Квартира с маленьким коридором не такая уж и удобная. А незастекленный балкон в новостройке могут посчитать как жилую комнату
Помещения в квартире не одинаковы по своему назначению: в комнатах мы живем, на кухне готовим, а коридором пользуемся в основном только для того, чтобы попасть из одной части квартиры в другую. Эта неравноценность нашла свое отражение в технических характеристиках жилья, поэтому помимо общей площади в квартире также выделяют жилую. Соотношение этих величин только на первый взгляд кажется неважным, на самом же деле этот параметр играет одну из ключевых ролей при определении комфортности жилья.
Сколько платить за лоджию в новостройке?
В п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ содержится краткое определение этого понятия, из которого ясно, что общая площадь – это сумма площадей всех частей квартиры, включая вспомогательно-бытовые помещения. Что именно относится к этим вспомогательным помещениям, не уточняется, зато есть ремарка о том, что балконы, лоджии, террасы и веранды в общую сумму не входят.
Это несколько противоречит положениям Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, где в п. 3.37 говорится, что площадь балконов, террас и других подобных помещений все-таки входят в общую площадь, но вычисляются с понижающим коэффициентом.
Лоджии – 0,5
Балконы и террасы – 0,3
А вот веранды и холодные кладовые засчитываются по своей полной площади. Этот вопрос очень важен при определении стоимости
квартиры в новостройке: застройщик может рассчитывать стоимость жилья по его жилой площади, исключив из расчётов все вспомогательные помещения, а может ради маркетингового эффекта снизить
цену квадратного метра, но стоимость квартиры при этом считать по общей площади. Не все застройщики также пользуются понижающими коэффициентами при расчете метража лоджий, некоторые засчитывают их в стоимость квартиры в полном объеме. Все эти вопросы следует как можно подробнее обсудить с застройщиком при подготовке к заключению договора долевого участия. Если подход
застройщика к определению стоимости квартир вас устроит, то нужно будет проверить, чтобы в ДДУ все обговоренное было зафиксировано без изменений. Только после этого документ можно подписывать: если при определении фактической стоимости квартиры застройщик захочет переиграть ситуацию – например, начнёт считать лоджии с коэффициентом 1, а не 0,5, как обещал когда-то, то ДДУ будет единственным способом его урезонить.
Что должно быть больше – комната или коридор?
Но прежде чем заключать ДДУ, нужно, конечно, для начала найти квартиру своей мечты. Здесь тоже пригодится знание о том, какой должна быть жилая и общая площадь квартиры – соотношение этих величин значительно влияет на комфорт проживания. Продемонстрировать это можно на простом примере из старого жилого фонда, на планировках квартир легендарных «хрущевок». Именно здесь встречаются варианты, когда кухня имеет площадь 5,5 кв. м, совмещенный санузел – менее 2,2 кв. м, в маленькой прихожей не разминуться вдвоем, а единственная жилая комната при этом насчитывает более 20 кв. м.
В домах, которые строятся в последние годы, таких планировок уже не найти, площадь вспомогательных помещений здесь заметно увеличена. Понять, насколько сбалансирована планировка квартиры, можно с помощью планировочного коэффициента K1. Он равен отношению жилой площади дома к его общему метражу и обычно находится в рекомендованном промежутке от 0,5 до 0,7. В комфортабельных квартирах он ближе к нижней границе, в более экономичных – к верхней.
Большие лестничные клетки – тоже плюс
Значение имеют не только соотношение площадей квартир, но и простор на этажах. В 2013 году Российская Гильдия Риэлторов совместно с Фондом содействия реформированию ЖКХ опубликовали «Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек», где были определены основные параметры, которым должно соответствовать новое жилье сегментов эконом, комфорт, бизнес и элит. Одним из показателей там является коэффициент эффективности жилых этажей – Кэ, который равен отношению суммарной площади квартир к суммарной общей площади жилых этажей. Как пишет в своём исследовании «Развитие Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек» Г. М. Стерник, чем ниже Кэ (т.е. чем больше в жилом этаже «излишков» внеквартирных площадей), тем выше потенциальный класс качества дома.
Значение Кэ в «Единой классификации…» рекомендовано следующее: для новостроек эконом-класса этот параметр может превышать 0,75, для «комфорта» он ограничивается значением 0,75, в домах бизнес-класса он должен быть не выше 0,70 и в элитных домах – не более 0,65. К таким результатам риэлторы пришли, исследовав более
200 московских новостроек в 2006 году.
Не «на глаз», но чтобы и глазу было приятно
На что же смотреть при выборе планировки? Прежде всего, её, конечно, нужно оценить визуально, чтобы понять, устраивает ли вас расположение кухни, комнат, санузлов. Единственное, чему не стоит верить на все 100 процентов, это пропорции комнат – на рекламных планировках они не всегда соблюдаются идеально. Начав сотрудничать с застройщиком, можно попросить поэтажные планы объекта, чтобы исключить любые неточности при составлении мнения о планировке. Простая формула планировочного коэффициента (K1= Sж/Sобщ) поможет определить степень комфортности.