Как купить квартиру в новостройке вскладчину?

Инвестировать деньги в новостройку можно и на пару с партнёром. Однако все тонкости последующего владения нужно обсудить ещё «на берегу».

Источник изображения: Фотобанк Лори

Наверное, сегодня мало кто не слышал о таком явлении, как совместные покупки. Люди кооперируются, чтобы мелким оптом приобрести одежду и обувь, продукты и т.п., и затем распределить это между участниками согласно договоренности. Но этим дело не ограничивается – всё чаще встречается информация, что в период кризиса люди стали также объединяться для совместной покупки жилья. Мы решили узнать мнение экспертов о данном явлении.

Прежде всего, мы выяснили, насколько распространено на рынке первичного жилья такое явление, как покупка квартиры несколькими людьми вскладчину.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» считает, что на рынке действительно встречаются примеры покупки квартиры вскладчину. «Как правило, запросы приходят от частных инвесторов. Чаще всего это сотрудники компаний, работающих в сфере недвижимости, которые узнают об интересных проектах и могут вскладчину купить небольшую квартиру. Бюджет такой покупки в среднем не превышает в Москве 10 млн рублей, в Московской области – 2,5-3 млн рублей.

Кроме того, в нашей практике был случай, когда ведущий банк, который выступал партнером застройщика, предлагал льготные схемы кредитования своим сотрудникам с целью привлечения дополнительных микроинвестиций в проект. Некоторые сотрудники объединили свои интересы с коллегами и друзьями и выкупили небольшое количество квартир», – рассказал эксперт.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

«По нашим оценкам, доля таких покупок в общем объеме сделок не превышает 10%. Да и среди этой части сделок львиная доля – это приобретение новостройки в долевую собственность супругами, детьми и родителями, то есть родственниками. В чистом же виде число покупок вскладчину, когда новостройку приобретают друзья или коллеги с целью инвестиций, пока достаточно мала».

Мы узнали у экспертов, в каких целях совершаются такие покупки: инвестиционных или квартиры обычно приобретается для собственного проживания?

Ирина Доброхотова:

«Супруги, как правило, приобретают квартиру в долевую собственность для собственного проживания или сдачи в аренду. Друзья/коллеги/партнеры – для продажи по завершении строительства либо также для сдачи в аренду.

В случае инвестирования партнеры-содольщики обычно выбирают самые ликвидные объекты (однокомнатные квартиры или студии) и стараются войти в проект на самых ранних стадиях строительства, поскольку покупка по стартовым (и самым низким) ценам сулит максимальную прибыль».

Что касается юридического оформления сделки, то, по словам Марии Литинецкой, способ оформления жилья зависит, прежде всего, от отношений между частными инвесторами. «Если между ними существует абсолютное доверие, то в сделке может юридически участвовать один человек. Также в ДДУ возможно указание всех участников сделки, где в соответствии с законодательством прописываются доли каждого из них. Любой из участников имеет право продать свою долю в совместно купленной квартире, но правом приоритетной покупки обладают другие собственники жилья», – рассказал эксперт.

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):

«Юридически квартира приобретается в долевую собственность. Доли распределяются в зависимости от количества участников сделки и размера их вкладов в приобретение, то есть в ДДУ прописываются все дольщики и указывается процентное соотношение инвестиций. А после сдачи каждый участник сделки получает отдельное свидетельство на право собственности.

Продажа своей доли одним из содольщиков иногда решается довольно просто. Он может предложить остальным участникам сделки выкупить его долю на условиях переуступки прав требования. Если партнеры к этому готовы, все решается мирно и быстро, только договор долевого участия придется переоформить и повторно зарегистрировать в регпалате.

Иное дело, если партнеры не имеют возможности выкупить долю. Брать со стороны чужого человека вряд ли кто захочет. Тем более что нужен не просто надежный человек, которому бы могли доверять остальные участники сделки, а человек, имеющий на руках необходимую сумму».

Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость»:

«На рынке новостроек, в период роста либо в период ажиотажного спроса конца 2014 года подобные сделки присутствовали, в основном как инвестиционные, но их было не так много. Квартиру оформляли в долевую собственность, например, приобретали квартиру 3 покупателя (бизнес-партнеры) и на каждого была оформлена 1/3 квартиры. Но в данном случае, необходимо доверять друг другу, так как реализовать квартиру отдельно в долях весьма проблематично. Отдельно комнаты сейчас не выделяют, как и места общего пользования, поэтому в случае конфликта сторон, продать свою долю без существенного дисконта невозможно».

Мы попросили рассказать, в чем плюсы и минусы такой совместной покупки квартиры? Где здесь подводные камни?

Мария Литинецкая («Метриум Групп»):

«Инвестиции в недвижимость приносят большую прибыль, чем, к примеру, банковские депозиты или обезличенные металлические счета. Покупка новостройки на котловане принесет инвестору доход как минимум за счет роста цен за период строительства ЖК (30-40%). Естественно, те, у кого нет возможности купить квадратные метры только за счет собственных средств, объединяются.

Риски существуют в том случае, если вы оформляете покупку только на одного из инвесторов. В этом случае дольщик не защищен законом и может полагаться исключительно на порядочность других участников сделки. В том случае, если вы хотите подстраховаться, необходимо оформить ДДУ не на одного человека, а прописать долю каждого дольщика. Это и будет гарантией того, что в итоге покупатель не останется без денег и квартиры».

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):

«В целом, сделки вскладчину относятся к категории операций довольно рискованных. Основные риски заключаются в непредсказуемости дальнейшего развития отношений между партнерами – у каждого из них могут появиться те или иные причины для скорейшей продажи инвестиционной квартиры, и тогда другие содольщики могут потерять в прибыли. Чтобы предупредить подобные ситуации, не стоит кооперироваться слишком большой компанией – 2-3 содольщика – это, пожалуй, оптимальное число участников покупки вскладчину».

Ну и наконец, мы попросили экспертов поделиться мнением, может ли покупка квартира вскладчину стать трендом на рынке недвижимости Москвы и области.

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):

«Скорее, нет, чем да, поскольку даже довольно близкие люди не всегда могут договориться между собой, например, насчет дальнейшей судьбы квартиры. В принципе, здесь будет уместен дополнительный официальный договор между содольщиками, в котором следует прописать все нюансы».

Мария Литинецкая («Метриум-Групп»):

«Я не думаю, что покупка вскладчину станет трендом. Причиной этого – сложности, которые препятствуют распространению данной схемы инвестирования. Во-первых, необходимо найти инвесторов, которые согласятся вложить средства именно в данный проект и именно на этом этапе. Во-вторых, для продажи доли требуется получить согласие других собственников. И даже если они согласятся, вряд ли вы так просто найдете покупателя на «1/5 долю квартиры». Поэтому при таком «кооперативе» необходимо выходить из проекта одновременно, что не всегда возможно».

Таким образом, можно сказать, что хотя в кризис и несколько возросла доля сделок по совместной покупке квартир, но широкого распространения это явление не получило и вряд ли станет трендом. Однако есть и другие способы заработать на недвижимости. О них наш портал расскажет в дальнейших публикациях.