Можно ли заработать на малоэтажном жилье в кризис?

Продолжаем тему малоэтажки разговором о выгодности этого вида недвижимости – как при приобретении, так и при дальнейшем владении.

Источник изображения: Фотобанк Лори

В предыдущем материале мы пришли к выводу, что плюсы и минусы проживания в малоэтажном доме стоят совсем рядом, однако на недостаток спроса формат не жалуется – у него есть своя аудитория. В этой статье мы рассмотрим историю появления малоэтажки на рынке недвижимости Московского региона, а также узнаем, дает ли инвестирование в нее какие-либо преимущества по сравнению с многоэтажным жильем.

Когда кризис идет на пользу рынку

Участники рынка недвижимости говорят, что формат малоэтажного жилья относительно новый – его стали выводить на рынок после кризиса 2008-2009 гг. «До этого предложение на рынке недвижимости Московского региона (в особенности за МКАД) формировалось за счет массового жилищного многоэтажного строительства эконом-класса или загородного предложения преимущественно бизнес и элитного классов, – говорит Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Однако после 2009 года стали появляться новые проекты жилых комплексов, сочетающие малоэтажное строительство и пригородное расположение с городским комфортом. Вначале это было переформатирование загородных проектов в мультиформатные, когда наряду с коттеджами и таунхаусами строились многоквартирные малоэтажные дома (обычно не более 3-х этажей). После стали возникать и полноценные проекты, состоящие исключительно из малоэтажных корпусов. В настоящее время подобный формат жилья широко распространен на рынке недвижимости Московского региона», – рассказал эксперт.

Появившись на рынке в посткризисный период, когда строительная отрасль еще не отошла от потрясений, данный формат начал стремительно развиваться. Так, по данным компании «Метриум Групп», с 2011 года доля малоэтажного жилья на рынке Московской области увеличилась в три раза: с 10% до 25%. «Повышение количества подобных объектов является одной из приоритетных задач градостроительной политики, проводимой властями Московской области, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Однако активное развитие формата малоэтажной недвижимости началось всего 5-6 лет назад. Облик таких проектов менялся с увеличением конкуренции в сегменте. С каждый годом все больше девелоперов начинали предлагать покупателям по-настоящему качественный продукт. В продаже появилось много поселков с прекрасной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой. Это стало привлекать людей с разным уровнем дохода из разных социальных категорий. Многие современные загородные ЖК по качественным характеристикам ничем не уступают привычному городскому жилью, а зачастую во многом превосходят его», – полагает эксперт.

Строить в Москве «малоэтажку» слишком дорого и невыгодно

Принято считать, что малоэтажное жилье – это либо где-то в Новой Москве, либо совсем далеко. Мы узнали у экспертов, согласны ли они с этим.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», полагает, что для Москвы ввиду дороговизны земли такой формат – крайняя редкость, большинство малоэтажных объектов действительно располагаются в Новой Москве и Московской области. «Именно поэтому в массовом сегменте малоэтажных проектов в границах «старой» Москвы просто нет. Встречается малоэтажка только в элитных проектах, а также среди лофтов.

Стоит отметить, что в сегменте «бизнес» на рынке Москвы сейчас представлен один проект – ЖК «Потапово Lite» (район Южное Бутово). Проектом предусмотрены четырехэтажные корпуса», – рассказал эксперт.

«Основная доля малоэтажки в Новой Москве реализуется на удалении 10 и более км от МКАД. В радиусе до 10 км представлен один проект – ЖК «Бутовские аллеи» (5,4 км), – приводит данные Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Самый удаленный от старых границ Москвы малоэтажный жилой комплекс находится в 37 км от МКАД – это ЖК «Борисоглебское». Преимущественно такие объекты сосредоточены на территории Троицкого автономного округа – здесь на долю подобных проектов приходится около 70%. Однако я не вижу в этом значительных недостатков. Власти прилагают все усилия для максимально быстрого развития транспортной инфраструктуры. В течение двух лет на территории Новой Москвы откроется несколько станций метро, активно ведется реконструкция всех основных магистралей», – рассказал эксперт.

Малоэтажка – для семейных

Участники рынка недвижимости рассказали, что в основном покупателями малоэтажного жилья являются семейные люди. Особенно актуальным этот вопрос становится после рождения детей, когда многие желают уехать подальше от Москвы, но при этом собственный дом не хотят приобретать, или же не могут себе позволить. По данным Александра Зубца (ООО «Новые Ватутинки»), основными владельцами квартир в малоэтажных жилых комплексах становятся семейные люди в возрасте старше 25 лет. «Их доля составляет около 70% от общего количества покупателей жилья в малоэтажных ЖК. Практически нет «одиночек» и молодых людей в возрасте до 25 лет – их доля не превышает 5%», – привел статистику эксперт.

Также интересно малоэтажное жилье за городом пожилым людям, которые хотят уехать из столицы и перебраться на более спокойное место жительства, но при этом иметь доступ к необходимой инфраструктуре, которую застройщики, кстати, в последнее время стремятся активно развивать в своих проектах.

Уровень доходности – не хуже, чем у высоток

Согласно подсчетам «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра на квартиры в малоэтажных новостройках составляет 78 000 руб., что на 10-15% дешевле, чем в многоэтажных домах той же локации и класса. Самое бюджетное направление Подмосковья – юго-восточное (63-65 тыс. руб. за кв. м), а наиболее дорогое – западное (90 тыс. руб. за кв. м).

Впрочем, если говорить об инвестиционной привлекательности малоэтажного жилья в нынешних условиях, стоит отметить, что сейчас, по мнению участников рынка недвижимости, спрос на первичном рынке упал на все проекты – как малоэтажные, так и многоэтажные. Тем не менее, малоэтажный формат пользуется стабильным спросом, и его доля постепенно растет. «При этом «малоэтажка», вероятно, покажет такой же уровень доходности, как и многоэтажное жилье», – считает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», назвал  еще одну причину, почему стоит покупать «малоэтажку». По мнению эксперта, «несмотря на большой спрос, которым пользуются МЖК, для застройщиков такие проекты не очень выгодны (они менее рентабельны, чем многоэтажные дома), что ведет к лоббированию девелоперами увеличения высотности застройки. В ближайшей перспективе это может привести к сокращению предложения «малоэтажки». А дефицитный товар, как известно, всегда стоит дороже массового».

Таким образом, если вы с семьёй устали от городской суеты и желаете перебраться в комфортный дом за городом, малоэтажное жилье вполне может оказаться вашим вариантом. Это относительно новый, но уже достаточно популярный формат, имеющий довольно интересные перспективы. По цене он довольно доступен. Что же касается доходности, то здесь малоэтажное жильё вряд ли окажется прибыльнее обычного высотного – но и уступать ему не будет. Поэтому в данном вопросе лучше отталкиваться от характеристик каждого конкретного проекта.