Как кризис отразился на девелоперах жилья

Представляем интервью с Екатериной Фонаревой, коммерческим директором Корпорации «Баркли» и Григорием Ваулиным, генеральным директором «Ферро-Строй».

Источник изображения: Фотобанк Лори

Как девелоперы ведут себя в условиях экономического кризиса? Какие последствия для рынка имеет стагнация? Когда настанет наилучший момент для приобретения квартиры в новостройке, и какую квартиру выбирать? Обо всем этом читайте в новом интервью с нашими экспертами – коммерческим директором Корпорации «Баркли» Екатериной Фонаревой и генеральным директором «Ферро-Строй»Григорием Ваулиным.

- В конце 2014 года наблюдался ажиотажный спрос на квартиры в новостройках, люди в панике старались сохранить свои сбережения. Но уже в начале 2015 года на рынке установилось затишье. Какая ситуация на рынке первичного жилья в настоящее время, по итогам первого полугодия?

Екатерина Фонарева. По нашим ощущениям, текущую рыночную обстановку на рынке недвижимости уже по праву можно называть «летней», что выражается в некотором снижении первичных обращений клиентов. Скорее всего, на рынке элитного жилья сохранится ситуация, когда, с одной стороны, нет объективных предпосылок к значительному росту спроса в сегменте, а с другой – застройщики продолжат удерживать свои цены на прежнем уровне. В некоторой степени рынок могут «всколыхнуть» несколько новых проектов, которые будут расположены в центральной части города, и за счет своей начальной стадии строительной готовности могут вплотную подойти к нижней границе рыночных цен.

По поводу возможной остановки множества строек, о чем так активно говорили многие участники еще в начале года, на наш взгляд, опасения напрасны. Все девелоперы прекрасно понимают, что любой девелоперский проект после начала строительства существует в бинарной системе: либо он строится при любых факторах внешней среды и уровне покупательского спроса, либо стройка останавливается и впоследствии ее возобновление – это уже очень трудный и болезненный процесс (на любом остановленном проекте сразу прекращаются продажи, а, следовательно, иссякает cash-flow). Вполне вероятно, что некоторые девелоперы могут не остановить строительство (что будет свидетельствовать уже о непреодолимых проблемах бизнеса), а несколько увеличить его сроки. Однако и тут могут быть нюансы, когда монолитные работы будут вестись в соответствии с графиком для сохранения качества строительства, а, например, монтаж фасада или внутренняя отделка будут идти более медленными темпами.

Григорий Ваулин. Пока мы можем говорить только об итогах первого полугодия, а они не дают повода для оптимизма: объемы продаж снизились, кредиты на строительство стали менее доступные, покупатели «с живыми деньгами» и инвесторы заняли выжидательную позицию.

Если говорить о сегодняшней ситуации, то я бы охарактеризовал ее как затишье. Банки, девелоперы, город (как регулятор рынка) и покупатели за это время адаптировались к новым условиям и, как мне кажется, во второй половине года будут более активно себя проявлять. Этому также будут способствовать такие инструменты государственного регулирования как программа рефинансирования ипотеки и снижение ключевой ставки, т.к. ликвидности рынку жилья явно не хватает.

- Как стагнация на рынке уже сказалась на девелоперах? Какие она имела последствия?

Е.Ф. Если резюмировать первое полугодие 2015 года, то рынок отреагировал достаточно нетипично для кризисных явлений. Вопреки ранее дававшимся прогнозам, рынок не «встал», новые проекты по-прежнему выходили, выходят сейчас и будут выходить, может быть, и с откорректированными под новые условия ТЭПами. Тем не менее, введение государственной поддержки ипотеки действительно оживило рынок, выведя его из «штопора» хотя бы в ровный полет.

Стагнация, несомненно, обострила и без того конкурентную среду между застройщиками. Если говорить о тех компаниях, которые рассчитывают на неценовое позиционирование своего проекта, то в проработке находятся еще более целостные, комфортные и высококлассные проекты жилой застройки, чем раньше. Что касается последствий для девелоперов, то стагнация заставила развиваться, например, Корпорация «Баркли» в рамках своей новой концепции девелопмента выходит из привычного ей элитного и премиального сегмента, переключаясь на другие, интересные участки рынка. Например, есть планы по реализации в ближайшем будущем нескольких проектов жилой застройки комфорт-класса.

Г.В. Девелоперы живут от входящего денежного потока покупателя, а он в этом году уменьшился. Есть другой источник финансирования – банки, но они, как я уже сказал, денег пока тоже не дают. Соответственно, вскоре компании начнут испытывать трудности с ликвидностью, перестанут строить и потеряют доверие покупателей, что приведет к отсутствию денежного потока и банкротству. В первую очередь это коснется мелких компаний с точечной застройкой, у которых нет за спиной крупных банков и капиталов. В большей степени с трудностями реализации своих планов столкнутся застройщики в Московской области: рынок здесь децентрализован и менее защищен юридически, много мелких локальных застройщиков.

- Из-за кризиса дорожают стройматериалы. Эксперты говорят, что это может привести к ухудшению качества строительства отдельных объектов. Как в таком случае быть покупателю квартиры в новостройке?

Е.Ф. В целом, даже с учетом изменения цен на стройматериалы, нам кажется, что такая постановка вопроса в текущее время уже некорректна. Многие застройщики прекрасно понимают, что строить плохо и некачественно – значит не просто снизить темпы продаж текущего проекта (плохие новости передаются очень быстро), но и поставить под удар свои будущие проекты, что совершенно недальновидно. В любом случае, права каждого покупателя защищают условия договора, по которым застройщик несет гарантийные обязательства по состоянию отделки и материалов исполнения здания. Поэтому в процессе приемки квартиры клиент сразу может обратить внимание на все недоделки и некачественные вещи.

Если клиент выбирает объект класса бизнес, премиум и даже выше, то тут можно практически не волноваться. Например, во внутренней отделке квартир ЖК Barkli Residence используются только сертифицированные и оригинальные отделочные материалы, за происхождение и соответствие качеству которых клиенту беспокоиться нет необходимости. Тем не менее, смущают разговоры о повышении цен на строительные материалы, на фоне постоянного и планомерного снижения Центробанком процентной ставки.

Г.В. Давайте будем объективны: покупатель квартиры в большинстве случаев никак не проконтролирует качество строительства объекта, этот вопрос лежит на совести застройщика. Но у него есть абсолютно законный способ влиять на процесс устранения каких-либо недочетов и недоделок при подписании акта приема-передачи квартиры после ввода объекта в эксплуатацию.

- Многие планируют приобрести квартиру в новостройке, но не могут найти подходящий момент. Что Вы могли бы посоветовать в таком случае: имеет ли смысл приобретать жилье сейчас или стоит немного подождать?

Е.Ф. Считаю, что если квартира приобретается для собственного проживания, то ее покупка оправдана практически в любых условиях, даже при макроэкономической нестабильности.  

Другими словами, квартирный вопрос решить для себя никогда не поздно, но чем раньше это сделать, тем лучше. Конечно, были ситуации в начале 2015 года, когда, например, получить одобрение ипотечного кредита получить было практически невозможно. Но ситуация довольно быстро выровнялась.

Под понятием «раньше» подразумевается то, что если есть потребность в жилье и есть на руках минимальный бюджет денежных средств, то стоит сразу начинать отбирать интересующие объекты. Понятно, что в зависимости от стадии строительства одна и та же квартира стоит разную сумму денег, да и выбор квартир при активных продажах комплекса со временем сужается.

Кроме того, более подходящего момента для покупки квартиры, чем сейчас, за последнее полугодие не придумать. Именно в настоящее время еще действует государственная программа субсидирования ипотеки для новостроек, по которой банки предоставляют поистине гуманные кредитные ставки. Программа субсидирования прекратится при снижении ставки Центробанка до 9,5%.

У застройщиков тоже есть большой выбор объектов в разных частях столицы и области, причем даже в рамках одного проекта можно выбрать квартиры как в уже готовящихся корпусах, так и еще на самом старте продаж. То же касается и внутренней отделки – все зависит только от располагаемого бюджета. В любом случае сейчас инвестиции в новостройки по-прежнему имеют экономический смысл – на рынке есть новые перспективные проекты и подавляющее большинство работает в условиях ФЗ-214.

Г.В. Сейчас хорошее время инвестировать для тех, кто верит в рынок и, главное, у кого есть деньги. Цены на «первичку» сейчас, конечно, не бросовые, но хорошие. Но здесь следует быть более внимательным. Безопаснее покупать квартиры на высокой стадии готовности. Придется переплатить, но и рисков меньше. Еще нужно не лениться и узнать побольше про застройщика. 

 - Для тех, кто хочет вложить деньги в новостройку в целях сбережения, опишите, пожалуйста, какими характеристиками должна обладать квартира – с учетом кризисной специфики.

Е.Ф. В первую очередь можно посоветовать проекты, которые находятся либо в локациях с хорошей транспортной доступностью, либо имеют внятные планы по ее перспективному развитию, например, на присоединенных к Москве новых территориях. Очень желательно, чтобы добраться до объекта можно было минимум двумя видами общественного транспорта, например, на метро и на автобусе или на электропоезде и на автобусе.

Для снижения финансово-строительных рисков стоит рассматривать квартиры в корпусах, которые уже имеют стадию готовности от возведения средних этажей и выше. Само собой, стоит выбирать надежных застройщиков, которые работают только в рамках федерального законодательства, и, например, используют сильный монобренд (т.е. уже тиражированную ранее концепцию развития) проекта, а также просто строятся под сильным брендом застройщика. В идеале, стоит также рассматривать не самые крупные проекты, не КОТ, поскольку если клиент в дальнейшем захочет данную квартиру продать, то ему не придется «бороться» как с продающимися квартирами в новых корпусах жилого комплекса, так и со вторичными предложениями от таких же, как он сам, инвесторов.

Г.В. Тут в первую очередь нужно говорить не о самой квартире, а о компании-застройщике (ее истории, ресурсах, опыте) и самом объекте (месторасположении, формате, классе), а также посмотреть, какие банки аккредитовали данный проект, т.к. сейчас на первый план выходит проблема отсутствия ликвидности, а это ведет к возможному увеличению сроков строительства или в худшем варианте – «заморозке» проекта. Поэтому если мы говорим именно о сохранении денег и минимизации рисков, то, конечно, нужно выбирать объекты высокой степени готовности.

- Если искать положительные стороны в сложившейся экономической ситуации, есть ли сегодня какие-то плюсы для девелоперов, а также покупателей жилья?

Е.Ф. Для девелоперов эти условия позволили интенсивно развиваться и искать новые пути поддержания бизнеса. Несомненно, ажиотажные настроения на рынке среди покупателей принесли застройщикам и очень ощутимый положительный финансовый результат. Даже в периоды инертных с точки зрения покупательской активности месяцев, например, конца зимы или майских праздников, показатели продаж практически во всех популярных объектах были несколько выше параметров аналогичных прошлых периодов.

Для покупателей жилья на текущий момент созданы практически все условия как минимум до осени 2015 года, каких бы то ни было рисков со стороны застройщиков и их проектов не прибавилось. Однако у самих покупателей могла осложниться финансовая ситуация и покупка собственного жилья могла отодвинуться на более дальний срок. В таком случае стоит либо не отказываться от идеи приобрести жилье и выбрать более компромиссный вариант (лучше все-таки что-нибудь делать и не стоять на месте), либо, отдавая себе твердый отчет в происходящем, продолжать наращивать долю собственных средств для первоначального вклада или 100% предоплаты. Благо сейчас есть много депозитных банковских программ по привлекательным процентным ставкам. Есть мнение, что если среднесрочные прогнозы по темпам инфляции в 2017-2018 гг. будут сбываться, то к 2020 году могут быть вполне реальными ставки по ипотечным кредитам в 7-8%, что приблизит их к зарубежным европейским ставкам, на которые так любят указывать многие участники рынка.

Г.В. Позитивные моменты есть. Например, более гибкая позиция города относительно процесса согласований проектов, введение нового механизма рассрочки за смену ВРИ земельного участка, смягчение нормативов обеспеченности проектов коммерческой инфраструктурой и прочее. Для покупателей – это, конечно, введение программы государственного субсидирования ставки по ипотеке. Ну и в целом ситуация складывается так, что рынок сейчас формируют в большей степени покупатели, а значит есть больше времени для поиска, сравнений и принятий решения.