Неприкасаемые квартиры: что может помешать продаже жилья?

Есть много случаев, когда жилая недвижимость из дорогостоящего актива способна превратиться в «мёртвый груз».

Источник изображения: Фотобанк Лори

Далеко не каждую квартиру можно продать быстро и прибыльно – благополучной сделке может помешать как ситуация на рынке, так и собственные физические и юридические изъяны объекта. Учитывая снизившийся спрос на жильё и ряд изменений в законодательстве, задача по реализации квартир в последнее время стала особенно непростой. Портал МетрПрайс.ру попросил экспертов рассказать, что может помешать продаже жилой недвижимости и как можно выйти из подобных ситуаций без больших трат.

Жильё за решёткой

Создать препятствие для продажи квартиры могут многие факторы, начиная от неадекватно заявленной цены и заканчивая серьёзными обременениями, из-за которых реализация жилья станет полностью невозможной, говорят специалисты рынка недвижимости. К последним обстоятельствам, по словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», относятся смерть собственника, арест и запрет на проведение сделок, признание дома аварийным, а также обременения, связанные с судебными тяжбами.

Арест на недвижимость может быть наложен судом по разным причинам, в первую очередь, из-за разнообразных задолженностей собственника – например, по ипотеке, алиментам или частным обязательствам. «Единственный способ снять арест – это погашение долга, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – В прошлом году мы сами столкнулись с необходимостью наложения ареста на имущество должника. Он с нашей помощью нашел покупателя для элитного загородного дома, однако после регистрации сделки не заплатил агентское вознаграждение. В итоге мы были вынуждены обратиться в суд и наложить запрет на его квартиру, собственником которой он был. После того, как клиент полностью погасил задолженность, конфликт был исчерпан».

Под знаком ипотеки

Определённые трудности представляет собой продажа квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка. Такая необходимость может возникнуть у заёмщика, если он решит поменять купленную в долг квартиру или же вовсе захочет избавиться от ипотечного бремени. Одним из главных условий подобной сделки является согласие банка-залогодержателя, но не менее важно и то, какую схему продажи одобрит банк – со снятием обременения или без него. По словам Марии Литинецкой, банки обычно не препятствуют продаже квартиры, однако чаще всего кредиторы требуют досрочно погасить ипотеку, а потом уже продавать жильё, т.е. такая сделка возможна только при наличии покупателя с «живыми» деньгами. Из-за того, что таких покупателей сегодня немного, продавцу, скорее всего, придётся сделать большую скидку для привлечения внимания к своему объекту.

Возможен и второй вариант продажи ипотечной квартиры – без снятия обременения. Эта схема подразумевает, что кредитные обязательства продавца-ипотечника перейдут к покупателю, который станет новым заёмщиком. «При этом «сюрпризом» для нового владельца могут стать штрафы или пени, начисленные банком прежнему владельцу. Поэтому покупка залоговой квартиры – весьма спорная сделка», – замечает Мария Литинецкая.

Тем не менее, механизм продажи залоговых квартир уже отработан на рынке, и если заёмщику встретится подходящий покупатель, операция не вызовет больших проблем. «Более того, при определенных условиях дисконт, связанный с наличием обременения ипотекой, может и не понадобиться, – говорит Светлана Бирина. – Например, если сумма долга, который осталось погасить, является относительно небольшой (2-3 млн рублей), а банк – известным».

НДФЛ заставит подождать

При продаже квартиры собственник получает доход, с которого обязан уплатить налог на доходы физических лиц (13%). Раньше это требование распространялось на тех, кто до продажи жилья владел им менее 3 лет, но с 2016 года этот срок повысится до 5 лет. При нынешней стоимости недвижимости налоговые суммы могут быть очень большими, из-за чего на практике долгое время существовала схема занижения стоимости жилья в договоре купли-продажи, что позволяло продавцам уходить от налога. Но с 1 января 2016 года этот метод практически потеряет смысл: налог будут рассчитывать исходя из суммы, составляющей не менее 70% от кадастровой стоимости жилья, которая, как известно, максимально приближена к рыночной. В связи с этими ужесточениями многие собственники, владеющие жильём менее 5 лет и планировавшие продать квартиру в будущем году, могут задуматься – не лучше ли отложить покупку, чтобы продать жильё уже без налога.

Скрытые угрозы: «вечные» жильцы и свежее наследство

Довольно трудно продать жильё, если на момент реализации в нём зарегистрированы третьи лица. Особенно это касается ситуаций с так называемыми «вечными» жильцами – гражданами, которые на момент приватизации жилья были зарегистрированы в нём, но отказались от своего права в пользу других жильцов. По российскому законодательству, они обладают правом бессрочного пользования квартирой. Трудно представить, что кто-то согласится купить квартиру с соседом, прописанным там навечно, и даже большой дисконт не гарантирует привлечения покупателя, говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

Также покупатели не жалуют квартиры, недавно полученные в наследство. У почившего владельца квартиры может оказаться очень много наследников, которые появятся с претензиями на свою долю наследства уже после того, как жильё будет продано более проворными родственниками. В результате сделку оспорят, и квартиру придётся вернуть. От подобного исхода отчасти может защитить титульное страхование, которое гарантирует покупателю возмещение ущерба в случае отмены сделки. Тем не менее, большинство покупателей предпочитают не рисковать и обходят наследственные квартиры стороной.

Ремонтные фантазии вне закона

Препятствием для продажи жилья может стать сделанная в ней неузаконенная перепланировка. В принципе, продажа таких объектов не запрещена: красные линии на плане БТИ (так помечаются все несогласованные изменения в квартире) не станут препятствием для регистрации сделки. Однако наличие неоформленных изменений сразу же значительно сужает круг потенциальных покупателей, говорят специалисты рынка недвижимости. Прежде всего, такую квартиру не смогут купить ипотечники – банки подобные объекты почти никогда не одобряют. Да и другие покупатели на фоне большого количества предложений вряд ли выберут проблемный вариант, замечает Светлана Бирина.

«Как правило, срок экспозиции практически любой квартиры с нестандартной планировкой больше, чем типовой, на 2-4 месяца, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – А для того чтобы срочно реализовать свой актив, владельцу квартиры необходимо будет предоставить покупателю дисконт, размер которого в некоторых случаях может доходить до 20-30%». Здесь придётся хорошо посчитать, что выгоднее: устранить необычную перепланировку самостоятельно, а затем продать жильё за полную стоимость, или всё же попытаться привлечь покупателя скидками.

В то же время перепланировка может сыграть и в плюс продавцу. «Продажам вредят неудачные, нелепые переделки, а вот в случае удачно проведенных работ ликвидность объекта повышается, а вместе с этим и сам спрос», – замечает Светлана Бирина.

Помехой продажи квартиры могут стать и другие факторы. Завышенная или чересчур заниженная цена, плохое состояние квартиры или экстравагантный дизайн интерьера. В целом же безвыходных ситуаций почти не бывает, подводят итог специалисты. Главное – соотносить свои действия с ситуацией на рынке, адекватно оценивать физическое и юридическое состояние квартиры и по возможности устранять имеющиеся недостатки заранее, до начала поисков покупателя. Тогда всё обязательно сложится, и даже на нынешнем рынке удастся обойтись без большого дисконта.

Портал МетрПрайс желает вам удачных сделок!