​«Комплексная застройка территории подразумевает более высокий уровень ответственности»

Константин Иваченко, руководитель службы заказчика компании «Сити-XXI век» – о качестве строительства, выборе генподрядчиков и кризисной экономии.

В кризис особенно остро встает вопрос качества строительства возводимых новостроек. Когда цены на импортные материалы и технику растут, есть серьезное искушение сэкономить. Как выходят из этой ситуации застройщики? Кто отвечает за качество строительства жилого дома, и от чего оно зависит? Об этом портал МетрПрайс.ру побеседовал с Константином Иваченко, руководителем службы заказчика девелоперской компании «Сити-XXI век».

Комплексное развитие территории – повышенная ответственность

- Расскажите, пожалуйста, какие факторы влияют на качество строительства жилого дома?

Константин Иваченко. Качество строительства – это, прежде всего, отношение к выполнению работ. Добросовестность, выполнение всех требуемых нормативов, которые, кстати, не слишком изменились со времен СССР – по-прежнему одни из самых жестких в мире. Если говорить о текущей ситуации, благополучие застройщиков, а значит, и качество строительства сейчас зависит от трех составляющих: финансовые запасы, или подушка безопасности, которая позволяет застройщику строить жилье за счет собственных средств, устойчивые темпы продаж квартир и стабильная работа подрядчиков. Например, есть ряд некрупных застройщиков, которые до кризиса набрали много площадок и открыли кредитные линии. Сейчас они имеют проблемы, вызванные недостаточностью оборотных средств. Путей выхода у них не так много: экономить либо на материалах и проектных решениях, либо на качестве строительства и сроках – и то, и другое может представлять проблему для покупателя. При этом основные игроки рынка, например, участники Ассоциации застройщиков Московской области, довольно крепко стоят на ногах («Сити-XXI век» входит в правление этой уважаемой организации). Могу сказать, что у компании сейчас полностью отсутствует кредитная нагрузка, у нас неплохие темпы продаж жилья. Правда, в пятом комплексе «Красок жизни» в конце прошлого года нам пришлось заменить генерального подрядчика и потерять сроки строительства, но и с этим вопросом мы успешно справились, в июне сдаем объект.

- Кстати, поясните, пожалуйста, в чем разница между застройщиком и девелопером? Покупатели часто слышат эти слова, но не всегда понимают разницу.

К.И. Застройщик занимается подготовкой технической документации и непосредственно строительством, девелопер – подбором площадок, разработкой бизнес-планов проектов, инвестированием, организацией продаж и всем, что относится к их сопровождению (реклама, маркетинг, PR). Что касается «Сити-XXI век», наш принцип работы – полный девелоперский цикл, от идеи проекта и поиска земельного участка до управления введёнными в эксплуатацию объектами. Другими словами, мы занимаемся развитием территории комплексно, что подразумевает другой уровень ответственности. Основным партнером «Сити-XXI век» по обеспечению ввода в эксплуатацию и техническому обслуживанию многоквартирных жилых комплексов является компания «Техстрой», работающая на рынке с 2005 года. Также в девелоперскую группу входит инжиниринговая компания «Эриа», обладающая высокими профессиональными компетенциями в области строительства, консалтинга, инжиниринга, надзора и выполняющая функции генерального подрядчика на всех строящихся в настоящее время объектах. Мы создаем продукт, продуманный в каждой детали, и отвечаем за него на каждом этапе. Выбор места для создания будущего миниполиса при этом не менее ответственен, чем процесс строительства. Важна не только транспортная доступность, развитая инфраструктура и экология, но и историко-культурная среда, в которой будут развиваться наши мини-города. Мы не расстаемся с жителями после ввода здания в эксплуатацию – управление и развитие жилых комплексов осуществляется через компанию «Техстрой» и нашу группу «Миниполис».

В кризис не до экспериментов с подрядчиками

- Кто отвечает за качество строительства возводимой новостройки?

К.И. За качество строительства полностью отвечает застройщик или, как в нашем случае, служба заказчика «Сити-XXI век». В ее структуре есть служба технического надзора, включая геодезическую службу, руководители объектов, руководители направлений. Служба заказчика в лице руководителя объектов отвечает за соблюдение выполнения графика работ и координацию выполнения работ на объекте, специалисты технического надзора по каждому направлению отвечают за качество. При этом компания в целом отвечает перед покупателями по ДДУ за созданный продукт, включая, в том числе, и сроки, и качество.

- Как уже было сказано, многое зависит и от работы подрядной организации. Расскажите, как застройщики выбирают подрядчиков и как контролируют их работу? Как может отозваться смена подрядчика посреди строительства на качестве жилья?

К.И. Выбором подрядчиков в нашей компании занимается тендерный отдел. На сайте компании есть актуальный список тендеров, принять участие в конкурсе может любая компания. Предпочтение отдаем надежным, ответственным. Обязательно смотрим на историю и наводим справки: качество, сроки, добросовестность. Мы запрашиваем историю подрядчика, оцениваем качество ранее проведенных работ. Смотрим, были ли ранее суды, претензии, платит ли компания налоги. Находим похожие объекты, где работал подрядчик, и направляем туда свою комиссию по качеству. Так как профессиональная сфера довольно узкая, все заслуживающие доверия подрядчики на слуху и очень дорожат своей репутацией. Также для нас важна мера социальной ответственности компании, общие взгляды, схожие ценности. Например, многие наши партнеры, как и «Сити-XXI век», занимаются благотворительностью, социальными проектами.

При этом, так как мы является коммерческой организацией, мы имеем право не проводить тендеры. В настоящее время, в связи с тем, что ситуация в строительной отрасли непростая, мы без проведения конкурса привлекли организации, которые уже зарекомендовали себя надёжными партнёрами и ранее выполнили работы на 2-3 введённых в эксплуатацию объектах и не имеют существенных нареканий по качеству работ. Например, благоустройством в квартале «Краски жизни» в Видном занимается наш надежный партнер, компания «Стройпаритет», которая ранее выполнила работы по благоустройству территории в других жилых комплексах «Сити-XXI век». Проверенных партнеров ценим, особенно сейчас, ведь это стабильность и предсказуемость, надежность, сроки и проверенное качество, которых ждет от нас покупатель.

Стремление сэкономить существует и без кризиса

- Сказалась ли политика импортозамещения на качестве возводимых бюджетных новостроек Москвы и области?

К.И. На нашей компании никак не сказалась. Хотя цены на зарубежные строительные материалы выросли, и очень существенно, политику импортозамещения проводим адресно и взвешенно. Так как мы всегда уделяли особое внимание качеству объектов, выбираем только те аналоги, которым можно доверять на 100%. Не всегда это российские материалы. К примеру, датскую запорную арматуру Danfoss, которая была предусмотрена проектом для «Красок жизни» изначально, заменили на австрийскую Hertz. Что касается оснащения детских и игровых площадок, все-таки остановились на известном международном производителе Kompan, который является лидером в данной области, в том числе и по безопасности.

- Как повлиял кризис на качество строительства возводимых новостроек?
К.И. На качество строительства в жилых комплексах «Сити-XXI век» никак не повлиял, но на цены повлиял значительно: они выросли не только на импортные материалы, но и на российские и импортные комплектующие. При этом мы все-таки стараемся постоянно работать над качеством своих проектов. В текущих условиях, когда конкуренция за покупателя стала особенно острой, нужно быть лучшим.

- Если застройщик в относительно благополучные с экономической точки зрения времена возводил объекты с достойным качеством строительства, значит ли это, что и современные его объекты тоже «не подведут»?

К.И. Трудно судить обо всех застройщиках сразу. Наверно, для девелоперов с долгой историей на рынке показательным может быть то, как компания пережила предыдущие кризисные моменты. В частности, как выполняла свои обязательства перед покупателями, в том числе по качеству возводимых новостроек. Если нареканий не было, значит, высокая доля вероятности, что и сейчас все обязательства будут выполнены в полном объеме. Также ни для кого не секрет: если компания в принципе нацелена на то, чтобы экономить на технологиях и материалах, то она это будет делать как в кризис, так и в относительно благополучные времена. Такие застройщики на рынке есть, и, как правило, их проекты отличает не слишком высокое качество строительства при порой демпинговых ценах. Но это выбор покупателя – кому нести свои деньги, в каком доме и в каких условиях жить.