Новостройки не хотят терять лицо

Кризис проверит застройщиков на креативность – в ходу недорогие, но интересные концепции и архитектура.

Источник изображения: Urban Group. ЖК "Солнечная система", дом 3, корпус 1

В одном из предыдущих материалов мы рассказывали о том, какие изменения происходят в экономике девелоперских проектов в кризис. Картина, по словам участников рынка, далеко не радужная: маржа проектов идет вниз, старые запасы стройматериалов подходят к концу, и пополнять их придётся по значительно более высоким ценам.

В связи с этим возникает вопрос: приходится ли застройщикам сегодня от чего-то отказываться – например, от затратных архитектурных решений или развернутых концепций благоустройства? Не получится ли так, что кризис рано или поздно положит конец всему тому разнообразию, которого рынок первичной недвижимости достиг за последние годы?

Покупателям не до «фишек» – лишь бы дом был достроен

В самое ближайшее время, конечно, ничего в сторону упрощения резко не изменится, говорят застройщики. Строительство – дело не быстрое. Тем не менее, ясно, что изменения неизбежны – подорожавшее строительство обязывает участников рынка искать выход.

«Стоит понимать, что любые изменения на рынке недвижимости проходят с определенным лагом относительно тех или иных экономических событий. Застройщик не может в один момент попросту взять и поменять импортные лифты на отечественные или изменить фасад здания, – поясняет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Ведь контракты с поставщиками заключены заранее, и их разрыв ведет к неустойке. Поэтому в результате выходит сомнительная экономия. А вот в новых проектах девелоперы могут заранее пересмотреть применяемые материалы и сократить таким образом расходы, в т.ч. и методом упрощения жилых комплексов», – полагает эксперт.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», утверждает, что изменения в концепциях и проектных решениях есть, и особенно остро они заметны в проектах бизнес-класса и выше. По словам эксперта, многие комплектующие и материалы в этих проектах – импортные, их доля составляет до 30%, а в отделке и все 70%. Поэтому рост стоимости национальной валюты однозначно негативно сказывается на строительстве такого класса. «Страдают не только новые стройки, но и объекты, которые возводятся на протяжении 2-3 лет, – есть контракты на поставку оборудования и отделочных материалов, которые были составлены по курсу 35 руб./$. Само собой, что сейчас стоимость таких материалов выросла более чем на 100%.

ЖК «Ривер парк»

Маркетинговые концепции, по словам Шаталиной, тоже упрощаются. Технологии «умный дом», вертикальное озеленение в МОП, дорогие свето-прозрачные конструкции, купола и проекты освещения – все это подвергается жесткому отбору и анализу. «Девелоперы находятся между двух огней: с одной стороны, большинство компаний берет курс на снижение издержек и оптимизацию строительной себестоимости, – говорит эксперт. – С другой – конкурентную борьбу между проектами никто не отменял, и «просто жилье» на рынке давно не продается должным образом – клиентов нужно завлекать и удивлять».

Здесь стоит отметить, что те «изюминки», которые позволяют застройщикам выделиться среди конкурентов (благоустройство дворов, отделка МОП и квартир) – это не самые большие затраты в экономике проекта. Так, по данным Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки»), «благоустройство территории стоит порядка 2%, отделочные работы по отдельным квартирам и дому в целом не превышают в совокупности 10% от стоимости строительства. Это означает, что сохранение определенных «маркетинговых фишек» не приводит к экспоненциальному росту стоимости строительства – наибольшую долю по-прежнему занимают разнообразные электромонтажные, инженерно-коммуникационные работы (порядка 8%) или устройство наружных сетей (около 9%)», – поясняет эксперт.

«Если объект не отличает удачное расположение и выигрышные видовые характеристики, застройщик пытается компенсировать эти преимущества какой-то фишкой, отличающей проект от других, – говорит Мария Ряховская, директор отдела новостроек департамента продажи квартир PENNY LANE REALTY. – Это может быть ландшафтный дизайн или наличие особенной инфраструктуры – то есть что-то, чего нет в других ЖК и что придает проекту индивидуальность. Раньше покупатели живо реагировали на такие новшества, сейчас же им важна уверенность в том, что дом точно будет достроен и сдан в эксплуатацию в обещанное время», – считает эксперт.

Конкуренция не даст проектам «потерять лицо»

Тем не менее, какие бы печальные последствия для рынка недвижимости не имел кризис, вряд ли ему удастся «обезличить» новое жилье – возможен даже обратный эффект, когда застройщики в ужесточившейся борьбе за покупателя смогут превзойти свои прошлые достижения. «На мой взгляд, именно в кризисной ситуации расходы девелопера на архитектурную составляющую проекта оправданы в наибольшей степени, поэтому проекты не станут простыми и скучными, – считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – Ни для кого не секрет, что на протяжении всего этого года на рынок вышло множество объектов, что в значительной степени повысило конкуренцию среди жилых комплексов. В итоге сложилась ситуация, когда многие проекты предлагают более или менее похожие цены, поэтому борьба идет уже на уровне качества продукта. Сегодня выигрывает жилой комплекс с лучшими характеристиками. Соответственно, на рынке недвижимости действует простая формула: чем меньше конкуренции, тем ниже затраты на архитектуру. И наоборот: чем сложнее ситуация на рынке, тем большее внимание должно уделяться именно качественным характеристикам.

Таким образом, думаю, что на рынке недвижимости все больше девелоперов будут применять индивидуальные архитектурные решения для проектов и уходить от типового дизайна фасадов, МОПов. Одновременно с этим строительные организации станут придумывать новые и более бюджетные решения для оптимизации себестоимости строительства, поскольку в текущей ситуации именно маржинальность проекта зачастую ограничивает девелопера в применении каких-то ярких решений. Однако в любом случае каждый застройщик будет искать самое оптимальное решение между себестоимостью и архитектурой», – высказал мнение эксперт.

ЖК "Солнечная система"

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, указывает на то, что в текущей ситуации наибольшим спросом пользуются проекты с комплексным освоением территории и оригинальной концепцией. «Покупатели предпочитают приобретать квартиры в жилых комплексах с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, красивой архитектурой и благоустройством территории. А поскольку девелоперы в первую очередь ориентируются на конечного потребителя, мы полагаем, что существенных изменений в сторону упрощения формата жилья не произойдет», – рассказал эксперт.

Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки») также полагает, что «спартанскими» новые ЖК не станут. «Речь скорее идет о том, что в ближайшее время мы не увидим проектов, например, с собственным зоопарком (ЖК «Миракс-парк»), с вертолетными площадками (ЖК «Три капитана»), с пешеходными набережными и яхт-клубами как в ЖК «Алые паруса», – заключил эксперт.

ЖК «Миракс-парк»

Подводя итоги, можно с уверенностью сказать, что до полного аскетизма в своих новых проектах застройщики не дойдут. Благоустройство и отделка – не самые затратные статьи строительства, а в борьбе за покупателя имеют довольно серьёзное значение.

Впрочем, как утверждают некоторые эксперты, покупатели уже не так живо на это реагируют, – сейчас главное, чтобы дом был достроен и сдан в срок.

Тем не менее, совсем отказываться от «изюминок» в своих проектах застройщики не намерены. Да, излишества придётся оставить в прошлом – наиболее дорогая в возведении и обслуживании инфраструктура исчезнет, но совсем «спартанскими» новые проекты не станут.