​«На рынке новостроек Московской области всё не безоблачно, но драматизировать ситуацию не следует»

О том, что сегодня позволяет застройщикам Подмосковья оставаться на плаву, рассказывает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development.

В настоящее время застройщики, работающие в Подмосковье, понимают необходимость снижения себестоимости для того, чтобы выдержать конкуренцию со стороны столичных проектов, но лимит уже практически исчерпан, сетуют они. Как такие компании выживают в кризис? Из-за чего у них высокие издержки, которые не позволяют далее снижать цены? Грозит ли рынку Подмосковья затоваривание? И когда же настанет тот самый оптимальный момент решать жилищный вопрос, – рассказывает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

- Расскажите, пожалуйста, зачем покупателю жилья ехать в область? Какие преимущества он там может найти?

Евгения Акимова. С каждым годом областные проекты обрастают все большими и большими преимуществами по отношению к городской застройке. До недавних времен список преимуществ выглядел следующим образом: доступные цены, экология, комплексный подход к застройке, собственная богатая социальная и иная инфраструктура, большие зоны благоустройства дворов и территории. За последние годы этот список пополнился таким немаловажным фактором, как транспортная доступность – Правительство Москвы и области совместными усилиями активно улучшают транспортное сообщение. Сейчас благодаря развитию скоростных дорог и ж/д сообщения из некоторых районов области в центр Москвы можно добраться гораздо быстрее и удобнее, нежели из спальных районов, расположенных рядом с МКАД. Ярким примером является наш проект «Новый Зеленоград», расположенный в Солнечногорском районе, в 500 м от города Зеленограда. Здесь в полную силу функционирует новая трасса М-11 (скоростной дублер Ленинградского шоссе) и в 10 минутах транспортом расположена ст. Крюково, откуда можно добраться до центра Москвы всего за 25 минут.

Но, безусловно, главным преимуществом квартиры в Подмосковье по-прежнему остается доступность цен. Если до кризиса средний бюджет покупки в массовом сегменте области составлял примерно 5 млн рублей, то сейчас он снизился до 3-3,5 млн. И сейчас эти расценки сопоставимы со стоимостью квартир в ключевых регионах России. Сегодня и внутри МКАД встречаются квартиры и апартаменты за 3 млн рублей, однако нужно понимать, что заманчивые ценовые предложения скрывают отнюдь не комфортный для жизни продукт – минимальные площади квартиры (20-25 кв. м), самый низкий этаж без каких-либо видов, отсутствие какой-либо экологии, рискованная схема покупки (не по 214-ФЗ). Тогда как в Московской области покупатель с таким же бюджетом может позволить себе полноценную квартиру. К примеру, в ЖК «Новый Зеленоград» за 3,3 млн рублей можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью около 60 кв. м, а за 3,5 млн – вы получите такую же квартиру, но уже с выполненной черновой отделкой. И основная выгода этой сделки в том, что вы получаете не просто квадратные метры, а новую комфортную жизнь со всеми описанными выше преимуществами.

Что касается минимального размера «входного билета», то в Московской области он определяется в районе 2 млн рублей. В ЖК «Новый Зеленоград» за эти деньги можно купить однокомнатную квартиру площадью 28 кв. м, а скоро мы выпустим продукт стоимостью ниже 1,8 млн руб. В Москве же таких ценовых предложений вовсе нет. Иными словами, по соотношению цена/метраж/качество жизни, однозначно более разумным выбором все-таки остается новостройка в Подмосковье.

- С раскладом по ценам понятно. Но где именно покупать? Подмосковье бывает разное – ближний пояс, средний, дальний… Какой из поясов Подмосковья сейчас застраивается активнее?

Е. А. Конечно, самый застраиваемый пояс Подмосковья – это первые 15 км от МКАД. Однако нельзя сказать, что данный пояс развивается равномерно. Уместнее говорить о наиболее «горячих» локациях, в которых концентрируется девелоперская активность. Это Балашиха, Железнодорожный, Люберцы, Видное, Химки, Зеленоград, Красногорск, Одинцово. Причем застраиваются не сами города-спутники Москвы, а их окрестности, где появляются жилые комплексы площадью более 1 млн кв. м. Если говорить о более удаленных локациях Московской области, то в них тоже ведется строительство, правда его масштаб меньше, и целевая аудитория таких проектов – это, в основном, местные жители.

- Какая у застройщиков, работающих в области, специфика бизнеса по сравнению с девелоперами, строящими в «старой» и «новой» Москве?

Е. А. Пожалуй, главные отличительные черты проектов в Московской области – это стоимость земли и подключения к коммуникациям. Как правило, земельные участки под строительство в области дешевле в два и более раз, чем в Москве. Это позволяет снизить себестоимость проекта и выставить конкурентоспособные цены. Хотя есть локации, в которых стоимость сотки не очень отличается от расценок на землю в старой Москве. Обычно это участки вблизи МКАД с хорошей транспортной инфраструктурой.

Что касается коммуникаций, то здесь обстоятельства складываются не в пользу подмосковных проектов. Если в Москве застройщики получают «в наследство» коммуникации от старых зданий на выбранном участке (к примеру, коммуникации заводов в застраиваемых промзонах), то в области электричество, воду, газ приходится далеко тянуть от уже застроенных и обжитых районов и нередко это как раз близлежащие районы столицы, как например, в нашем случае – Зеленоград. То есть в Подмосковье подключение коммуникаций может оказаться более дорогим, чем в столице.

Таким образом, подмосковному девелоперу нужно найти правильный баланс между затратами на приобретение участка и на подключение коммуникаций, чтобы себестоимость проекта не оказалась выше, чем у аналогов в столице.

- Как застройщики Московской области справляются с кризисом, в какой мере они уже испытали на себе его воздействие? Много ли проектов приостановилось/задержалось по срокам в области?

Е. А. Мне кажется, говорить о приостановке строительства в Подмосковье как о каком-то повальном явлении нельзя. В этом плане ситуация, скорее, стабильна. К примеру, в июне 2015 года в Реестр проблемных застройщиков Московской области входили 113 организаций, а сейчас их 89, то есть список даже уменьшился на 24 девелопера.

В то же время, нельзя сказать, что все безоблачно – спрос упал примерно на 15% за прошедший год. Действительно, часть клиентов оттянула на себя московские проекты с заманчивыми ценами. Однако я полагаю, что это были клиенты, для которых факт обладания московской пропиской перевешивал преимущества комфортного подмосковного жилья. На самом деле, таких покупателей немного, а основная часть все же представлена семейными парами, для которых комфортные размеры квартиры – это не пустой звук. Тем более что многие районы Подмосковья постепенно становятся даже более доступными с точки зрения транспорта, чем некоторые локации в пределах МКАД. Уверена, что со временем, в особенности с приходом стабильности на макроэкономическом уровне, покупатели массово вернутся на рынок Московской области.

- Существует ли, на Ваш взгляд, проблема затоваривания на рынке новостроек Подмосковья? В Балашихе, например, ввели мораторий на новое строительство. Не является ли это сигналом, что рынок Подмосковья действительно затоваривается?

Е. А. Понятие «затоваривание» в сложившихся на рынке условиях имеет неоднозначное значение. В текущей ситуации падения платежеспособности населения и, как результат, падения спроса при растущей ценовой конкуренции со стороны столичных проектов, затоваривание действительно имеет место, и я полагаю, что большинство областных застройщиков уже это почувствовали. Но одновременно с этой тенденцией есть и другая – в 2015 году объем предложения на рынке снизился на 2%, а с начала текущего года – уже на 19%. То есть за пять месяцев 2016 года предложение «сжалось» сильнее, чем за весь прошлый год. Это говорит о том, что не все застройщики выживают в сложившейся ситуации и обстановке высокой конкуренции, не все готовы запускать новые площадки, так что количество новых строек постепенно сокращается. Всего же на сегодняшний день в продаже в области находится 67 тыс. квартир в 350 проектах. Тем не менее, я бы не стала драматизировать ситуацию. Как в Москве, так и в других регионах России достаточно покупателей, которые смогли бы поглотить существующие объемы жилья в Подмосковье. Не стоит забывать, что ситуация с трудоустройством в провинции ухудшается, и люди перебираются ближе к столице, где рынок труда более развит. Поскольку бюджеты у таких клиентов сильно ограничены, чтобы купить квартиру в Москве, они будут вынуждены оседать в области.

- Ну что ж, раз перспективы восстановления спроса у рынка новостроек Подмосковья есть, возникает закономерный вопрос – что может этому помешать. В чем сегодня его главные проблемы, что мешает его развитию?

Е. А. Основными проблемами на текущий момент, безусловно, являются общее падение спроса и серьезное усиление ценовой конкуренции со стороны столичных проектов. Именно эти проблемы рождают следствия – необходимость сокращения себестоимости для сохранения уверенных позиций в «ценовой битве» с Москвой. Но нужно понимать, что этот процесс тоже не бесконечный, и запас прочности уже исчерпан. Себестоимость строительства и цены продаж в области уже сейчас практически идентичны, ведь, несмотря на активную политику импортозамещения, стоимость определенных позиций (фасады, инженерия, сети и прочее) за вторую половину 2015 г. – начало 2016 г. выросла практически на 30%. В дополнение к обязательным затратам на строительство объектов необходимо отметить следующие немаловажные моменты: а) рост затрат на землю в привязке к росту кадастровой стоимости, б) рост затрат на страхование ГО застройщиков по 214-ФЗ как следствие принятых Правительством правок в 214-ФЗ и укрупнения рынка страхования, и в) принятые поправки в отношении увеличения коэффициентов обеспеченности социальной инфраструктурой, которую застройщики и так возводили для привлечения интереса покупателей. Такое положение дел ведет к удорожанию проекта и, как следствие, неконкурентным ценам. Кстати, это одна из причин, почему цена квадратного метра в Подмосковье практически не претерпела изменений с начала периода экономической нестабильности. Если в 2014 году это показатель составлял 80 тыс. рублей за квадратный метр, то сейчас он равен 82 тыс. рублей. Застройщикам просто некуда опускать цены из-за высокого уровня издержек.

- Что бы Вы могли посоветовать тем, кто думает приобрести квартиру в Подмосковье, но сомневается? Ваши самые важные рекомендации в этом случае?

Е. А. На мой взгляд, сейчас пришло время решать квартирный вопрос. С одной стороны, цены находятся на беспрецедентно низком уровне и перспектив для их дальнейшего снижения уже нет. Застройщики, особенно подмосковные, работают на грани рентабельности. С другой стороны, наметились улучшения в экономике, благодаря подросшей цене на нефть и стабилизации валютных курсов. Уже в будущем году Минэкономразвития ожидает положительный прирост валового продукта. На этом фоне недвижимость снова начнет дорожать. Кроме того, не стоит забывать, что программа господдержки ипотечной ставки продлена только до 1 января 2017 года, а какова будет ее судьба в следующем году, пока неизвестно. Иными словами, покупатель должен использовать открывшееся окно возможностей, чтобы решить квартирный вопрос.