Как сделать перепланировку, чтобы не лишиться жилья

Где разместить «мокрые места», как найти несущие стены, какая форма комнат запрещена и другие правила улучшения городской квартиры.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Не всегда типовые планировки наших квартир (или индивидуальные решения, оставшиеся от прежних хозяев) отвечают нашим потребностям. Вот если бы передвинуть эту стенку да убрать этот узкий ненужный коридор, сколько бы полезного места освободилось! Так возникает идея провести в квартире перепланировку. Дело выглядит нетрудным, однако есть одно важное «но»: даже в своём собственном доме можно делать далеко не всё, что хочется, и незаконная модернизация может обернуться печальными последствиями – вплоть до выселения из жилья. О чём нужно знать, чтобы улучшить свою квартиру, не выходя за рамки закона?

С чего начать

Начать перепланировку стоит с осознания своей ответственности. Многоквартирный дом – сложное сооружение, и неграмотное вмешательство в его конструкцию может стать причиной обрушения здания. В связи с этим надзорные органы достаточно внимательно следят за тем, чтобы владельцы городских квартир не слишком увлекались передовыми идеями ремонта.

Согласно ст. 7.21 КоАП, самовольная перепланировка влечёт за собой административный штраф в размере 2 000 – 2 500 рублей. Вроде бы немного, однако нарушителя также обяжут привести помещение в прежний вид – разумеется, за свой счёт, а это уже несколько другие траты.

Но и это ещё не все. Если нарушитель откажется устранять незаконную перепланировку, его могут лишить права собственности на квартиру. В Москве такие случаи уже были. Этой весной инспекция по надзору за переустройством помещений по Западному административному округу столицы подала в суд на нескольких граждан, которые даже после штрафов и официальных предписаний продолжали жить в опасно переделанных квартирах. Например, один москвич из Дорогомиловского района во время перепланировки разрушил вентиляционный короб, лишив квартиру этажом ниже нормального воздухообмена, и не спешил возвращать соседям воздух даже после письма из жилинспекции.

В другом случае конфликт разгорелся между двумя собственниками долей в квартире, один из которых утверждал, что второй напрочь испортил жильё непродуманным ремонтом. Ещё в 2012 году ему было направлено предписание вернуть квартиру к первоначальному виду, которое он благополучно игнорировал в течение трёх последующих лет. В итоге Мосжилинспекция подала на иск в суд с требованием изъять жильё и выиграла дело.

Таких исков сейчас немало – каждый год Мосжилинспекция рассматривает порядка 16 тысяч жалоб на незаконно сделанную перепланировку, и судебные решения нередко оказываются в пользу надзорных органов. В этом случае квартира ответчика продаётся с публичных торгов, из вырученных средств вычитаются расходы на исполнение судебного решения, а остаток отдают ответчику. Обязанность привести квартиру в порядок возлагается на новых собственников, купивших это жильё на торгах.

Запрещённые приёмы

Иными словами, нарушать закон в этой сфере – дорого и опасно. Поэтому перепланировку следует продумывать основательно, не позволяя фантазии бежать впереди правил. 

Перепланировочные возможности во многом зависят от технологии постройки дома (панельной, кирпичной или монолитно-кирпичной), так как она предполагает разное количество несущих стен в квартирах. Несущие стены – очень важный элемент многоквартирного дома, от целостности которого зависит сохранность всего здания, поэтому затрагивать их в перепланировках без специального исследования состояния здания запрещено. Больше всего таких стен в старых панельных домах, а вот в современном «монолит-кирпиче» несущие стены обычно являются внешними и почти не мешают изменению конфигурации квартир.

Несущие стены – это настоящие «священные коровы» квартиры, и трогать их без утверждённого проекта перепланировки категорически нельзя. Впрочем, это не значит, что изменение их конфигурации невозможно в принципе: при определённых условиях в них разрешено делать проёмы, но для этого понадобится получить техническое заключениеот института, который разработал изначальный проект дома, или, если он недоступен, от ГУП МосжилНИИпроект.

Помимо того, что некоторые стены нельзя сносить, часто их нельзя и возводить, если они увеличивают нагрузку на несущие конструкции. Это также касается чересчур тяжёлой стяжки пола или установки громоздкого оборудования в квартире.

Где место «мокрому месту»?

Независимо от того, по какой технологии построен дом, в нём запрещается располагать душевую, ванную или туалет (т.н. «мокрые места» или влажные зоны) над тем местом, где у соседей снизу находится кухня или жилая комната. Исключение составляет лишь тот вариант, если ваша квартира имеет два уровня – тогда вы можете запланировать санузел в верхнем уровне над кухней. Если вы хотите расширить или перенести санузел, то это можно сделать только в границах смежных нежилых помещений – прихожей, кладовки, коридора, холла. Обратная сторона «медали» – кухня, которую нельзя устраивать под санузлом верхних соседей.

Ещё одним «мокрым местом» квартиры являются радиаторы отопления, подключённые к общедомовой системе горячего водоснабжения. Их перенос тоже ограничен: их нельзя устанавливать на балконах, лоджиях и верандах. Также запрещено устройство тёплых полов, подключённых к общедомовой сети водоснабжения.

Есть и другие запреты. Если вы делаете из одной большой комнаты несколько маленьких, имейте в виду – у каждого нового жилого помещения должно быть своё окно. При этом новые комнаты не могут быть неестественно узкими – шириной менее 2,25 м и площадью менее 9 кв. м. А если вы наоборот хотите простора – помните, что оперировать можно только своей жилплощадью, не затрагивая такое общедомовое имущество, как входные тамбуры, лестничные клетки, чердаки и подвалы.

К общедомовому имуществу можно приравнять и инженерные коммуникации: водоснабжение, газопровод, электросеть, вентиляционные шахты. Их затрагивать при перепланировках тоже нельзя.

И ещё один важный момент. Перепланировка – дело добровольное, и на неё должны дать своё согласие все совершеннолетние жильцы квартиры.

Получить разрешение – миссия выполнима

Тонкостей и запретов в вопросе перепланировок существует очень много, поэтому для воплощения сложных индивидуальных задумок многие собственники квартир обычно обращаются за разработкой проекта в специализированные компании. Разработать вариант планировки также может проектный институт, по проекту которого был построен данный дом.

Если идея перепланировки является более или менее распространенной, можно выбрать одно из готовых типовых решений, предлагаемых Мосжилинспекцией. В её каталоге, разработанном крупнейшим проектным институтом – ОАО МНИИТЭП, содержится около 130 проектов перепланировки квартир домов различных серий, включающих как простые решения, так и варианты с изменением несущих стен.

Готовый проект вместе с некоторыми другими документами (заявление, свидетельство о праве собственности, техпаспорт, согласие остальных жильцов квартиры) необходимо подать в жилищную инспекцию (можно через МФЦ) для согласования перепланировки. А потом, когда разрешение будет получено, изменения в квартире должны делаться строго по проекту.

Портал MetrPrice.ru желает вам успехов в улучшении своего жилья!