Когда стоит продавать инвестиционную квартиру?
В Московском регионе много квартир традиционно покупается в инвестиционных целях. Как выбрать подходящий момент для их продажи?
Источник изображения: Фотобанк Лори
Жилье в Москве и области достаточно часто приобретается не только для собственных нужд, но и с целью инвестирования и дальнейшей перепродажи. Сейчас конец лета, и на рынке недвижимости пока существует неопределенность, что ждет нас осенью с началом деловой активности. Звучат прогнозы некоторых экспертов о том, что цены на недвижимость будут падать, и тем, кто имеет на руках инвестиционные квартиры, стоит уже сейчас их продавать, так как потом они значительно опустятся в цене, и придется делать большой дисконт. Мы решили выяснить у экспертов, что они думают по поводу ситуации с ценами на жилье, и когда, на их взгляд, наилучший момент для продажи инвестиционных квартир.
Прежде всего, стоит отметить, что осенью инвесторы на рынке недвижимости, как правило, наиболее активны. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», говорит, что «большинство инвесторов именно осенью «сбрасывают» недвижимость и входят в новые проекты. Связано это с тем, что именно на 4 квартал приходится сдача многих ЖК и одновременно анонсируются новые проекты. Поэтому инвесторы спешат зафиксировать прибыль и переложиться в новый актив. Иными словами, осенью завершается стандартный годовой цикл: инвесторы выходят из одних проектов и входят в другие. Для того чтобы конкурировать за покупателя, они будут готовы демпинговать», - рассказал эксперт.
Тем не менее, нет определенности в плане того, как все-таки цены на жилье будут вести себя осенью 2015 года. Так, существует несколько вероятных сценариев, которые зависят от того, как ситуация будет развиваться в экономике.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказала, что «инвестиционные квартиры – это, по сути, вторичный рынок. Сегодня цены на «вторичку» застыли, поскольку покупательская способность снижена, а ипотечные ставки, наоборот, завышены. Стоимость жилья, в том числе инвестиционного, будет зависеть от того, в каком состоянии окажется экономика страны осенью этого года, а также от развития ипотечного кредитования (госпрограммы, предлагаемых размеров ставок для «вторички» и т.д.).
При оптимистическом прогнозе с учетом сохранения программы субсидирования ипотечных ставок, спрос на первичном рынке может восстановиться к концу 2015 - началу 2016 гг., и цены начнут устойчивый рост с середины следующего года. Консервативный прогноз предусматривает два варианта развития событий. Первый - при сохранении субсидирования ипотечной ставки. В этом случае падение спроса смягчится, минимальный спрос будет зафиксирован в начале 2016 года, после чего рынок начнет медленно восстанавливаться в течение всего следующего года. Второй – при отсутствии господдержки ипотечного рынка. При таком варианте спрос будет падать в течение 2-го полугодия 2015 года и 1-го полугодия 2016 года, активность застройщиков замедлится. В текущих проектах будут предлагаться значительные - до 20% - скидки, в новых проектах будут установлены демпинговые цены. Выход из кризиса начнется в 1-2 квартале 2017 года при условии стабилизации политической ситуации», - считает эксперт.
Что касается лучшего момента для продажи инвестиционных квартир, то он определяется стратегией самого инвестора.
По словам Александра Зубца, первая стратегия предполагает вход в проект на этапе старт-апа и выход при высокой степени готовности объекта – именно тогда цены достигают максимума. «Этот цикл занимает год-полтора. Согласно второй – инвестор планирует «длинную» сделку. То есть он может входить в проект на начальном этапе, в середине строительства и т.д., но рассчитывает на прибыль с продажи не только после заселения дома, но и после строительства всей обещанной девелопером инфраструктуры, иными словами, после решения всех проектных и городских задач. Этот период может длиться два-три года. При этом выбравшим вторую стратегию стоит помнить о необходимости уплаты подоходного налога в размере 13% от стоимости проданного жилья.
Инвестор сам решает, какая стратегия лучше, равно как и то, стоит ли продавать квартиру сейчас, поскольку универсального рецепта не существует. Выбор зависит от самого проекта, стадии его готовности, среднерыночной стоимости, а также уровня цен новых очередей строительства», - рассказал эксперт.
Тем не менее, по мнению Марии Литинецкой, все-таки следует подождать и отложить сделку до начала активного делового сезона. «Возможно, в сентябре-октябре станет понятно, куда идет рынок», - говорит эксперт.
Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», считает, что если инвестор намерен продать квартиру в уже готовом доме, то сейчас для этого не самое лучшее время. «Объем предложения на вторичном рынке довольно велик, спрос при этом низкий. Такая ситуация связана с высокой ипотечной ставкой при покупке «вторички» и в целом общей экономической ситуацией. Накладывает свой отпечаток и лето - наименее активный сезон для сделок с недвижимостью.
Что касается инвестиционного жилья в еще строящемся доме, то решение о его продаже будет зависеть от самого проекта: степени готовности, локации, качества и количества сопутствующей инфраструктуры и т.д. В целом, высоколиквидные предложения можно реализовать и сейчас», - рассказал эксперт.
И, наконец, мы узнали у экспертов, если все же собственник решится продавать инвестиционную квартиру уже сейчас, должен ли быть какой-то дисконт?
Мария Литинецкая:
«Необходимо понимать, что в настоящий момент аудитория потенциальных покупателей инвестиционного жилья значительно сократилась. Людей, готовых внести стопроцентную оплату, на рынке единицы, большую часть составляют «ипотечники». При этом привлечение ипотечных средств по льготной программе для заключения договора переуступки сегодня невозможно. Иными словами, потребитель может купить жилье по льготной ипотеке у застройщика, либо по ипотеке с повышенной ставкой - у инвестора. Исходя из этого, разумно предлагать дисконт, аналогичный тому, что действует сегодня на вторичном рынке: 10-15%».
Таким образом, можно сказать, что какие бы ни звучали мнения, точного понимания, как поведет себя рынок недвижимости осенью 2015 года, сейчас нет и говорить о том, что нас ждет именно снижение цен на жилье – не приходится. Поэтому эксперты все-таки советуют не «сбрасывать» инвестиционные квартиры сейчас, если это только не обусловлено стратегией самого инвестора и характеристиками проекта, а подождать осени, когда будет какая-то определенность. Портал MetrPrice.ru будет следить за развитием ситуации на рынке дальше!