«Московские новостройки эконом-класса стали конкурировать с проектами ближнего Подмосковья»
О результатах лета-2016 и новых тенденциях на рынке недвижимости рассказывает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
В этом году рынок первичной недвижимости не показал заметного летнего спада - покупатели жилья были активны всё лето. В этом отчасти был виноват кризис, заставивший людей отказаться от отпусков, но сыграли свою роль и привлекательные цены. Меж тем, рынок безостановочно трансформируется, затрагивая и застройщиков, и покупателей: часть компаний уходит с рынка, банки ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов. О результатах лета-2016 на рынке новостроек Москвы и Подмосковья и новых осенних тенденциях порталу MetrPrice.ru рассказал Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Отложенные отпуска подтолкнули продажи квартир
- Начинается новый «высокий» сезон, лето осталось позади. Расскажите, пожалуйста, каким оно было для застройщиков и покупателей?
Владимир Каширцев. Традиционно лето считалось «низким» сезоном, за которым начинался активный осенний период. Но в последние несколько лет эта тенденция начала меняться, июнь-август из года в год показывают достаточно высокие темпы продаж. Можно сказать, что сейчас нет ярко выраженной сезонности. Время, когда у населения было много денег и россияне все три месяца отдыхали за границей, ушло. «Мертвого» сезона, который длится три месяца, теперь нет – кто-то не хочет, а кто-то не может выехать на отдых за рубеж. Москва и МО продолжают оставаться транзитными регионами, куда мигрирует население России. В июле и августе те люди, которые хотели переехать из регионов и купить квартиру, и те, кто никуда не уехал отдыхать, стали покупателями квартир, не откладывая покупку до сентября-октября. По нашим данным, в июле, а особенно в августе спрос был высоким, то есть для застройщиков лето выдалось поистине жарким. Они использовали это время для активной стройки – ведь именно в теплое время можно показать наиболее высокие темпы строительства.
- Что происходило со спросом и ценами?
В. К. Цены с начала года корректировались в меньшую сторону на 0,5-1% в месяц. Начиная с июля, произошло небольшое повышение стоимости квадратного метра в Москве. Будет ли это тенденцией – покажет время. Возможно, дело в том, что произошло вымывание дешевых предложений, и застройщики подняли стоимость на квартиры в тех проектах, где они вышли из стадии котлована/забора с демпинговыми ценами, в результате чего в июле мы увидели небольшой скачок цен.
- Как застройщики работали с ситуацией, чем привлекали покупателей?
В. К. В этом году купить квартиру можно было с существенным дисконтом, который варьировался в пределах 5-20%. В границах «старой» Москвы дисконт не превышал 10%, но были объекты, где уровень скидок достигал и 15%.
В Подмосковье уровень скидок традиционно выше и варьируется в пределах 10-15%. Более значительные скидки (20% и выше) встречались достаточно редко. В основном такой дисконт предоставлялся на неликвидные квартиры в сданных объектах, расположенных в средней и дальней полосе Подмосковья.
- Давайте подведём небольшой итог по этому лету. Каким оно оказалось относительно лета прошлого года?
В. К. В прошлом году последствия санкций и кризиса в российской экономике были выражены более ярко. С начала 2016 года, когда рубль укрепился, народ начал вкладывать деньги в жилье. Это были те люди, которые купили доллары по 35, 40, 50 рублей и выходили из долларов в рубли, а из рублей в квартиры, понимая, что в долларовом эквиваленте они сэкономили на покупке жилья 50% бюджета. Таким образом, лето 2016 года было более активным и предсказуемым, и относительно провального 2015 года имелась ощутимая положительная динамика.
Читайте также: Готовь квартиру летом: где купить жильё, чтобы получить жильё уже будущей зимой?
Рост цен – с 2017 года
- Что ждёт цены на квартиры в новостройках этой осенью?
В. К. В Подмосковье цены продолжают корректироваться вниз. После достижения максимальных значений августа 2015 года (81,2 тыс. руб./кв. м.) на первичном рынке Московской области наблюдается устойчивая тенденция по снижению средневзвешенной цены. Причиной тому является снижение покупательской способности населения на фоне продолжающегося кризиса, а также существенное превышение объемов предложения над спросом на рынке недвижимости Подмосковья.
Сейчас средняя стоимость квадратного метра на рынке Московской области составляет 77 тыс. руб. До конца года она опустится еще на 1-2% (до 74-75 тыс. руб.), а потом останется константой, так как уже упрется в себестоимость строительства. Медленный рост цен может начаться в 2017 году. Москва продолжит оттягивать на себя спрос со стороны покупателей.
В «старых» границах Москвы в июне-июле мы отметили небольшое увеличение стоимости квадратного метра, в районе 2%. Сохранится ли эта динамика и превратится ли в тенденцию, сказать сложно. Если это был месячный скачок, то ещё возможна корректировка вниз в размере 5-6%, а потом цена выйдет на плато. Рост начнется только в конце 2016 – начале 2017 года, и он будет медленным – не выше 0,5% в месяц, так как к выходу заявлено много проектов. В этих условиях застройщики вынуждены либо снижать темп роста цен при увеличении стадии строительной готовности и предоставлять дополнительный дисконт, либо использовать иные методы стимулирования продаж. При этом скидки могут быть не явными, а скрытыми.
Рынок трансформируется
- Каковы сейчас, на Ваш взгляд, главные проблемы рынка новостроек Москвы и области?
В. К. Московские новостройки эконом-класса стали конкурировать с новостройками ближнего Подмосковья. Так, в конце 2 кв. 2016 года средневзвешенная цена эконом-класса «старой» Москвы составила 125 тыс. руб./кв. м. А средневзвешенная цена на первичном рынке МО в пределах 5 км от МКАД составила за аналогичный период 105 тыс. руб./кв. м. Учитывая тот факт, что в большинстве случаев проекты в «старой» Москве находятся в локациях с развитой социальной, транспортной и торговой инфраструктурой, разница в 20 тыс. руб./кв. м уже не является определяющей для многих потенциальных покупателей массового сегмента недвижимости.
- Что сейчас чувствуют девелоперы?
В. К. Идет перераспределение рынка: уходят мелкие и средние застройщики, остаются крупные и вертикально интегрированные компании, которые объединяют внутри себя всю производственною цепочку: от выпуска строительных конструкций до их монтажа. Большой объем готового жилья, который планируется к вводу и выходу на рынок, в ближайшее время скорректируется спросом. Застройщики не будут гнаться за объемами только в угоду того, чтобы занимать верхние строчки рейтингов по количеству построенного и введенного жилья. В первую очередь они будут ориентироваться на экономику и востребованность жилья у покупателей.
«Однушки» сдают позиции
- Как сейчас настроены покупатели новостроек, чего ожидают и чего боятся?
В. К. Покупатели сегодня ориентированы на готовое жилье или жилье в высокой стадии строительной готовности. Они ожидают купить за меньшие деньги комфортное жилье в готовом доме с хорошей транспортной доступностью, где предусмотрена социальная и бытовая инфраструктура. А боятся, прежде всего, недостроя. Все понимают, что обманутый дольщик уже не вымышленный персонаж, и заключение ДДУ не гарантирует сдачи проекта в срок. И компенсационный фонд, который создается, как раз направлен на то, чтобы гарантировать покупателям достройку дома.
- Какое жильё сейчас пользуется наибольшим спросом?
В. К. Если рассматривать рынок жилья по сегментам, то в большей мере популярностью пользуется комфорт-класс. По типу конструкций в равной степени позиции удерживают монолит и панель. Новые панельные серии в полной мере удовлетворяют по качеству строительства и не уступают монолитным домам. Средний метраж однокомнатной квартиры составляет 35-40 кв. м, двухкомнатной – 55-70 кв. м, трёхкомнатной – от 80 кв. м. По комнатности сейчас произошло смещение в сторону двух- и трехкомнатных квартир, хотя однокомнатные не уступают и по-прежнему составляют наибольшую долю продаж, но преимущество их уже не так очевидно. Доля однокомнатных квартир сегодня на рынке составляет 40%, двухкомнатных – 40%, трехкомнатных 20%. Такая тенденция сложилась из-за уменьшения количества инвесторов. Они понимают, что в современных реалиях сдача в аренду не отобьет инвестиции в квартиру. Пришло время конечного покупателя, ипотечников и семей с детьми. Двух, трехкомнатные квартиры – это полноценные квартиры, где возможно комфортное проживание для каждого члена семьи.
По теме: Выбор экспертов: где найти доступную трёшку в новостройке?
- Весной мы писали о том, что апартаменты стали испытывать серьёзную конкуренцию со стороны классического жилья, которое стало доступнее из-за выхода на столичный рынок большого количества недорогих новостроек. Каково соотношение спроса на апартаменты и квартиры сегодня?
В. К. Одна из главных тенденций – все, кто строил апартаменты, сейчас пытаются перевести их в жилье. Что касается распределения по сегментам, то можно сказать, что апартаменты остаются востребованными для высокого ценового сегмента недвижимости бизнес- и элит- классов. В эконом- и комфорт-классе они встречаются достаточно редко, так как в этих сегментах застройщики научились строить квартиры по низким ценам. Апартаменты стоит рассматривать как второе или третье жилье, что больше касается бизнес- и элит-класса и подходит для тех, кто приезжает и живет в разных городах, в том числе в Москве. Эконом и комфорт – жилье для постоянного проживания, где важна прописка, социальная инфраструктура, а жители апартаментов её, как правило, лишены.
Банки повышают требования
- В период экономических трудностей сделки с недвижимостью часто становятся сложнее. С какими ситуациями и проблемами сейчас клиенты обращаются к риэлторам?
В. К. За последние пару месяцев наметилась одна из основных проблем как для клиента, так и для агентств и застройщиков. Банки стали намного жестче подходить к оценке кредитоспособности заемщиков, а это значит, что процент одобренных ипотечных кредитов резко снизился. Если раньше из ста процентов клиентов, которые подавали заявку, одобрение получали процентов 80, то сейчас одобрение получают только 50-60%. В данный момент это основная проблема для клиентов, у которых недостаточный доход или срок работы на текущем месте, который должен быть не менее шести месяцев. Трудности и у тех, кто имеет потребительские кредиты, другие ипотечные кредиты, что также служит отказом для выдачи еще одного займа. Не улучшают положения и просрочки по текущим кредитам.
Платежеспособность населения падает, и покупатели на первоначальный взнос набирают максимальную сумму из собственных накоплений или занимают у родственников и друзей. Как показали продажи, в июне-августе первый взнос составлял 20% от стоимости квартиры, оставшиеся 80% – ипотека, то есть заемные средства составляют основную часть бюджета покупки.
Востребованной услугой остаётся взаимозачёт, его доля доходит до 10%. Рассрочки сроком на год-два также пользуются популярностью, и застройщики охотно на них идут. Были прецеденты предоставления рассрочки и на 8 лет.