Как сдавать в аренду квартиру в новостройке. Часть 1

Какой должна быть квартира, чтобы приносить доход? Какие юридические тонкости нужно знать и где искать будущих жильцов?

Источник изображения: Фотобанк Лори

Наверное, многие задумывались о том, чтобы приобрести квартиру и получать в дальнейшем доходы от аренды. В кризис, когда вопрос сохранения сбережений стоит довольно остро, эта тема особенно актуальна. Как правильно организовать этот процесс? Какой должна быть квартира? Какие юридические вопросы нужно знать и где искать будущих жильцов? Обо всем этом читайте в новых выпусках нашего портала.

Первый вопрос, с которым придется столкнуться будущему «рантье», это то, какую квартиру выбрать для покупки. Мы опросили экспертов, какими характеристиками должна обладать квартира в новостройке для того, чтобы ее можно было максимально выгодно в дальнейшем сдавать в аренду.

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

«Плюсы новостроек в том, что это более современные дома, более качественные квартиры, и как следствие – возможность выставить более высокую арендную ставку.

Выбор сегмента полностью зависит от суммы, которой располагает покупатель – будущий арендодатель. Однако следует учитывать, что квартиры эконом-класса пользуются наибольшим спросом.

Если говорить о районах Москвы, то стоит учесть, что дешевое жилье востребовано везде, в любом районе. Где существует сложная транспортная доступность, там ниже цены, и квартира будет дольше сдаваться. Наиболее ликвидными являются квартиры, расположенные максимально близко от метро.

Если рассматривать комнатность, то традиционно наиболее востребованы двухкомнатные и однокомнатные квартиры. Трехкомнатные и многокомнатные – в меньшей степени».

Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»:

«Сейчас наиболее востребованы однокомнатные квартиры комфорт- и эконом- класса в домах, расположенных в транспортной доступности от метро, либо в городах Ближнего Подмосковья недалеко от ж/д станций, то есть с прямым сообщением с Москвой.

Многие квартиросъемщики области работают в столице.

Квартиру лучше приобретать оптимальной площади, около 35-44 кв.м. с просторной кухней. Подобные варианты можно приобрести даже в современных панельных домах, довольно популярна серия П-44 Т. Это вполне комфортное жилье. В то же время, если это вариант свободной планировки, то лучше выделить кухню, так как квартиры-студии – это скорее для молодежи, как правило, в них комфортно проживать одному. То есть, приобретая небольшую квартиру-студию, где нет отдельной кухни, а площадь 28-30 кв.м, следует учитывать, что цена аренды хотя и ниже полноценных вариантов всего на 3-5 тыс. рублей, но круг потенциальных арендаторов значительно сокращается. Это скорее вариант для молодых, пока одиноких людей.

Довольно много предложений квартир в новостройках по оптимальной цене в спальных районах за МКАД, где есть новые станции метро и полноценная современная инфраструктура: Новокосино (Реутово), Жулебино (Люберцы), Митино. Данные районы довольно комфортны и удобны, здесь присутствует современная комплексная застройка, нет старого жилого фонда. Все это привлекает квартиросъемщиков.

Также довольно перспективны вложения в новостройки в районах, где уже строятся новые станции: Переделкино, Солнцево, Котельники, Некрасовка и т.д. Стоимость подобных вариантов пока не столь высока, как и цена аренды, так как «хромает» транспортная доступность. Но в перспективе в данных районах отроются новые станции, и они станут востребованными у квартиросъемщиков, что повысит и арендные ставки».

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

«Самое главное – это транспортная доступность комплекса, в котором покупается квартира. Если это Москва, то рядом должно быть метро, если это Московская область, то обязательно станция электрички, общественный транспорт. Если до станции электрички приходится добираться общественным транспортом, то ценность такой квартиры на рынке аренды будет невысокой.

Второе условие – это наличие социальных объектов рядом, так как если вы рассчитываете сдавать в дальнейшем эту квартиру для семейной пары с ребенком, то им важно будет наличие социальной и бытовой инфраструктуры. Метраж зависит от того, кому вы хотите сдать квартиру, если холостяку, то ему прекрасно подойдет студия или однокомнатная квартира, а вот семейным парам с детьми интересны двухкомнатные квартиры. Так что в данном случае инвестор должен исходить из собственного бюджета, сформировать портрет будущего арендодателя и подбирать новостройку».

Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»:

«С точки зрения востребованности лучше всего ориентироваться на массовый спрос — то есть, приобретать 1-2-комнатные квартиры в спальных районах или ближайшем Подмосковье. Обязательное условие, особенно сейчас, когда спрос по причине кризиса заметно отстает от предложения, — транспортная доступность. Если квартира находится в области, должно быть хорошее сообщение с Москвой, если квартира в границах столицы – в пешей доступности должна располагаться станция метро. В случае если квартира приобретается в новостройке, лучше ориентироваться на варианты с недорогой базовой отделкой».

Мы также узнали у экспертов, какой ремонт должен быть в такой квартире и во сколько он приблизительно обойдется собственнику.

Наталья Сивко («МИЭЛЬ-Аренда»):

«Большим преимуществом для покупателя, в последующем планирующего сдавать квартиру в аренду, является приобретение квартиры с отделкой. Тогда не нужно будет вкладываться в ремонт. Это общая тенденция на рынке жилья эконом-класса – независимо от планов на дальнейшее использование квартиры, покупатель отдает предпочтение квартирам с отделкой.

В наибольшей степени на размер арендной ставки влияют такие факторы, как месторасположение самого дома, его качество, состояние прилегающей территории и т.д. Поэтому уровень ремонта зависит в первую очередь от класса квартиры, которую вы собираетесь сдавать.

Квартиры эконом-класса – это обычные квартиры в типовых домах с обыкновенным ремонтом. Используемые отделочные материалы и мебель – от отечественных производителей.

Таким образом, вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт в обычном доме и дешевой квартире – это неоправданная трата денег. Не удастся тем самым значительно повысить арендную ставку либо перевести квартиру в другой класс».

Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»):

«Инвесторы, которые в дальнейшем планируют арендный бизнес, предпочитают покупать квартиры с отделкой, потому что это обходится почти в 2 раза дешевле, чем ремонт за свой счет. Стоимость опциональной отделки составляет от 8 до 13 тыс. рублей за кв. метр. Таким образом, чистовой ремонт от застройщика в студии обойдется покупателю менее чем в 300 тыс. рублей (в такой ремонт будет входить укладка пола, разведение электрики с установкой розеток и выключателей, возведение и отделка стен, а также полное оборудование санузла, включая сантехнику). Владельцу останется только закупить мебель».

В следующей части статьи читайте о том, где искать будущих жильцов, какие юридические тонкости надо знать и какой доход сегодня приносит аренда собственнику.