Переезд в новостройку из старой квартиры с ребёнком-собственником: миссия выполнима

Продолжаем разговор о проблемах продажи жилья, где дети «в доле». Как убедить органы опеки, что в новом доме семье будет лучше, чем во «вторичке»?

Источник изображения: Фотобанк Лори

В одном из предыдущих материалов мы рассказывали, как продать квартиру, если в числе её собственников есть дети или подростки. Чтобы получить от органов опеки и попечительства разрешение на такую сделку, необходимо одновременно с продажей старого жилья наделить ребёнка новой недвижимостью аналогичной площади и качества. Но если на вторичном рынке провести такую операцию относительно несложно, то в случае с покупкой квартиры в новостройке, которая ещё не сдана в эксплуатацию, шансы на успех понижаются. Портал МетрПрайс попросил экспертов разъяснить, в каких случаях такая сделка возможна, а в каких – нет.

Квартиру продаём, вторая в уме

Основная сложность переезда в новостройку с ребёнком, имеющим долю в старой квартире, заключается в том, что новая жилплощадь ещё только строится. Пока дом не будет завершён и сдан в эксплуатацию, здесь нельзя ни оформить право собственности, ни зарегистрироваться по новому месту жительства. Таким образом, при продаже старого жилья и покупке квартиры в новостройке номинально получается, что ребёнка, пусть и на время, выселяют на улицу. Для органов опеки и попечительства это обстоятельство является неприемлемым, поэтому перед покупателями встаёт не самая простая задача – доказать, что переезд в новостройку никоим образом не нарушит прав ребёнка.

Прежде всего, многое будет зависеть от стадии готовности дома, говорит Валентина Киселёва, юрисконсульт офиса«Новослободское» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: органы опекимогут разрешить такую сделку, если строящийся дом готов на 80%. При этом родителям поставят обязательное требование: в последующем наделить несовершеннолетнего долей собственности – не меньшей, чем в продаваемом жилье, и представить в ООП соответствующие подтверждающие документы. Если в дальнейшем собственность на ребенка в доме-новостройке не будет оформлена, у органов опеки есть право привлечь к делу прокуратуру и оспорить сделку по продаже квартиры в судебном порядке, говорит эксперт.

Как убедить ООП?

«Органы опеки не всегда готовы дать свое положительное решение, – подтверждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Более того, у нас были клиенты, которые, боясь ввязываться в бюрократическую волокиту, вовсе отказывались от приобретения квартиры в новостройке и покупали вторичку. Тем не менее, у многих наших покупателей есть несовершеннолетние дети. Поэтому можно сказать, что, в принципе, на рынке уже сформировалась определенная схема работы с такой категорией клиентов».

Итак, прежде чем идти в органы опеки и попечительства, родителям необходимо подготовить документальное подтверждение того, что права ребенка не будут ущемлены, говорит эксперт. «Как показывает практика, для этого порой достаточно подписанного договора бронирования или предварительного договора купли-продажи. Однако некоторые представители ООП требуют уже зарегистрированный договор долевого участия (где в качестве покупателей будет указан не только родитель, но и ребенок). А это в свою очередь подразумевает, что родители вынуждены где-то искать средства на первоначальный взнос и только потом продавать старую квартиру, погашая остаток задолженности. То есть все крайне индивидуально и порой зависит от сугубо личного решения представителя органов опеки и попечительства».

Самым надёжным способом получить решение ООП на продажу старого жилья с покупкой новостройки, конечно, является наделение ребёнка-собственника другой недвижимостью – например, в квартире родственников, говорят специалисты рынка недвижимости. Однако далеко не у всех есть такая возможность, и на практике этот способ встречается не так часто.

Дополнительные сложности связаны с покупкой квартиры в ипотеку. Даже если родители смогут получить согласие ООП, камнем преткновения может стать банк. «Как правило, кредитные учреждения крайне неохотно дают одобрение по ипотеке, если в ДДУ прописан несовершеннолетний,– говорит Мария Литинецкая. – В данном случае они пытаются максимально исключить все риски (прежде всего, связанные с продажей залогового имущества). К сожалению, единственным выходом в данной ситуации может быть подача заявки на ипотеку в максимальное количество банков. В этом случае шанс получить ипотеку увеличивается, хотя, конечно, стопроцентной гарантии никто дать не может».