Опасное сближение: московские новостройки отбивают аудиторию у подмосковных?
Разница в стоимости квартир в Москве и ближнем Подмосковье стала минимальной, однако настоящая конкуренция может быть ещё впереди, говорят эксперты.
Источник изображения: Фотобанк Лори
В последнее время минимальные цены на квартиры в московских новостройках стали без преувеличения напоминать подмосковные. Портал MetrPrice.ru задал специалистам рынка недвижимости вопрос о том, по каким причинам это происходит, как будет развиваться эта ситуация и какие преимущества сегодня остаются у подмосковного жилья.
Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест»:
«Настоящую конкуренцию подмосковным проектам создадут кварталы, которые вырастут в ближайшем будущем в столичных промзонах»
Наша компания реализует жилые комплексы комфорт-класса и в Москве, и в Московской области, что позволяет нам наблюдать основные тенденции, происходящие сегодня на этих рынках. Действительно, в последнее время мы видим серьезные изменения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы и области, в том числе – возникновение ценовой конкуренции между проектами одного класса в столице и ближнем Подмосковье.
С одной стороны, возникновение такой конкуренции стало возможным благодаря тому, что проекты в Московской области в пределах 10 км от МКАД уже ничем не отличаются по своему качеству от проектов в Москве. В результате именно московским жилым комплексам в данной ситуации приходится конкурировать по цене с подмосковными. Сегодня покупатель не просто приобретает квадратные метры, а смотрит на качество строительства, соблюдение сроков, репутацию застройщика, и девелоперы, реализующие проекты в ближнем Подмосковье, дают потребителю продукт соответствующего качества.
С другой стороны, нужно отметить, что с принятием закона о комплексном развитии промышленных зон в Москве вырастет количество строящихся жилых проектов с доступными ценами. И вот эти проекты уже точно смогут составить конкуренцию подмосковным новостройкам. В итоге конкуренция станет еще больше.
Если же говорить о преимуществах подмосковных проектов, то, хотя мы и говорим сейчас о конкуренции Москвы и Московской области, каждый из этих регион является вполне самодостаточным и с точки зрения жилья имеет свои плюсы и минусы. Безусловный плюс жилья в Подмосковье – это экология.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:
«Подмосковный рынок сохраняет преимущества в виде экологичности и малоэтажного формата»
Да, тенденция сближения цен и правда есть, но речь все же идет о стирании разницы в стоимости квартир в районах Москвы, расположенных за МКАД, и в Подмосковье, непосредственно граничащем с МКАД. Также сюда можно отнести и Новомосковский административный округ.
Если приводить цифры, то средневзвешенная цена в районах Москвы за МКАД составляет 116 тыс. руб. за кв. м, при этом средневзвешенная цена в Московской области в зоне до 5 км от МКАД – 105 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, усредненная разница в стоимости однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м составит всего 385 тыс. рублей, двухкомнатной квартиры площадью 56 кв.м – 616 тыс. рублей, а трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м – 825 тыс. рублей. Такая разница выглядит минимальной, особенно если учитывать, что половина покупателей воспользуется ипотечным кредитом и увеличение бюджета на 400 тыс. не будет катастрофичным.
Если говорить про такие бюджеты, то покупка квартиры в московских заМКАДных районах будет возможна, скорее всего, в Южном Бутово или Солнцево.
Здесь же стоит упомянуть и средневзвешенную цену по НАО – 108 тыс. руб. за кв. м, и данный показатель, скорее всего, в ближайшее время обновит исторический минимум.
Если же мы возьмем средневзвешенную цену в Московской области в зоне до 10 км от МКАД, то показатель сразу значительно ниже – всего 86 тыс. руб. за кв. м. И вот тут разница между стоимостью квартир в зоне далее 5 км от МКАД и московских районов за МКАД уже существенна.
У подмосковных проектов, которые находятся на удалении 5-10 км от МКАД, основным козырем по-прежнему является более низкая стоимость покупки. Также Подмосковье зачастую выбирают те, кто хочет жить в более экологичной обстановке (речь идет о благоприятных с точки зрения экологичности локациях Московской области). К тому же в Новой Москве и области встречается формат малоэтажного жилья, привлекающий своей приватностью многих покупателей. Все же в Москве небольшие малоэтажные проекты возможны только в сегменте бизнес и выше.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
«Речь идёт о единичных предложениях, которые не меняют в целом «погоду» на рынке»
Действительно, минимальный бюджет покупки жилья в Москве заметно снизился. Сегодня самое бюджетное предложение на первичном рынке Москвы – это студия площадью 25 кв. м. за 2,74 млн рублей в микрорайоне «Северный». Еще более доступные расценки предлагает рынок апартаментов. В гостинице «Восток», расположенной в районе Марфино, апартамент площадью 16,5 кв. м. можно приобрести за 2,3 млн рублей.
В то же время, нужно понимать, что речь идет о единичных предложениях, которые не меняют в целом «погоду» на рынке. В среднем, стоимость квадратного метра жилья эконом- и комфорт-класса в сентябре в Москве составила 146 906 рублей. Между тем даже в ближайших к столице городах-спутниках средняя цена «квадрата» все-таки ниже. К примеру, в Красногорске она равна 96 тыс. рублей за кв. м., а в Химках – 110 тыс. рублей за кв. м.
Таким образом, стоимость жилья в столице и Подмосковье все-таки существенно различается. Если же мы сравним средние, а не минимальные бюджеты покупки, то опять же сравнение будет в пользу первичного рынка Московской области. В Москве средний «входной билет» для покупки однокомнатной квартиры в сентябре составил 6,16 млн рублей, тогда как в МО он был равен 3,4 млн рублей. Иными словами, цена по-прежнему остается «козырем» Подмосковных проектов.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
«Рынок Подмосковья будет опираться на крупных и средних застройщиков, которые смогут предоставить покупателям выгодные условия покупки»
Сближению цен на новостройки Москвы и Подмосковья (но только, отметим, ближайшего) способствуют два фактора: увеличение объема предложения в Москве и снижение в Подмосковье, где только за первое полугодие 2016 года объем вывода новых проектов снизился почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Однако говорить о том, что цены почти сравнялись, преждевременно. В качестве примера можно рассмотреть два проекта, расположенных между Пятницким и Новокуркинским шоссе в зоне до 1 км от границы МКАД. Это московская новостройка ЖК «Мир Митино», где в продаже сейчас представлены три корпуса на начальных стадиях строительства, и ЖК «Новое Тушино» в Красногорском районе, где на реализации также представлено три корпуса, строительство которых уже завершено.
Однако даже при таких не совсем равных условиях (имеется в виду разная степень строительной готовности,) сравнение стоимости квартир аналогичных площадей все равно свидетельствует о том, что московская первичка дороже подмосковной.
Так, 1-комнатная квартира площадью 36 кв. м в «Мире Митино» стоит в среднем 4 073 тыс. руб., а в «Новом Тушино» – 3 741 тыс. руб., то есть почти на 9% дешевле. Похожая картина и с двухкомнатными: в «Мире Митино» 2-комнатная метражом 58 58 кв. м в среднем в стоит 6,2 млн рублей, а в «Новом Тушино» – 5,7 млн, то есть на 7,8% дешевле. И это еще проекты отличаются по степени строительной готовности. Кроме того, в «Новом Тушино» можно приобрести часть квартир с отделкой, а в «Мире Митино» все квартиры без отделки. Таким образом, квартира в Москве заведомо дороже квартиры в Подмосковье просто за счет более престижной локации. При этом спрос на квартиры в «Мир Митино» остается активным, начиная со старта продаж: люди выбирают этот проект за близость к метро, удачные планировки, высокую скорость строительства.
Но рынок Подмосковья списывать со счетов тоже преждевременно. Здесь сегодня происходит вымывание мелких застройщиков, зато остаются средние и крупные игроки, которым по силам привлечь достаточное финансирование для реализации проектов, что обеспечивает высокие темпы строительства, а значит и хороший спрос и продажи. Такие компании также имеют возможность предоставлять покупателям длительные рассрочки и скидки, что значительно повышает конкурентоспособность их проектов на рынке. Одним из ярких примеров может стать ЖК «Лайково» (общая площадь жилья 875 тыс. кв. м), который недавно вывела на рынок компания Urban Group, со стартовыми ценами от 2,9 млн руб. Можно отметить и ЖК «Новокрасково», который предлагает квартиры по доступным ценам (от 2 млн руб.) в проекте, разработанном силами именитых архитекторов АБ «Остоженка».
Заместитель директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Ксения Цаплина:
«Главным конкурентным преимуществом новостроек становится не просто привязка к Москве/области, а набор качественных характеристик и дополнительных опций»
Да, тенденцию сближения цен на рынке новостроек мы фиксируем. В 2012-2013 гг. у столичного и областного рынков были практически не пересекающиеся целевые аудитории – в силу того, что разница в стоимости квартир в двух этих локациях начиналась от 1 млн рублей и более. Тот, кто приобретал свое первое жилье и был ограничен в бюджете, рассматривал Подмосковье, поскольку даже несколько дополнительных квадратных метров играли роль. Более свободные в бюджете клиенты ориентировались на Москву, где даже пропорционально преобладали проекты дорогих сегментов – бизнес- и элит-класса, а выбор новостроек массового сегмента был достаточно ограничен.
В 2015-2016 гг. Москва вышла в лидеры по числу новых проектов, что связано с запуском программы по реорганизации московских промзон и переориентацией многих крупных застройщиков, работающих по принципу комплексного освоения территорий.
Тем не менее, практика работы нашей компании в Подмосковье показывает, что областные проекты с качественными характеристиками достаточно уверенно конкурируют с московскими. Сегодня границы Москвы в восприятии ее рядового жителя существенно раздвинулись – метро вышло за МКАД, все больше городов ближайшего Подмосковья догоняют и даже перегоняют отдельные районы Москвы по степени наполнения объектами инфраструктуры. Главным конкурентным преимуществом новостроек становится не просто привязка к Москве/области, а их локация, окружение, набор качественных характеристик и дополнительных опций. Например, в нашем UP-квартале «Новое Тушино», который расположен в Красногорском районе, в 1 км от МКАД в деревне Путилково, мы вообще не фиксировали спадов продаж на всем протяжении его реализации.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»:
«Наименее заметной (25-30 тыс. руб.) стала граница средней стоимости «квадрата» между московскими новостройками эконом-класса и новостройками Подмосковья в пределах 5 км от МКАД»
По итогам III квартала 2016 года, цена за квадратный метр в новостройках эконом-класса «старой» Москвы составила 123,6 тыс. руб.; в Новой Москве – 96,1 тыс. руб.; в МО в пределах 5 км от МКАД 101 тыс. руб. Наименее заметной (25-30 тыс. руб.) стала граница средней стоимости «квадрата» между московскими новостройками эконом-класса и новостройками Подмосковья в пределах 5 км от МКАД. Разница же между новостройками «старой» Москвы и новостройками, расположенными в 10-30 км от МКАД, наиболее заметна и находится в пределах 40-70 тыс. руб., что существенно влияет на бюджет покупки. При этом доля ипотеки в общем объеме продаж составляет более 40%.
В условиях падения платежеспособности населения цена остается решающим фактором при покупке квартиры. Помимо стоимости, покупатели обращают внимание на квартиры в крупных подмосковных проектах от известных застройщиков, на проекты точечной застройки в сложившихся жилых районах крупных городов Подмосковья. Для покупателей жилья в области важным критерием для выбора квартиры по прежнему будет лучшая, по сравнению с Москвой, экология и близость к району проживания родственников.
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева:
«Ценовая дистанция между Москвой и МО сохраняется, но выводить масштабные проекты на значительном удалении от МКАД для девелоперов рискованно»
Действительно, среди тенденций, которые мы наблюдаем в последнее время, можно отметить выход недорогих объектов в Москве на фоне растущих объемов предложения. Тем, кто располагает небольшим бюджетом, стало проще приобрести столичную недвижимость, так как выбор квартир расширился. Однако констатировать, что стоимость новостроек в Москве и области сопоставима, не совсем корректно. Логичнее говорить о том, что ближайшие территории Подмосковья в некоторой степени стали продолжением Москвы, что объясняется наличием развитой инфраструктуры и налаженным транспортным сообщением, особенно в свете выхода линии метрополитена за МКАД. В таких локациях стоимость подмосковной недвижимости приближается к столичным объектам, расположенным на окраинных территориях города.
В целом, ценовая разница между московскими и подмосковными территориями сохраняется, и если в ближайшей области возможен старт продаж по цене от 2,1 млн рублей (начальный этап реализации), то в Москве, в особенности внутри МКАД, стоимость квартир будет выше даже при условии вывода проекта на рынок. Таким образом, выбор за вариантами в МО остается в том случае, если нужно значительно увеличить жилое пространство, а средств на жилье в Москве (даже с учетом текущего тренда) недостаточно. При этом стоит отметить, что стратегия вывода масштабного количества квадратных метров на значительном удалении от МКАД чревата наличием рисков для девелоперов.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»):
«При схожих ценниках квартиры в Москве и Подмосковье будут серьёзно различаться по площади – например, в столице 26,8 кв. м, в области – 40 кв. м за те же деньги»
На мой взгляд, уместнее говорить о снижении минимального бюджета покупки в Москве по сравнению с МО, а не об уменьшении цен на недвижимость в целом. Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте в Московской области по-прежнему ниже, чем в столице примерно в два раза и составляет около 73 тыс. рублей за квадратный метр.
Дело в том, что столичные девелоперы начали выводить на рынок объекты с очень маленьким метражом. Сегодня площадь некоторых квартир в столице начинается от 22 кв. м. Именно благодаря этому на столичном и подмосковных рынках мы иногда можем наблюдать схожие «ценники», которые привлекают внимание покупателей: 2,5–3,5 млн рублей за квартиру. Тем не менее, площадь жилья в Москве и Московской области по таким выгодным предложениям будет радикально различаться. К примеру, самое бюджетное предложение квартиры в пределах МКАД сегодня – это студия, площадью 26,8 кв. м. за 3,3 млн рублей. Для сравнения: в проекте «Новый Зеленоград», расположенном в 20 минутах езды от МКАД, за эти же средства можно приобрести квартиру евроформата с отдельной спальней и кухней-гостиной площадью 40 кв. м.
Таким образом, говорить о том, что цены в Москве и Подмосковье сравнялись – это существенное искажение действительности. Кроме того, рекомендую обращать внимание на стадию строительной готовности и сроки сдачи проекта с заманчивыми ценами – не исключено, что квартира, которая сейчас продается по выгодной цене, появится в реальности через 2-3 года.
Большинство покупателей жилья – семейные люди, которые рассматривают приобретение недвижимости, как долгосрочную инвестицию. Им важно, чтобы квартира была достаточно просторной, что позволит в будущем расширить семью. Именно поэтому многие по-прежнему предпочитают приобрести действительно комфортное и просторное жилье в Московской области. Пожалуй, это и остается главным преимуществом подмосковных новостроек.
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»:
«Девелоперам удалось адаптировать свои столичные проекты под новые экономические реалии, но объём наиболее дешёвых предложений ограничен»
Действительно, цены на новостройки в столице в течение года приблизились к подмосковным – в пределах «старой Москвы», не говоря уже про Новую, можно найти «однушку» или студию по цене ниже 4 млн рублей. Это связано с выходом большого количества новых проектов на столичный рынок, а также с мелкой нарезкой квартир. Москва вслед за областью меняет параметры жилья в соответствии с запросами покупателей: площади жилья становятся скромнее, в квартирографии жилых комплексов преобладают одно- и двухкомнатные квартиры и студии. Так что обострившаяся конкуренция Москвы и области объяснима, в том числе, тем, что девелоперам удалось успешно адаптировать свои столичные проекты под новые экономические реалии.
Это подтверждает и выросший в течение этого года спрос: количество заключенных в первом полугодии 2016 года в Москве ДДУ более чем в полтора раза превышает число сделок за аналогичный период прошлого года. Столь острая конкуренция между Москвой и областью сохранится как минимум до конца года. Однако следует учитывать, что объем относительно дешевых квартир с миниатюрной площадью в Москве ограничен, их выкупают в первую очередь. А цена на классические полноценные «однушки» и «двушки» в столичных проектах уже совсем не подмосковная. Так что преимущества области остаются в силе: это возможность приобрести квартиру большей площади, с инфраструктурой шаговой доступности, более благоприятная экологическая обстановка и активное развитие дорожной сети и метрополитена.