«Оптимальным временем для покупки недвижимости в столице может стать лето-осень 2016 года»

Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп», – о том, ждать ли пересмотра стоимости квадратного метра.

Кризис принес определенную путаницу на рынок столичной недвижимости: люди не могут понять, падают цены на новостройки или продолжают расти, потому что с разных сторон звучат сообщения и о том, и о том. Стало ли в итоге московское жилье более доступным, – с учетом того, что реальные доходы населения сократились? Ожидать ли нам дальнейшего снижения цен, а может, пузырь на рынке недвижимости вообще лопнет? И главное, – где тот момент, когда выгоднее всего покупать квартиру в столице? Об этом портал МетрПрайс.ру побеседовал с Анной Соколовой, директором департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп».

- Как говорили эксперты в конце прошлого года, цены на первичном рынке жилой недвижимости пошли вниз, но этот период может оказаться недолгим. Как Вы считаете, выгодно ли именно сейчас, в начале года, покупать квартиру в новостройке в Московском регионе?

Анна Соколова. С середины 2015 года на первичном рынке недвижимости массового сегмента действительно наблюдалось снижение средней стоимости квадратного метра, что связано в первую очередь с выходом новых проектов с дисконтом к рынку в 10-15%. Однако в начале этого года цены пошли вверх. Так, по итогам января 2016 года, средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте достигла 150 670 рублей, что на 1,9% выше, чем в декабре. Тем не менее, мы считаем, что данный рост вызван эффектом отложенного спроса, когда ввиду возможного завершения программы господдержки потенциальные клиенты стремились получить одобрение банка по кредиту и приобрести недвижимость по льготной ставке. Естественно, воспользовавшись ситуацией, некоторые девелоперы пересмотрели цены, что в целом и привело к их положительной динамике.

Думаю, что мы еще не достигли дна рынка. Наиболее выгодным моментом для приобретения недвижимости становится период, когда на протяжении некоторого времени цены падают. Пока же стоимость недвижимости корректировалась незначительно. Да, новые проекты выходили с дисконтом, размеры скидок увеличились. Но как такового прямого падения цен не было. Поэтому, на мой взгляд, рынок недвижимости еще не ощутил в полной мере дестабилизацию экономики. К сожалению, не исключено, что самые трудные времена еще впереди. Соответственно, нужно следить за ситуацией. Уже известно, что в 2016 году выйдет большое число новых проектов, конкуренция среди девелоперов только вырастет. Предпосылок же для увеличения спроса пока нет. Как следствие, в ближайшей перспективе возможно появление еще больших дисконтов и новых программ лояльности. Поэтому вполне вероятно, что наиболее оптимальным для покупки недвижимости моментом может стать лето-осень 2016 года.

- Как по Вашему мнению – стала ли старая Москва доступнее ввиду выхода новых проектов и серьезного роста предложения в прошлом году в целом?

А. С. Безусловно, недвижимость Москвы в ее старых границах за последние полтора года стала намного доступнее. Впервые после кризиса 2008-2009 гг. сложилась ситуация, когда в пределах МКАД можно купить квартиру всего за 3-4 млн рублей. Это стало возможным, во-первых, благодаря тому, что новые проекты стали выходить с дисконтом к рынку до 10-15%, что в целом снизило общий бюджет покупки. Во-вторых, в качестве антикризисной меры застройщики стали закладывать в квартирографию жилье небольших площадей, благодаря чему не приходится снижать стоимость квадратного метра. Так, сегодня самая доступная квартира в старых границах Москвы представлена в ЖК «Влюблино». Это студия площадью 23 кв. м за 3,1 млн рублей. Для сравнения, самое бюджетное предложение в ноябре 2014 года было представлено в ЖК «Некрасовка» – однокомнатная квартира площадью 38,8 кв. м за 4,63 млн.

- Судя по сообщениям специалистов рынка, на столичном рынке недвижимости произошли структурные изменения: раньше здесь главенствовал бизнес-класс, но среди новых проектов очень много эконома и комфорт-класса. Так ли это, и не случится ли затоваривания рынка? Особенно учитывая тот факт, что некоторые застройщики, работающие в высоком ценовом сегменте, переходят в комфорт- и эконом.

А. С. Несмотря на выход в Москве за последний год большого числа новых объектов массового сегмента, в целом структура первичного рынка столицы не изменилась: по-прежнему как по общему объему предложения, так и по количеству проектов доля бизнес-класса преобладает. Но большинство из них это проекты, запущенные 2-3 года назад. Сегодня, в условиях кризиса, новые проекты выходят действительно преимущественно в массовом сегменте. И это вполне логично, учитывая низкую платежеспособность населения и избыток предложения в сегменте бизнес-класса. Таким образом, застройщики переориентировались в более дешевый сегмент. Тем не менее, глобально это не изменит конъюнктуру рынка. Вряд ли произойдет «перевес» в пользу массового сегмента. Это экономически невозможно, так как в столице слишком дорогой вход в проект, а значит, высокая себестоимость строительства. Поэтому основной объем предложения все равно будет сконцентрирован в бизнес-классе.

О затоваривании рынка также не стоит вести речь. По нашим данным, объем недвижимости на первичном рынке в старых границах Москвы составляет около 37 тыс. лотов, среди которых порядка 27 тыс. – квартиры, 10 тыс. – апартаменты. Даже если на рынок не будут выходить новые проекты, то при текущем уровне спроса данного объема хватит на два с лишним года. Это самые высокие показатели в посткризисный период (после 2008-2009 гг.). Однако не стоит вести речь о каком-то аномальном количестве новостроек сегодня. Мы до сих пор «догоняем» докризисные объемы семи-восьмилетней давности.

- Раньше можно было слышать непрерывные дискуссии, что жилье в столице переоценено, и однажды пузырь неминуемо лопнет. В то же время некоторые девелоперы утверждают, что они работают сейчас фактически на грани рентабельности. Так все-таки есть ли потенциал для дальнейшего снижения цен на жилье в Московском регионе или нет?

А. С. Самая главная проблема сегодня – это дисбаланс между емкостью платежеспособного спроса и объемом предложения. К сожалению, покупательская активность продолжает снижаться, тогда как число квартир в продаже увеличивается. Данная диспропорция только растет. При положительном развитии экономики мы бы наверняка продолжили наблюдать рекордное количество сделок. Но экономическая ситуация внесла коррективы в политику девелоперов: цены снижаются или растут минимальными темпами. То есть стоимость адекватно реагирует на изменение рыночной ситуации. А вот если бы вопреки всему цены искусственно увеличивались, то можно было вести речь о «пузыре».

Что касается возможного снижения цен, то не стоит надеяться на глобальный пересмотр стоимости квадратного метра. В Москве инвестиционная стоимость с учетом входа в проект и затрат на строительство составляет порядка 90 тыс. за кв. м. В спальных районах Москвы рыночная цена равна порядка 120 тыс. рублей за кв. м, т. е. разница между себестоимостью и конечной ценой составляет чуть более 30%. С учетом того, что проект реализуется 2-3 года, годовая рентабельность равна порядка 10-15%, что является крайне низкой доходностью. Таким образом, любое снижение цен имеет свой предел: никто не будет работать себе в убыток.

- Позволяет ли покупка новостройки сегодня получить прирост денежных средств, или удается только покрыть инфляцию? Если да, приведите, пожалуйста, примеры проектов, выгодных для микро-инвесторов.

А.С. Доходность микро-инвестора на рынке недвижимости во многом зависит от самого проекта. Сегодня сложилась ситуация, когда депозит в некоторых случаях показывает большую прибыль. Если говорить в среднем, то инвестору сейчас не стоит рассчитывать на высокую доходность. Может оказаться, что вложение в недвижимость лишь покроет инфляцию.

На мой взгляд, сегодня инвестиции в недвижимость – это скорее способ сохранить, а не приумножить деньги. Результат можно увидеть не в краткосрочном, а в более долгосрочном периоде. Если еще полтора года назад можно было за год заработать 15-20%, то сейчас рост в ликвидных проектах составляет максимум 10-15% в год. В качестве примера выгодных вложений в сегодняшних условиях я бы назвала ЖК SREDA, ЖК «Кварталы 21/19» и вторую очередь «Ривер Парк». Все они вышли в продажу по ценам, адекватным рыночной ситуации. Высокая скорость строительства, перспективы улучшения транспортной доступности и продуманная и современная концепция проекта – три составляющие перспективных с точки зрения инвестиций объектов. Думаю, что эти три жилых комплекса за весь период строительства со старта продаж покажут рост цен на уровне 30-40%.