«Когда юридическую чистоту жилья нельзя проверить на все 100%, выручает титульное страхование»

Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ», о специфических рисках в сделках, которые под силу разглядеть только специалистам.

В кризисное время имеет смысл уделять повышенное внимание безопасности, так как растет число преступлений, в том числе в риэлторском бизнесе. Один из главных рисков, которые берёт на себя покупатель вторичного жилья – возможность оспаривания сделки, когда покупатель фактически лишается квартиры. О том, что такое юридическая чистота квартиры на «вторичке», на что стоит обращать внимание при осуществлении покупки недвижимости и как себя защитить – мы поговорили с Оксаной Вражновой, председателем правления группы компаний «МИЭЛЬ».

- Расскажите, пожалуйста, когда работать со «вторичкой» было интереснее – в 90-х, в нулевых или сейчас? Что тогда было плохо, а что хорошо, и как это изменилось со временем?

Оксана Вражнова. Я думаю, сравнивать работу на современном рынке недвижимости с работой на рынке 90-х не совсем правильно, поскольку это словно две совершенно разные вселенные – современный технологичный рынок и достаточно дикий 90-х годов, с хаотичным ростом цен и специфическим ценообразованием, приватизацией, неустоявшейся законодательной базой, коммунальными квартирами и т.д. Но, тем не менее, «МИЭЛЬ» была одной из тех компаний, которые тогда стояли у истоков формирования цивилизованного рынка недвижимости, и это было интересно – создавать новое! У «нулевых» тоже были свои особенности. В 1998 году было принят Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке», после чего этот инструмент начал потихоньку обосновываться на рынке недвижимости, и специалисты «МИЭЛЬ» начали осваивать это новое направление. В 1998 году ипотека выдавалась под 40% годовых, сроком на три года, и желающих прибегнуть к ней было немного. К 2000 году ставка снизилась до 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Однако только лишь к 2005 году ипотека приобрела современные черты, процентная ставка сократилась до 14%, и ипотечные сделки на рынке недвижимости начали проходить регулярно. Современный же рынок – рынок отработанных технологий, проверенных инструментов, сформированных государственных институтов и законов, которые защищают права продавцов и покупателей, если, конечно, следовать их букве и не игнорировать такое понятие, как «юридическая чистота квартиры»!

- Тогда давайте поговорим поподробнее об этом понятии – о юридической чистоте. Слышали о ней, пожалуй, все, но вопрос не теряет актуальности, ведь в кризис число мошенников только растёт.

О.В. Когда риэлторы говорят о «юридической чистоте квартиры», то имеют в виду наличие или отсутствие ограничений или обременений, которые могут воспрепятствовать проведению сделки, а также наличие или отсутствие возможных притязаний со стороны третьих лиц, которые в будущем могут послужить причиной признания сделки недействительной. Покупая квартиру, необходимо исключить все риски, которые могут привести к утрате, либо ограничению права собственности покупателя, и именно для этого необходимо тщательнейшим образом изучить историю приобретаемого объекта, то есть все юридически значимые факты, установленные в результате анализа документов на конкретный объект.

Ищете квартиру? Большой выбор частных предложений в одной базе

- Какую именно информацию стоит изучить при подготовке сделки?

О.В. При подготовке к сделке каждый документ требует тщательного анализа и детального рассмотрения. Для проведения сделки необходимо изучить информацию:

• обо всех настоящих и бывших собственниках и зарегистрированных в квартире лицах;
• о лицах, временно не проживающих в квартире, а, например, находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных Силах, в интернате, доме престарелых и др.;
• о существующих или возможных правах третьих лиц на данный объект;
• о возможных нарушения имущественных и жилищных прав несовершеннолетних;
• о наличии обременений: арестов, запретов, залогов, прав пользования и др.;
• о ««неузаконенных» перепланировках квартиры;
• о наличии задолженностей по коммунальным и эксплуатационным платежам.

- Время кризисное, все ищут возможность оптимизировать расходы, в том числе и при сделках с жильём. Многие задаются вопросом: что может риэлтор из того, чего не может клиент? А может быть, какие-то этапы сделки клиент может выполнить сам, а какие-то отдать специалисту?

О.В. Провести подобную глубинную проверку клиенту без опытного взгляда юриста крайне сложно, потому что только юрист, который уже не один год работает на этом рынке, может заметить моменты, на которые человек, не подкованный в законодательстве, просто не обратит внимания. Например, если юрист понимает, что в квартире были зарегистрированы дети, не включенные в своё время в приватизацию, и которые на момент продажи достигли 18 лет и могут претендовать на свою долю, он обязательно объяснит покупателю все возможные риски. Как правило, в подобных случаях риэлторы берут заявление ребенка, достигшего 18 лет, о том, что он свою часть получил от родителей и на долю в этой квартире претензий не имеет.

В свое время специалисты группы компаний «МИЭЛЬ» провели специальный анализ, который показал, что фактически в каждом седьмом случае при проверке юридической чистоты квартиры у юристов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» возникали сомнения в безопасности приобретения объекта, поскольку существовала вероятность, что право на квартиру может быть оспорено. При этом крайне важно отметить, что в большинстве случаев могла быть оспорена не последняя сделка, а одна из предыдущих.

- Получается, что всегда будет оставаться какой-то риск. Из-за чего могут быть оспорены предыдущие сделки?

О.В. К сожалению, несмотря на то, что сегодня на рынке недвижимости работают высококлассные специалисты, настоящие профессионалы своего дела, как риэлторы, так и юристы, в некоторых случаях 100% проверку юридической чистоты квартиры произвести фактически невозможно. Например, никто не может предугадать всех возможных наследников первой очереди (детей), ведь иногда одни наследники могут даже не знать о других, например о детях от предыдущих браков или вне брака. Также бывают случаи, когда риски известны, но их наступление имеет низкую вероятность. В таких случаях, чтобы защитить себя от возможных казусов, на помощь и приходит титульное страхование. Титульное страхование дает возможность добросовестному приобретателю, в случае утраты права собственности, вернуть стоимость квартиры в полном размере. Современные клиенты неплохо информированы о возможностях титульного страхования, и услуга эта востребована, хотя, конечно, нельзя сказать, что она пользуется большой популярностью, так как все равно связана с дополнительными расходами. Но есть и такие клиенты, которые, несмотря на то, что общий срок исковой давности составляет три года, интересуются пятилетним и более сроком.

Читайте также: Что делать, если утеряны документы на квартиру?

- Сколько титульное страхование стоит сейчас, и по каким критериям нужно выбирать страховую компанию?

О.В. Ставки страхования меняются в зависимости от срока страхования и стоимости объекта. При выборе компании, конечно, лучше обращаться к крупным и хорошо зарекомендовавшим себя страховщикам. Принимая решение о страховании титула, нужно очень внимательно изучить условия выплаты, поскольку для получения страховки ситуация, связанная с утратой права собственности, должна полностью соответствовать пунктам, предусмотренным в договоре страхования.

- Но ведь цены на недвижимость меняются. Покрывает ли страхование ущерб, если страховой случай наступает через несколько лет после сделки?

О. В. На растущем рынке страхование сроком на три года может не дать клиенту желаемого возмещения в абсолютных цифрах – получив полную стоимость по страховке, приобрести аналогичное жилье бывает сложно, так как цены постоянно растут. Но мы знаем и другие случаи. Перед кризисом 2008 года, когда цены на недвижимости сильно упали, клиент, получивший выплаты в связи с признанием сделки купли-продажи квартиры недействительной, получил сумму, которая позволила ему приобрести квартиру существенно лучше, чем та, прав собственности на которую он лишился.

Читайте также: Ребёнок – собственник квартиры. Как продать такое жильё?