быть потеков ржавчины, регуляторы температуры должны работать исправно.

Как уже было сказано, все выявленные недочеты и дефекты необходимо внести в лист осмотра. При этом сильно придираться, конечно же, не стоит, все претензии должны быть обоснованы. То есть, если в квартире с готовой отделкой не понравился оттенок обоев, менять их застройщик, само собой, не станет. Однако явные дефекты он обязан устранить в указанный срок. В ином случае покупатель имеет полное право обратиться в суд.