Непопулярные квартиры в новостройках могут принести выгоду

«Неликвид» может стоить на 10-15% дешевле обычной квартиры в том же доме, что привлекательно для будущих «рантье».

Источник изображения: Фотобанк Лори

В предыдущей части статьи мы рассказали о том, какое жилье в новостройках эксперты рынка недвижимости называют низколиквидным и неликвидным. В этой части пойдёт речь о том, стоит ли экономить, приобретая такую квартиру, кому покупка низколиквидного жилья может оказаться выгодной, а также о «неликвиде» в элитном сегменте.

Все имеет свою цену

Выяснив, какое жилье называют низколиквидным, мы попросили экспертов помочь разобраться, действительно ли стоит избегать приобретения таких квартир?

«На каждую квартиру с тем или иным недостатком рано или поздно найдется покупатель, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Первые этажи нередко выбирают пожилые люди и молодые семьи с грудными детьми. К тому же, это прекрасная экономия – первые этажи всегда продаются примерно на 5-7% дешевле остального объема», – рассказал эксперт.

С коллегой согласна и Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Первые этажи, особенно это касается малоэтажных комплексов, где не везде предусмотрены лифты, могут выбирать пожилые люди, так как не хотят спускаться и подниматься по лестницам», – высказал мнение эксперт.

«Так как спрос на неликвидные объекты на первичном рынке массового жилья невысок, девелопер пытается стимулировать интерес покупателей к такой недвижимости с помощью ощутимых скидок, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, квадратный метр жилья на первом этаже будет существенно ниже, чем стоимость такого же объекта на «средних» этажах комплекса (примерно от 7 до 15). Чем дальше от первого этажа, тем цены на недвижимость выше. Например, квадратный метр квартиры на втором этаже будет стоить уже на 5% больше, чем на первом; на третьем – еще на 3% выше, чем на втором и так далее. Такое ценообразование сохраняется вплоть до последних этажей, на которые, напротив, скорее всего будет сделан дисконт, так как спрос на последние этажи ниже. Это не касается тех комплексов, в которых этажность достигает 25-30 уровней – в них, напротив, самой дорогой может оказаться квартира на последнем этаже, так как именно она обладает «выдающимися» видовыми характеристиками», – рассказал эксперт.

Так стоит ли экономить, приобретая неликвидное жилье?

По мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), хотя неликвид и не пользуется особым спросом у большинства клиентов, при правильной ценовой политике девелопера такая недвижимость все равно может найти своего покупателя.

«За счет снижения цен на квадратный метр в таком жилье клиент имеет возможность приобрести большую площадь за те же деньги. Для некоторых покупателей метраж имеет большее значение, чем видовые характеристики или расположение на среднем этаже. Неэффективные планировки также являются причиной снижения цен, но даже они не отпугивают некоторых клиентов – им важнее сэкономить деньги на покупке жилья. Стоит отметить, что неликвид пользуется неплохим спросом у арендодателей, которым выгоднее купить недвижимость подешевле и потом сдавать ее. Арендаторам, как правило, не так важны такие параметры, как видовые характеристики жилья, этаж и планировка – им просто нужно место для временного проживания», – высказал мнение эксперт.

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») приводит такую статистику, что цена не слишком востребованных квартир обычно ниже, иногда даже на 10-15% по сравнению с «обычными» квартирами в том же доме. «Учитывая стоимость жилья в Москве, такой дисконт может обернуться существенной экономией – для многих покупателей с ограниченным бюджетом это бывает принципиальным», – говорит эксперт. При этом, по мнению Ирины Доброхотовой, большинство недостатков можно устранить. «Холодную квартиру утеплить, в квартире, расположенной близко к лифтам, сделать хорошую звукоизоляцию. Неудобную планировку можно улучшить с помощью профессионального дизайнера. Однако если дом находится в труднодоступном месте без всяких перспектив улучшения транспортной доступности, или если квартира имеет неоправданно большую площадь для своего класса, то исправить ни первое, ни второе вы не сможете. Или, например, вы понимаете, что вас постоянно будут раздражать близко расположенные окна в доме напротив. В подобных случаях от покупки лучше воздержаться. То есть, не стоит гнаться за экономией, если вы понимаете, что тот или иной недостаток купленного жилья устранить не получится, а мириться с ним вы не сможете», – считает эксперт.

«Элитный неликвид»

Отдельно мы попросили экспертов рынка недвижимости рассказать о понятии неликвидного и низколиквидного жилья в элитном сегменте.

Мария Литинецкая («Метриум Групп»):

«Большая часть признаков неликвида для элитного и массового сегмента недвижимости схожи: неэффективная планировка, скудные видовые характеристики и расположение на нижних этажах. В таких случаях жилье бывает очень сложно реализовать, ведь клиенты рынка элитной недвижимости отличаются особой требовательностью ко всем качественным характеристикам объекта. Если речь идет о квартирах с уже готовой отделкой, то неликвидом однозначно будет считаться помещение с некачественным ремонтом, безвкусной отделкой или ремонтными работами с применением дешевых материалов. Кроме того, в элитном сегменте есть такое понятие, как «морально устаревший» ремонт. Это значит, что квартира не только должна удовлетворять современным требованиям к «начинке», но также быть технологичной и максимально комфортной. Если же эти требования не выполняются, то жилье может считаться неликвидным, и ему будет не так просто найти своего покупателя».

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):

«В элит-классе есть свои критерии ликвидности. В первую очередь, состоятельные покупатели обращают внимание на планировки – в среднем, согласно их требованиям, в квартире должно быть 3 спальни плюс кабинет и кухня-столовая, санузлы возле каждой спальни, гардеробная и постирочная.

Непродуманная планировка и низкие потолки способны существенно снизить ликвидность объекта. Плохо продаются просторные квартиры с одной спальней и недостаточным количеством окон (нельзя переоборудовать такую квартиру в 2-спальную).

На вторичном рынке долго продаются квартиры с экстравагантным ремонтом – состоятельные покупатели предпочитают индивидуальность, но не приветствуют вычурность и хаос в отделке.

Есть и исключения. Например, подолгу продаются пентхаусы – несмотря на уникальность и малое количество таких квартир в общем объеме предложения, найти покупателя на эти объекты не так-то просто ввиду их большой площади и, соответственно, очень высокой стоимости. Но, тем не менее, даже при затянутых сроках экспозиции пентхаусы к неликвиду не относятся».

Итак, мы выяснили, что малопривлекательная квартира в новостройке может стоить иногда на 10-15% дешевле по сравнению с «обычными» квартирами в том же доме. Для тех покупателей, у которых существенно ограничен бюджет, это может оказаться значимым фактором. Также спрос на такое жилье предъявляют будущие «рантье» – те, кто приобретают квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в аренду. Впрочем, некоторые недостатки жилья могут оказаться непринципиальными и даже перейти в плюсы, что-то можно при этом исправить. Поэтому, если Вы готовы ради экономии закрыть глаза на какие-то вещи, покупка малопривлекательной для других квартиры может оказаться очень даже выгодной по бюджету. Главное – понять, сумеете ли Вы смириться с некоторыми недостатками Вашего будущего жилья. Портал MetrPrice.ru желает Вам удачной покупки!