Клиент берет время подумать, или Тренды нынешнего кризиса

Покупатель новостройки стал гораздо более требовательным и острожным в кризис. Настало его время – он может выбирать, и это, пожалуй, главный тренд.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Известно, что в неблагоприятные для экономики времена поведение покупателей жилья меняется, так что застройщики вынуждены под него подстраиваться. Причем каждый кризис имеет свою специфику. Мы провели опрос среди участников рынка недвижимости, какие тренды они могут отметить в потребительском поведении покупателей новостроек Москвы и области в течение последних полутора лет.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Пожалуй, самый главный тренд в поведении клиентов за последние полтора года – увеличение времени принятия решения о покупке. Если в докризисный период между первым посещением комплекса и заключением ДДУ проходило порядка 3-5 недель, то сейчас покупатели не торопятся со сделкой, зачастую клиенты тратят на выбор объекта до полугода. На сегодняшний день на первичном рынке недвижимости нет ажиотажного спроса, более того, застройщики предлагают дополнительные скидки ввиду падения продаж. Тем не менее, большой дисконт не становится гарантией высоких темпов реализации. Потенциальные покупатели, наученные горьким опытом кризиса 2008-2009 гг., тщательно анализируют застройщика, оценивая вероятность его банкротства. За последние полтора года люди стали более осторожными и уделяют особое внимание проверки надежности девелопера.

Еще один тренд в поведении покупателей – подача заявки на ипотеку не в 1-2 крупных банка, как это было еще пару лет назад, а сразу в несколько банковских учреждений. Клиенты попросту опасаются, что ввиду жесткого андеррайтинга им не одобрят кредит. Таким образом они «подстраховываются» от отказа банка в выдаче ипотеки.

Кроме того, в последние полтора года все больше запросов стало поступать на покупку квартир с отделкой – как «под ключ», так и «под чистовую». Даже если в проекте не представлено жилье с готовым ремонтом, клиенты хотят получить продукт, в который нет необходимости дополнительно вкладывать сотни тысяч рублей. То есть жилье должно быть со стяжкой, выровненными стенами, разведенными коммуникациями – всей предремонтной подготовкой.

Такие пожелания клиентов объясняются, прежде всего, падением платежеспособности и желанием сэкономить: повседневные расходы увеличиваются, да и стоимость стройматериалов с учетом роста курса доллара повысилась в 1,5-2 раза. Кроме того, ипотечным заемщикам важно приобрести уже готовое жилье. Тратить деньги на аренду квартиры во время ремонта – слишком обременительно.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

В последние полтора года покупатели перестали суетиться при выборе жилья – отсутствие прежнего роста цен на новостройки позволяет тщательно выбирать, выжидать акций и скидок и серьезно взвешивать все «за» и «против» перед покупкой.

На загородном рынке и в сегменте дорогого городского жилья покупатели стали очень активно торговаться, хотя далеко не всегда этот ожесточенный торг имеет основания. Чаще всего желание сбить цену продиктовано ожиданием «падения цен», и эти надежды нередко лишают покупателей понимания, что собственник скорее снимет объект с продажи, чем отдаст за бесценок.

Во всех сегментах покупатели стали с большой осторожностью приобретать жилье на ранних этапах строительства, что вполне объяснимо – в кризисные времена риск недостроя существенно повышается. Собственно, по этой причине, репутация застройщика сейчас входит в число основных критериев выбора наряду с ценой, транспортной доступностью, планировкой и инфраструктурой. В то же время, если эти пять критериев соответствуют требованиям покупателя, то некоторыми нюансами (например, этаж, вид из окна или конструктив дома) он сегодня готов пренебречь.

Еще одна тенденция последних месяцев – снижение числа инвестиционных покупок. В некоторых сегментах, например, в бизнес- и премиум-классе доля инвестиционных сделок упала почти в два раза – так, в январе, большинство квартир в этом классе жилья приобреталось с целью собственного проживания, а доля инвесторов составила всего 13% (против 22% в январе 2014-го).

В целом же, несмотря на общее снижение активности, на первичном рынке сохраняется довольно устойчивый спрос, особенно в сегменте массового спроса. Это объясняется весьма привлекательными ценами, которые по уровню не превышают показателей 2014 года, и возможностью воспользоваться ипотекой с господдержкой.

Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест»:

В целом портрет покупателя за последний год не сильно изменился. В области велика доля ипотечных сделок, и популярность государственной программы субсидирования ипотечных ставок лишнее тому подтверждение. В последние два-три года покупатели недвижимости заметно «помолодели». Молодые семьи, менеджеры среднего звена, участники различных государственных программ активно решают квартирный вопрос. Предложений эконом- и комфорт-класса для данной целевой аудитории в Подмосковье предостаточно.

Покупателей по-прежнему интересует, в первую очередь, оптимальная цена и хорошая транспортная доступность. Многие ищут разумный компромисс, так как в ближнем Подмосковье стоимость предложений наиболее высокая. В связи с этим довольно стабильным спросом пользуются комплексы в небольших городах, но с прямым ж/д сообщением: Нахабино, Опалиха, Аникеевка, Перхушково и т.д.

На московский рынок новостроек за последний год вышло большое количество новых объектов комфорт- и эконом-класса по доступной цене. Большой выбор демократичных предложений может привлечь молодого покупателя и на рынок столицы.

По данным Сall-centre «Пересвет-Инвест» наибольшим спросом на рынке Подмосковья сегмента комфорт-класса пользуются однокомнатные (50% от общего количества обращений) и двухкомнатные квартиры (35%). В Москве в сегменте бизнес-класса покупателей интересуют трехкомнатные (39%) и двухкомнатные квартиры (31 %).

Приоритет остается за квартирами небольших площадей, даже двухкомнатные 42-45 кв.м. При выборе недвижимости цена предложения вышла на первый план.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Среди ипотечников можно отметить следующие изменения в потребительском поведении:

Самая яркая тенденция – смещение покупательского спроса в сторону двухкомнатных квартир. По нашим данным, ипотечные покупатели сейчас практически в 50% случаев выбирают двухкомнатные квартиры. При этом на сделки с однокомнатными приходится около 40%.

Также, несмотря на кризисное время, в последние полтора года мы фиксируем увеличение доли собственных средств при покупке квартиры в ипотеку. Если ранее большинство покупателей в качестве первоначального взноса вносили порядка 20% от стоимости квартиры, то сейчас этот показатель возрос до 35%. Мы это связываем с тем, что покупатели более осознанно и взвешенно подходят к решению о покупке и кредиту.

Увеличился срок кредитования, если ранее он составлял 10-12 лет, то сейчас увеличился до 12-14 лет. Это связано с тем, что покупатели стараются снизить риски и предпочитают оформить кредит на более долгий срок.

Среди всех покупателей можно упомянуть следующее:

Покупатели стали более требовательными. Предложение на первичном рынке как Москвы, так и Московской области превышает спрос, поэтому у покупателя появился шанс не хватать первое попавшееся, а долго и упорно выбирать. Сейчас клиент смотрит на наполнение проекта, на концепцию, а не только на метраж.

Спрос переориентировался на Москву. Если долгое время покупатели из Москвы, особенно молодое поколение, которое только создает семью, вынуждены были присматриваться к Подмосковью, потому что на покупку квартиры в Москве просто не хватало средств, то сейчас, благодаря появлению большого количества бюджетных предложений в Москве, они могут не уезжать из столицы.

Снизился интерес к апартаментам. Если в предкризисное время данный формат только стал приобретать популярность, благодаря более низкой цене, то сейчас, когда на рынке есть бюджетные предложения квартир, а на апартаменты не распространяются условия льготной ипотеки, интерес к апартаментам заметно снизился.