Охота на ипотеку: разбираемся в ставках, скидках и расходах
Портал MetrPrice.ru узнал у экспертов, насколько благоприятный сейчас момент для получения кредита на жилье и как выбрать ипотечную программу.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Покупка квартиры в ипотеку – серьёзное мероприятие, которое не терпит необдуманных решений. Портал MetrPrice.ru постарался разобраться с помощью экспертов, насколько сейчас выгодно покупать жильё в кредит, где искать самые привлекательные предложения и как подготовиться к походу в банк.
Ставки продолжают снижаться
По данным ЦБ РФ, в апреле средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях снизилась до 14,05% годовых. Это минимальное значение с начала года: ещё в феврале и марте средняя ставка составляла примерно 14,7%. Причин у ипотечной «оттепели» несколько, первая из них – это запущенная в марте госпрограмма субсидирования, которая опустила ставки по кредитам на новостройки до 12%. Улучшению ситуации способствовало и поэтапное снижение ключевой ставки ЦБ РФ: до 15% в конце января, до 14% в марте и до 12,5% в конце апреля. В связи с улучшением ситуации банки начали пересматривать ставки по ипотечным кредитам на вторичное жильё, которое, оказавшись за бортом госпрограммы, потеряло значительную часть спроса. С 4 июня банк «ВТБ 24» понизил ставку до 14,95%, «Райффайзен» снизил ставки по ряду программ сразу на 2%. Тем не менее, на первичном рынке покупать сейчас всё равно выгоднее, говорят эксперты: здесь и программа субсидирования, и специальные предложения от банков и застройщиков.
Как выбрать, если выбора нет
Если покупать квартиру в новостройке, то в первую очередь, конечно, необходимо обратить внимание на те объекты, которые аккредитованы банками – участниками программы льготной ипотеки. Программа ограничивает стоимость кредита планкой в 12% годовых, и такая ставка по праву может считаться выгодной, отмечает ведущий эксперт по кредитным продуктам Banki.ru Дина Орлова. Но одинаковая ставка еще не означает, что выбора нет и потенциальному заемщику без разницы, в какой банк обращаться за кредитом. «У банков могут быть небольшие отличия в размере комиссий, во времени рассмотрения заявки, – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. – Стоит также обратить внимание, что для участников зарплатного проекта банка могут быть предложены особые условия, например, отменена комиссия или сокращен срок рассмотрения заявки».
Дина Орлова (Banki.ru) акцентирует внимание на том, что выбирать в первую очередь необходимо не банк, а желаемый объект строительства. После этого нужно узнать, какими банками он аккредитован, и выбирать уже из их программ, сравнивая не только процентную ставку, но и требования к страхованию, стоимость перевода средств на счёт застройщика, наличие комиссий, удобство пользования интернет-банком и даже расположение офисов. «Также советую ознакомиться с отзывами клиентов данного банка – не возникает ли частых проблем с проведением платежей, досрочным погашением, не жалуются ли клиенты на качество обслуживания», – советует специалист.
Эксперты напоминают, что при получении кредита заемщику также необходимо будет оплатить страхование жизни и трудоустройства, стоимость которого составляет примерно 1% от суммы кредита. «Если покупатель приобретает готовую новостройку от юрлица, то придется ещё заплатить за оценку квартиры», – дополняет Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Важной особенностью практически всех дополнительных трат является то, что их придётся выплатить сразу при получении кредита, отмечает генеральный директор компании «Домус финанс» Анна Чижова, поэтому при сравнении кредитных продуктов забывать о них не стоит.
Кредит по средствам
По словам Алексея Новикова, руководителя Ипотечного центра компании Est-a-tet, при выборе программы нужно ориентироваться не только на величину процентной ставки, но и на размер ежемесячных выплат по кредиту. В условиях высокого уровня инфляции и всеобщего снижения платёжеспособности лучше всего выбрать такой кредит, ежемесячные платежи по которому не будут превышать 25-30%от общего дохода, в противном случае уровень жизни семьи может значительно упасть. Помимо этого, если заёмщик потеряет работу, то при невысоком размере ежемесячного платежа у него будет больше шансов пережить сложный период. А если всё наоборот будет складываться хорошо, заёмщик сможет спокойно вносить дополнительные платежи для досрочного погашения, заключает эксперт.
Генеральный директор компании «Домус финанс» Анна Чижова рекомендует при подготовке к ипотечному кредиту чётко представить себе план его будущего погашения: «Желательно составить таблицу ежемесячных платежей на ближайшие два года и посмотреть, хватит ли текущих доходов для их покрытия. Это позволит избежать проблем с погашением долга». Также эксперт рекомендует рассчитать разные варианты погашения кредита, варьируя его условия: увеличение срока кредитования уменьшает ежемесячный платёж, но увеличивает переплату, и наоборот. Генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Владимир Каширцев советует постараться внести максимальный первоначальный взнос – это поможет уменьшить тело кредита.
Ещё выгоднее?
Участие в программе господдержки до известной степени уравняло банки, фактически уничтожив основу для «живой» конкуренции, говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Поэтому, чтобы сделать своё предложение уникальным, кредитные организации стали участвовать в партнёрских программах с застройщиками. В последние два месяца практически все крупные игроки рынка новостроек совместно с банками предлагают покупателям приобрести квартиру в кредит с более низкой переплатой, чем по программе господдержки. Для этого используются три схемы: маркетинговая ставка, субсидированная ипотека и снижение процентной ставки за дополнительную комиссию.
Маркетинговая ставка предполагает уменьшение конечной переплаты по кредиту за счёт скидки на квартиру. В кредитном договоре указывается реальная ставка (если банк участвует в госпрограмме льготной ипотеки, то 12%), но застройщик предоставляет покупателю скидку, которая по размеру равна переплате за первые 2-3 года. Из-за того, что квартира становится дешевле, заемщик может запросить в банке кредит на меньшую сумму и за счёт этого снизить размер итоговой переплаты.
Субсидированная ипотека предполагает, что в кредитном договоре сразу прописывается пониженная ставка, но на время – на первые 1-3 года. Застройщик компенсирует банку эти проценты комиссией по агентскому договору. Наиболее ярким примером такого предложения сейчас может служить ипотечная программа от Московского кредитного банка и компании «Домус Финанс» со ставкой 7,77%.
Также на рынке можно встретить снижение процентной ставки за дополнительную комиссию. Эта схема позволяет заемщику получить сниженную ставку на весь срок кредитования за единоразовую доплату в 3-5% от суммы кредита, что может быть выгодно, когда ипотека берётся на долгий срок и нет возможности досрочного погашения.
Инструкция к действию
Большинство экспертов рекомендует начинать поиски именно с объекта, чтобы выбирать программу из предложений банков, где он аккредитован – сейчас это важно из-за программы льготной ипотеки. «Далее нужно выбрать квартиру, получить консультацию по объекту, – говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Также в новостройках зачастую необходимо бронировать квартиру». Когда будет выбран и банк, и программа, необходимо подать документы в кредитную организацию, дождаться её решения и, если всё сложится удачно, переходить к оформлению сделки.
Впрочем, нельзя исключать и другой путь, помня о том, что застройщики и банки сегодня активно работают над снижением ставок и переплаты. Возможно, именно интересная ставка приведёт вас к хорошей новостройке, а не наоборот. Для быстрого поиска подходящей программы можно воспользоваться современным онлайн-сервисом, который не только подберёт наиболее выгодные программы, но и позволит сравнить их по наиболее важным параметрам, в том числе по величине конечной переплаты. Также с его помощью можно сразу разослать заявки в несколько банков – это повысит шансы на одобрение заявки.