Новостройки ЮЗАО: округ становится доступнее, не теряя престижа
Благополучный юго-запад столицы переживает перемены: привычный бизнес-класс потеснили проекты с квартирами от 4-4,2 млн рублей.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Столичный юго-запад традиционно считается одним из наиболее престижных округов за счёт своей экологии, образовательной инфраструктуры, благополучной социокультурной среды и множества других факторов. Но изменения, начавшиеся на рынке столичной недвижимости в 2015 году, уже внесли свои коррективы: если ранее в ЮЗАО преобладали проекты бизнес- и элит-класса, то теперь их потеснили новостройки уровня «комфорт», а объём предложения за год резко вырос. Кризис сделал ЮЗАО доступнее?
Округ университетов и парков
Юго-Западный округ Москвы всегда считался одним из наиболее престижных и благополучных направлений города, и небезосновательно. Треть округа занимают парки и зелёные зоны, среди которых Воробьёвы горы, Тропарёвский парк, второй по величине лесопарк Москвы – Битцевский лес, многочисленные скверы, старинные усадьбы – Воронцово, Узкое.
Хорошая экология. Экологическое благополучие юго-запада Москвы определяется отсутствием вредных производств, а также особой розой ветров, благодаря которой сюда постоянно поступает чистый воздух из Подмосковья, а все загрязнения уходят на северо-восток. Большим плюсом в плане экологии является и сам ландшафт округа: именно в ЮЗАО, в районе станции метро «Теплый Стан», находится самая высокая точка города – около 255 м над уровнем моря, в то время как в центре Москвы эта высота достигает всего 126-130 м. На возвышенности не застаиваются воздушные массы, и здесь легче дышится в жаркое московское лето.
Усадьба «Воронцово». Источник изображения: фотобанк Лори.
Университеты. Ещё одна отличительная черта округа – целая россыпь крупнейших вузов столицы – МГУ, МГИМО, РУДН, академия госслужбы при Президенте, РГУ нефти и газа и т.д. «Благодаря расположению престижных научных учреждений, в том числе и знаменитой Российской Академии наук, в округе еще с советских времен живёт научная и партийная элита», – говорит Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест».
Метро и дороги. Юго-западный округ сегодня считается плотно застроенным и многолюдным – по данным на 2015 год, здесь проживает 1,5 млн человек, что делает ЮЗАО четвёртым округом Москвы по численности населения. Тем не менее, дорожно-транспортная ситуация здесь не самая напряжённая – этому способствует большое количество станций метро, которое доходит даже до отдалённых районов, и грамотно спроектированная дорожная сеть.
Вид на проспект Вернадского. Источник изображения: фотобанк Лори.
Иными словами, уровень жизни в ЮЗАО можно назвать одним из самых высоких в столице, что соответственно сказывается на ценнике жилья. По крайней мере, так было раньше, до начала кризиса, который стал причиной многих изменений на рынке недвижимости Москвы.
Ветер перемен: экспансия комфорт-класса
В начале этого года эксперты отмечали, что в 2015 году новостройки Москвы стали доступнее – весь год на рынок выходило большое количество проектов по сниженным ценам. Не обошло это стороной и ЮЗАО, хотя до кризиса здесь наблюдалось своеобразное строительное затишье.
По словам Екатерины Артёмовой, директора департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», за последний год (с 1 кв. 2015 по 1 кв. 2016 года) объём предложения здесь увеличился сразу в 2,9 раза. Не менее значительные перемены произошли и в соотношении сегментов жилья. «Если в 1 кв. 2015 года бизнес-класс составлял 67,3% от общего объема реализуемых новостроек (без учета элитной недвижимости), то по итогам 2015 года данный показатель резко сократился до 37,2% и продолжил падение к концу первого квартала 2016 года до уровня 20,5%, – говорит специалист. – Соответственно, по итогам 1 кв. 2016 года доля жилья комфорт-класса увеличилась с 32,6% в конце 1 кв. 2015 года до 79,5% от суммарной площади квартир».
Район Новые Черёмушки. Источник изображения: фотобанк Лори.
Такое радикальное перераспределение эксперт объясняет тем, что в начале 2015 года в ЮЗАО реализовалось не так много проектов, и в объёме нового, более доступного предложения значительно преобладали жилые комплексы комфорт-класса. Так, по данным «Азбуки жилья», количество жилых проектов комфорт-класса в ЮЗАО за год увеличилось в 7 раз – с 23,5 до 167,5 тыс. кв. метров, находящихся в продаже единовременно.
По данным Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне», объём предложения в ЮЗАО за последний год вырос в 2 раза, и по состоянию на конец марта 2016 г. составляет порядка 3,5 тыс. квартир и апартаментов суммарной площадью 260 тыс. кв. м. Минимальный бюджет в локации сегодня составляет 4,3 млн рублей за апартамент-студию площадью 27,6 кв. м. Однокомнатная квартира площадью 48 «квадратов обойдётся чуть дороже – 4,5 млн рублей. Максимальные бюджеты составляют порядка 60-70 млн рублей в бизнес-классе.
В компании «НДВ-Недвижимость» говорят о несколько другой пропорции между бизнес- и комфорт-классом. По данным заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, на долю бизнес-класса приходится 71,5% совокупного количества корпусов, на долю комфорт-класса – 28,5%. Минимальный бюджет покупки составляет в апартаментах 4 278 000 рублей, максимальный в 2-уровневой квартире бизнес-класса – 127 410 000 рублей.
Вид на микрорайон 6 Южного Бутова. Источник изображения: фотобанк Лори.
Ценовое разнообразие: от окраин и центра
ЮЗАО включает в себя 12 районов, которые различаются между собой по престижности и, соответственно, по ценам на недвижимость. Так, в почти готовой новостройке бизнес-класса в Обручевском районе стоимость метра может достигать 350 тыс. рублей, а в новостройке комфорт-класса в Южном Бутове «на старте» – 90,4 тыс. рублей, сообщает Екатерина Артёмова («Азбука Жилья»).
По словам Ольги Марковой («Пересвет-Инвест»), наиболее доступные варианты можно найти в районах за МКАД, где в основном возводится комфорт-класс. «Например, в районе Южное Бутово компания «Эталон-Инвест» возводит жилой комплекс комфорт-класса «Эталон-Сити». Комплекс отличается авторской архитектурой и продуманной концепцией с атмосферой кругосветного путешествия. Каждый корпус ЖК отражает черты самых интересных городов мира: Чикаго, Нью-Йорка, Монако, Барселоны. Автор проекта – известный архитектор Сергей Чобан (бюро Speech Чобан & Кузнецов)».
Проект предусматривает строительство 9 жилых корпусов общей площадью 440 тыс. кв. м, его завершение запланировано на конец 2018 года. «В марте этого года открылись продажи во второй очереди строительства проекта – в башнях «Токио», которые представляют собой шесть 31-этажных односекционных домов, расположенных на едином стилобате, – рассказывает Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест». – Яркой особенностью башен «Токио» станут их фасады, созданные по мотивам знаменитой японской гравюры японского художника Кацусики Хокусая «Большая волна». Площадь картины превысит 35 тысяч кв. м».
ЖК «Эталон-Сити»
Минимальная стоимость покупки в ЖК «Эталон-Сити» сегодня составляет 4,4 млн рублей – за эту стоимость можно приобрести 1-комнатную квартиру площадью 48,25 кв. м в 4-м корпусе (башне) проекта. Максимальный бюджет покупки в проекте – 10,2 млн рублей. Столько стоит 3-комнатная квартира площадью 93,79 кв. м в 3-м корпусе жилого комплекса. В числе преимуществ проекта – станция метро «Ул. Скобелевская» в пешей доступности, близость Бутовского лесопарка и хорошая экология района.
В то же время найти доступный вариант можно и в престижных районах, например, в Обручевском, где реализуется комплекс комфорт-класса «Ландыши». «В настоящее время здесь предлагаются апартаменты площадью от 30,8 до 77,2 кв. м, бюджеты покупки – от 4,8 млн до 11,7 млн рублей, – говорит Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – В комплексе запланирована собственная огороженная и благоустроенная территория, а апартаменты первого этажа будут иметь выход на собственное патио».
Комплекс комфорт-класса «Ландыши»
Есть интересные предложения и в малоэтажном сегменте, например, ЖК «Потапово Lite» – комплекс бизнес-класса в Южном Бутове, состоящий из шести 4-этажных корпусов, запланированных к сдаче во II кв. 2017 г. «На этажах предусмотрено по 4-6 квартир, высота потолков – 3 метра. В рамках проекта предусмотрены квартиры от 1 до 5 комнат площадью от 46,2 до 168,9 квадратных метров со свободными планировками, – рассказывает Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Минимальный бюджет квартиры составляет 5 544 000 руб. за 1-комн. квартиру площадью 46,2 кв. м». Двухкомнатная квартира площадью 62,6 кв. м реализуется за 7,11 млн рублей, добавляет Ольга Маркова («Пересвет-Инвест»).
ЖК «Потапово Lite»
Заманчивый бизнес-класс
Жилые проекты бизнес-класса в ЮЗАО сегодня можно найти в районах Гагаринский, Академический, Ломоносовский и Черемушки. При этом в новых проектах округа цена предложения не столь высока, несмотря на весь престиж локации, замечает Ольга Маркова. Например, в ЖК «Родной город. Воронцовский парк», расположенном рядом с метро «Новые Черёмушки», предлагают однокомнатные квартиры от 6,3 млн рублей. Проект представляет собой четыре разноэтажных корпуса, объединенных стилобатом на уровне двух первых этажей и подземной парковкой на 350 машиномест. Площадь квартир от 1 до 4 комнат свободной планировки варьируется от 42,8 до 114 кв. м. Сдача объекта запланирована на II квартал 2018 г.
ЖК «Родной город. Воронцовский парк»
Проекты в высокой стадии готовности оцениваются существенно выше, говорят в компании «Пересвет-Инвест». Так, наиболее оптимальную цену в престижном районе можно найти в ЖК бизнес-класса «VERSIS», расположенном на пересечении Нахимовского проспекта и улицы Вавилова. Дом полностью построен, ведутся отделочные работы. Стоимость однокомнатной квартиры (54 кв. м) составляет 14,6 млн. рублей. Из окон квартир открываются прекрасные виды на Воробьевы горы и Университет.
Проект обладает довольно необычным архитектурным решением: он состоит из 2-х корпусов, соединённых тремя изящными воздушными галереями на уровне 9-го, 17-го и 22-го этажей. В них расположено несколько уникальных квартир с панорамным остеклением.
ЖК бизнес-класса «VERSIS»
В Обручевском районе возводится ЖК «Квартал 38А» – комплексная застройка монолитными домами этажностью от 6 до 22 этажей с подземными паркингами. Стоимость квартир здесь начинается от 13,07 млн рублей.
В этом же районе строится комплекс бизнес-класса «The MID», стоимость квартир здесь начинается от 15,42 млн. рублей, сдача в эксплуатацию планируется в III кв. 2017 г.
ЖК «Квартал 38А»
Остановка после скачка
Таким образом, рынок недвижимости юго-запада за прошедший год стал разнообразнее, не потеряв при этом своей репутации одного из самых престижных и дорогих округов столицы. Впрочем, дальше, по мнению экспертов, должен последовать период перезарядки.
«Дальнейшего роста объемов предложения, подобного имевшему место в последний год, ждать не стоит, исходя из множества причин, – говорит Екатерина Артёмова («Азбука Жилья»). – Это и повышение привлекательности «новой» Москвы, граничащей с ЮЗАО, и общий кризис как в строительной отрасли, так и в отечественной экономике в целом».
Есть и проблема с участками для возведения нового жилья. «В юго-западном округе не так много площадок для строительства, хотя остались и промышленные зоны, например, довольно крупный завод имени Орджоникидзе (Ленинский проспект) и старые ветхие дома в районе Котловка, – говорит Ольга Маркова («Пересвет-Инвест»). – Но пока в данных районах не ожидается массового строительства, хотя спрос в таких престижных местах будет высоким».
В краткосрочной перспективе стоит ожидать выхода небольшого объема свежего предложения, которое либо будет сосредоточено в новых очередях существующих проектов, либо представлено точечными объектами, подводит итог Екатерина Артёмова («Азбука Жилья»). А прямо сейчас можно обратить внимание на проекты с наиболее доступными ценами – учитывая престижность района, в будущем такой объект может показать неплохой прирост стоимости.