Первый шаг к отдельному жилью: московская комната или новостройка за МКАД? Часть I: комната в Москве
Проживание на съемном жилье – тот еще стресс. Года идут, семья растет – пора задуматься о собственном жилье. Не всех прельщает инициатива покупать жилье в ипотеку: кто-то не может смириться с большим размером переплаты, кто-то не уверен в завтрашнем дне, а кто-то не нравится банку из-за отсутствия официального трудоустройства или банально не дотягивает по уровню ежемесячного дохода. Тем не менее, кое-какие накопления уже имеются (к тому же есть возможность увеличить их с помощью потребительского кредита), и уже хочется что-то предпринять, чтобы хоть на шажок стать ближе к собственному жилью. Первое, что приходит на ум в такой ситуации, – покупка комнаты. Стоимость комнат в Москве начинается примерно от 1,6 млн рублей. Что нужно знать покупателю, чтобы не прогадать с покупкой?
Дорогие и дешевые, в комфортных «двушках» и «муравейниках»
По законам рынка недвижимости, комната всегда считается менее ликвидной, чем отдельное жилье, и сумма стоимости всех комнат в квартире меньше, чем ее стоимость как целого объекта. Правда, здесь очень важно сделать одну оговорку: речь идет о квартирах и комнатах, которые принадлежат к одному ценовому сегменту и располагаются в более или менее похожих районах. Не стоит сравнивать однокомнатную квартиру в окраинном районе без метро с комнатой в центре города, перевес может оказаться не в пользу отдельного жилья. Если же говорить про объекты одного класса в одном районе, то комната будет заведомо дешевле квартиры, что, собственно, и привлекает покупателей с небольшим бюджетом.
Внутри комнатного сегмента тоже есть своя классификация, влияющая на стоимость жилья. Например, чем меньше комнат в квартире, тем дороже будет стоить каждая из них. Таким образом, наиболее дорогие и ликвидные комнаты находятся в хороших двухкомнатных квартирах. Поэтому если вы ищете комнату с перспективой относительно быстро превратить ее в отдельное жилье, то лучше всего подойдут «двушки», но подобных предложений на рынке немного и раскупаются они быстро.
В многокомнатных квартирах комнаты обычно бывают дешевле, а жилье в Москве может быть очень и очень большим: и пятикомнатным, и шестикомнатным, а в бывших общежитиях комнат может быть и того больше – настоящие «муравейники». Также на рынке иногда встречаются так называемые смежные или проходные комнаты. Это – самый дешевый товар в комнатном сегменте. Для проживания в соседстве с чужими людьми он пригоден весьма условно и покупать его для жизни не самая лучшая затея. В качестве первоначального вложения – тоже, кроме случаев, когда речь идет о двухкомнатной квартире и у покупателя есть уверенность, что вскоре он сможет выкупить и второе помещение.
Тяжкая доля обладателя доли
Комнаты различаются не только по стоимости и перспективности, но и по своему юридическому статусу. Так, комната может быть выделенной в натуре – т.е. иметь чёткий метраж, определенные границы, постоянный номер на плане. А может пребывать и в состоянии «идеальной» доли – некой абстрактной части квартиры, не привязанной к конкретному помещению. Особенность таких долей заключается в том, что они почти всегда продаются дешевле выделенных в натуре комнат. Но не стоит соблазняться их дешевизной: невыделенный статус доли накладывает серьезные ограничения на возможность распоряжения жилым имуществом. Особенно плохо, когда количество комнат в квартире не соответствует количеству долей. Так, если 1/3 долю в трехкомнатной квартире можно в дальнейшем выделить в комнату, то покупать 1/3 в однокомнатной или двухкомнатной квартире – дело практически бесперспективное. На практике встречаются самые причудливые варианты: люди пытаются продать 5/18 долей двухкомнатной квартиры, 1/8 в малогабаритной «трешке». Такие цифры сигнализируют, что между собственниками, скорее всего, имеется серьезный конфликт и один из них не прочь насолить остальным. Покупать такие «кусочки» – себе дороже. Старые собственники иногда годами не пускают в квартиры новоявленных владельцев долей (хотя порой случается наоборот, что как раз «новички» выкуривают старых собственников из их жилья). Поэтому покупателю с мечтой о собственной квартире лучше обходить такие предложения стороной и искать выделенную комнату: конечно, придется заплатить больше, зато и хлопот в дальнейшем не будет. А вот совсем мелкие доли – 1/30, 1/50, 1/100 обычно продаются и вовсе не для проживания, а для регистрации.
Подведем итог: самым лучшим вариантом комнаты, покупаемой в качестве базы для приобретения отдельного жилья, будет выделенное в натуре помещение в двухкомнатной квартире, в хорошем районе и с перспективой последующего выкупа второй комнаты. Бывает, что продаются сразу две комнаты в трехкомнатной квартире – такие предложения тоже считаются интересными, но и ценник у них намного выше. Вызывающе дешевые варианты – смежные, сложно дробленые, в квартирах с незаконными перепланировками, в старых домах в плохом состоянии – лучше не брать. Если в последующем планы изменятся и вы передумаете покупать всю квартиру, продать такую долю будет очень и очень сложно.