Миссия «Ипотека»: дождаться подмоги
Рынок ипотеки ждет поддержки от государства, она уже близко. Тем временем застройщики и банки предлагают собственные меры поддержки спроса
Источник изображения: Фотобанк Лори
Перемены в экономической ситуации больно ударили по ипотеке: после декабрьских событий процентные ставки в банках взлетели до небывалых высот – 18-25% годовых. Часть банков приостановила свои ипотечные программы до лучших времен. Наиболее «гуманные» ставки удалось сохранить только гигантам: 14,5% у Сбербанка, 15,95% у ВТБ24. Итогом стало снижение числа ипотечных сделок на треть и крайне тревожные дальнейшие прогнозы. Видя, как стремительно падает спрос, одни застройщики начали теснее сотрудничать с банками, другие – строить проекты собственной линии кредитования, третьи сделали ставку на рассрочку. Государство пообещало помощь в виде программы субсидирования ставки. Удастся ли спасти ипотеку?
Провалы после рекордов
В 2015 году выдача ипотечных кредитов может сократиться вдвое – до 800 млрд рублей, а объем жилищного строительства – на 10-15%, сообщила директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Гаянэ Кизарьянц. И это – в том случае, если успешно сработает государственная программа субсидирования процентных ставок, которую сейчас активно готовят к запуску. Без нее объемы ипотеки могли бы упасть в 4 раза. А падать есть откуда: 2014 год стал рекордным и для сферы ипотечного кредитования, и для строительной отрасли. По данным АИЖК, в России было выдано более миллиона ипотечных кредитов на сумму 1,76 трлн рублей (в 2013 году – 1,35 млн рублей, в 2012 – 1,03 млн рублей, в 2011 – 717 млн рублей). Быстрый и устойчивый рост ипотечного кредитования стал одним из главных драйверов строительной отрасли, которая в 2014 году тоже показала рекорд – 81,6 млн кв. м жилья. В таком объеме в России не строили за всю историю наблюдений. При этом до половины сделок на рынке новостроек, по оценкам АИЖК, происходило с участием ипотечных средств. Замедлись теперь ипотека – строительную отрасль настигнет коллапс.
Проблемы спроса
Когда процентные ставки рванули вверх, казалось, с жилищным кредитованием покончено – решение взять ипотеку даже под 16% не укладывалось в голове. Доступные ипотечные программы, говорят эксперты, сегодня можно пересчитать по пальцам одной руки: минимальную ставку предлагает Сбербанк – 14,5%, затем следуют банк «ДельтаКредит» с предложением 15,25%, Газпромбанк (15,5%) и ВТБ24 (15,95%). Россельхозбанк предлагает ставку 17%, и это можно назвать пределом доступности – всё, что идёт дальше, является, по сути, «вежливым отказом».
На покупательский спрос это действует самым губительным образом. По данным «Инком-Недвижимость», снижение количества ипотечных сделок за январь-февраль по сравнению с прошлым годом составило около 30%, и теперь доля покупок с ипотечными средствами в подмосковных новостройках держится на уровне 35-40%. Руководитель «НДВ Групп» Александр Хрусталев сообщил в интервью РИА «Новости», что поднятием ключевой ставки до 17% Центробанк по большому счёту «убил рынок ипотеки»: если раньше в проектах «НДВ» ипотечные продажи занимали около 40% от общего объема, то к нынешнему моменту снизились до 9%. Объем продаж в январе упал на 30% в сравнении с показателями нескольких последних лет, и в «НДВ» это связывают именно с ипотекой.
Число сделок сокращается не только из-за недоступных ставок, но и из-за того, что банки стали требовательнее к заемщикам. По оценкам экспертов, процент отказов в одобрении ипотечной заявки увеличился на 25-30%.
Субсидий хватит не на всё
Сейчас основные надежды участников ипотечного рынка связаны с программой государственного субсидирования ипотеки, разработанной в Минстрое. Её основная цель – удержать ипотечную ставку на уровне 13%, компенсировав банкам, которые согласятся предоставлять кредиты на таких условиях, их выпадающие доходы. В 2015 году на программу будет выделено 20 млрд рублей, всего же на поддержку ипотечного кредитования в ближайшие годы может быть выделено порядка 500 млрд рублей, которых хватит на выдачу 330 тысяч кредитов.
Но проект постановления о программе предполагает, что получить льготную ипотеку сможет далеко не каждый желающий. Во-первых, купить с помощью субсидированной ипотеки можно будет только новостройку, для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга стоимость покупаемого жилья будет ограничена 8 млн рублей. В других регионах максимальная сумма покупки будет составлять 3 млн рублей. Понадобится и хороший первоначальный взнос – в размере 20%.
Для первичного рынка Подмосковья сумма в 8 млн рублей – капитал приличный, но что касается старой Москвы, то здесь заемщикам-льготникам стоит рассчитывать только на проекты в окраинных районах. По данным руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ» Александра Энгеля, в рамках указанного бюджеты сейчас можно приобрети «однушку» до 46 кв. м в ЖК «Северный», «Некрасовка Парк», «Царицыно», «Яуза Парк», «Лефорт», «Зелёный Бор» в Зеленограде.
Ипотечные инновации
Программу государственного субсидирования обещают запустить до конца I квартала года, то есть уже к апрелю. Не так давно генеральный директор АИЖК Александр Семеняка говорил, что ряд банков готов выдавать жилищные кредиты под 13% еще до начала программы, как бы «авансом», но на деле таких предложений пока нет, есть лишь частные инициативы банков и застройщиков, которые готовы снижать ставку в рамках акций. Механизм снижения следующий: минимальная ставка, которую сегодня предлагает Сбербанк, составляет 14,5%. Застройщики предлагают своим покупателям взять ипотеку под 13,5%, однако это снижение на целый процент происходит не номинально (в договоре кредитования все равно будет стоять ставка 14,5%), а опосредовано, через скидку на квартиру в размере 3-4% от застройщика. Таким образом, застройщики компенсируют своим клиентам тот самый 1% разницы в ставках.
ГК «Мортон» и ВТБ24 предлагают ипотечные программы со ставкой 12,95% – на 3% ниже стандартных условий банка, но только на первые 3 года. В начале марта застройщик обновил предложение ставкой 12,55%, предоставляемой совместно с банком «Открытие»: предложение доступно при 50% первоначальном взносе и 5-летнем сроке кредитования.
Другим инструментом являются прямые скидки на квартиры, в массовом сегменте московского региона они сегодня доходят до 10%, а в отдельных случаях могут достигать 15-17%. Например, 10% скидку можно получить при покупке некоторых квартир в таких жилых комплексах, как «Изумрудные Холмы» и «Эталон-Сити». В мкрн. «Новое Измайлово» от ФСК «Лидер» можно купить квартиру со скидкой 9%, в проекте «Новое Тушино» – до 7%. В ЖК «М-House» предлагается фиксированная скидка в 1 млн рублей при покупке «двушки». До конца марта в мкрн. «Царицыно-2» готовы скидывать по 18 тыс. рублей с каждого квадратного метра – при 100% оплате.
Также развиваются и программы рассрочки. Покупателям с большим первоначальным взносом – от 30-40% девелоперы готовы предоставлять беспроцентные рассрочки, в ином случае процентные ставки варьируются от 1 до 18%. В основном, срок рассрочек не превышает 1-2 года, хотя встречаются отдельные предложения и с более длительными сроками.
Март близится к середине, и у правительства остаётся не так много времени, чтобы запустить программу государственного субсидирования. Участники рынка недвижимости региона уже доказали, что ради поддержания спроса готовы взаимодействовать и делать скидки. И все же точечные акции от застройщиков – не тот инструмент, который может действительно помочь ипотеке, говорят эксперты. Это всего лишь средство конкурентной борьбы, которое стимулирует отложенный спрос. Поэтому более или менее серьёзных изменений на рынке стоит ждать не раньше запуска госпрограммы.