Интервью: Как менялся рынок недвижимости от кризиса до кризиса
Об изменениях на рынке новостроек Москвы и Подмосковья в последние годы мы поговорили с гендиректором компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьей Лебедевой.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Между двумя кризисами рынок новостроек Москвы и Московской области прошёл достаточно долгий путь. Произошедшие за это время изменения коснулись как запросов покупателей, так и стратегий застройщиков. О том, как трансформировался рынок за последние 6-7 лет, портал MetrPrice.ru побеседовал с генеральным директором компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьей Лебедевой.
- Как за последние годы, начиная с периода кризиса 2008-2009 годов, менялся уровень проектов в сфере жилой городской недвижимости Москвы и Подмосковья?
С. Л.: Безусловно, прошлый кризис существенно встряхнул рынок недвижимости и заставил многих застройщиков пересмотреть свои концепции, а покупателей – подход к приобретению жилья. Так, с начала предыдущего кризиса снизился покупательский спрос, а как следствие, изменились и их предпочтения. На первый план вышел бюджет покупки, поэтому основное развитие получили недорогие проекты.
Именно после кризиса, когда рынок начал потихоньку подниматься «из пепла», на рынке стали активно появляться проекты комфорт-класса. Если до этого застройщики больше тяготели к эконом-классу или бизнесу, то теперь мы увидели некий средний формат. К тому же, в этом отрезке времени сформировалась тенденция к малоэтажному строительству. Малоэтажные проекты застройщикам дешевле было реализовывать, да и строительство можно было вести поэтапно, возводя один дом за другим. К тому же существенно сокращался риск недостроя.
Еще одна тенденция, появившаяся на рынке после кризиса 2008 года – квартиры с отделкой. Покупатели предпочитали приобретать жилье и сразу вселяться в него, не тратя дополнительные средства на аренду или самостоятельный ремонт. Застройщики, уловив это тренд, вывели этот продукт на рынок.
После кризиса, конечно, начал снижаться и бюджет покупки, а также и площадь квартир, и крайне востребованы стали даже не однокомнатные квартиры, а студии. Поэтому застройщики предложили покупателям минимальные форматы квартир – от 18-19 кв. метров.
В Московской области в это время стали зарождаться проекты комплексного освоения территории. Застройщики стали переориентироваться на эти проекты, так как в Москве было крайне мало мест под застройку. В Москве строительство развернулось в основном на территории бывших промзон.
- Как менялась масштабность застройки?
C. Л.: Как уже говорилось, после кризиса застройщики стали разрабатывать проекты комплексного освоения территорий, то есть масштабные проекты площадью от 50 га и более, застройка которых предполагает создание комплексной инфраструктуры и рабочих мест. Такие проекты приобретают все большую популярность, так как реализация точечных объектов не позволяет уменьшить плотность застройки, расширить парковые и рекреационные зоны, оптимизировать транспортные и пешеходные потоки. Сегодня такие проекты обычно возводятся на границе города или в некотором удалении, там, где легче создать качественный проект. В Московской области на данный момент количество таких проектов уже превышает отметку в 30, и все они расположены в ближнем Подмосковье. На территории Новой Москвы аналогичные проекты также строятся, но их количество пока не превышает 10.
Лидером по строительству проектов комплексного освоения территорий на сегодняшний день является компания «Мортон», в ее активе более 10 таких проектов.
Что касается малых КОТ, общая площадь квартир в которых, как правило, начинается от 100 тыс. кв.м, то их число уже превысило 50. В старых границах Москвы, ввиду дефицита земель активно строить КОТ пока не представляется возможным, но будущее за ними, в рамках реорганизации промзон.
- Расскажите, что придумывали застройщики для того, чтобы удивить и привлечь покупателей?
C. Л.: Безусловно, чтобы повысить популярность своих проектов и их конкурентоспособность на рынке, застройщики разрабатывают различные схемы привлечения клиентов.
К наиболее популярным из них относятся:
- Субсидирование части ставки застройщиком. Суть программы в том, что банк на первые 3 года снижает процентную ставку, а застройщик компенсирует разницу комиссией по агентскому договору. В ипотечном договоре на первые 3 года прописывается пониженная ставка, потом ставка пересматривается и становится базовой, от которой был дисконт.
- Маркетинговая ставка. Согласно этой программе, в кредитном договоре будет указана ставка конкретного банка. Размер переплаты снижается за счёт скидки застройщика на квартиру. Скидка равна размеру переплаты за первые три года.
- Подарки как решение проблем покупателей. Застройщики понимают, что покупателей привлекают подарки, которые могут либо значительно сэкономить им средства, либо решить некоторые их проблемы в связи с приобретением квартиры. Весьма эффективны подарки, которые связаны с самой квартирой или ремонтом.
Также распространены подарки, которые направлены на отдых и развлечения – путешествия, билеты в аквапарк, скутер и т.д. Популярные подарки в бизнес-классе – машиноместа. Таким подарком как кофе-машина сейчас никого не удивишь и не привлечешь, подарок должен быть значимым, масштабным и запоминающимся.
- Ремонт в подарок–является популярной и востребованной акцией, так как проблема ремонта перед покупателями квартиры в новостройки традиционно стоит очень остро.
- Скидки–сейчас на рынке они варьируются от 3 до 17%, при этом скидкой в 3% никого не удивишь. Самый распространенный размер скидки – 5%. Стандартные скидки в 3-5% предлагаются при 100% оплате или на определенный пул квартир.
В настоящее время рынок покупателя, а не рынок продавца, именно поэтому количество девелоперов, предлагающих скидки, увеличилось. Застройщики стараются использовать все возможные методы, чтобы привлечь покупателей. При этом не все застройщики хотят скидки афишировать, но очень многие при заинтересованности со стороны покупателя готовы пойти навстречу и договориться о скидках.
- Рассрочки – их, стараясь стимулировать интерес к своим объектам, в отсутствии доступной ипотеки, застройщики стали активно предлагать в кризисные времена. Вариантов рассрочки появилось на рынке большое количество. Стала популярна длительная рассрочка, которая по замыслу застройщиков могла стать хорошей альтернативой ипотеке. Но длительная рассрочка все равно оставалась процентной. Проценты зачастую были аналогичны ипотечным, а иногда и выше. Беспроцентная рассрочка предлагалась на срок не более 9 месяцев, что подходит для тех, кто ожидает поступления большой суммы в короткие сроки или тем, что оплатил 80-90% квартиры сразу. Заинтересованность в рассрочке проявляют сейчас не более 5% покупателей.
- Как менялись запросы покупателей? Было ли это следствием изменения предложения, или, наоборот, предложение таким образом реагировало на изменение спроса?
С. Л.: Сейчас наибольший спрос, безусловно, на новостройки высокой стадии готовности. Люди пытаются себя обезопасить, чтобы не столкнуться в будущем с замораживанием стройки. К тому же с декабря, когда банки изменили ипотечные ставки, они изменили и требования к строительной готовности объектов, которые готовы кредитовать. Сейчас во многих банках ипотеку выдают только на новостройки готовностью не менее 60%, что тоже ограничивает в выборе покупателей. Ну и традиционно, в кризис внимание покупателей привлекают новостройки массового сегмента, а не бизнес-класса.
По данным нашей компании, сегодня почти 70% покупателей предпочитают приобрести квартиру с чистовой отделкой, то есть там должны быть возведены стены, лежать пол, включая напольное покрытие. Там должна быть проведена электропроводка с розетками и выключателями, а также оборудован санузел.
В настоящее время квартиры с отделкой становятся более востребованными, так как платежеспособность населения сокращается, а ремонт в новостройке без отделки стоит больших средств. К тому же цены на отделочные материалы иностранного производства выросли, ставки по кредитам также высоки, следовательно, брать потребительский кредит на ремонт дорого. Кроме того, квартира с отделкой выгодна и тем, у кого нет другого своего жилья, и они вынуждены платить за аренду. Квартира с отделкой позволяет покупателям въехать в новое жилье без промедления.
Обычно отделка не интересует покупателей жилья бизнес-класса, потому что им хочется создать уникальный дизайнерский проект, именно под себя, а вот в массовом сегменте покупатели намного реже приглашают дизайнеров и воплощают какие-то смелые решения.
- Какими характеристиками должен сегодня обладать объект эконом- и комфорт-класса в Москве и Подмосковье для того, чтобы быть востребованным и успешно реализованным?
С. Л. По нашим наблюдениям, сегодня на первом месте для покупателей квартир в Московском регионе все равно стоит бюджет покупки. Поэтому если проект не очень удачный, то достаточно застройщику немного снизить цену, и квартиры найдут своих покупателей. Не секрет, что существует немалое число проектов, которые находятся рядом со свалками, кладбищами, но продажи в них все равно идут довольно успешно, благодаря эффективной ценовой политике. К тому же сразу повышается уровень продаж в тех районах, где идут работы по улучшению транспортной доступности – открываются новые станции метро, строятся развязки.
Стоит отметить, что сегодня качественно меняется панельное домостроение. Однотипные панельные дома устаревают морально, и меньше привлекают покупателей. В Московской области, да и в Москве, доля панельного жилья сокращается. В основном их возводят застройщики, имеющее собственное производство, а, следовательно, панельные дома им обходятся намного дешевле. В итоге они могут предлагать квартиры в таких домах ниже рынка, что обеспечивает на них спрос на достойном уровне. Современные панельные дома уже предполагают вентилируемые фасады, которые обкладываются плиткой, чтобы можно было придать дому некоторую индивидуальность, сделать проект более привлекательным.
- Количество новостроек в Новой Москве и Подмосковье в этом году бьет все рекорды. Как вы считаете, справится ли рынок с такими объемами?
С. Л.: Сегодня мы видим, что общее количество новостроек в Москве и Новой Москве увеличивается, предложение пополняется в основном корпусами в действующих проектах. В Подмосковье же активно выходят новые проекты. Например, в марте на рынок Подмосковья вышло 10 новых проектов, в апреле – 5. Цены при этом показывают небольшое снижение, что делает новостройки привлекательными для покупателей. Кроме того, программа субсидированной ипотеки привела к дополнительному росту продаж в этом сегменте. Это подтверждается и данными УФРС, и данными нашей компании. Как будет развиваться рынок новостроек в дальнейшем, и справится ли покупательский спрос с возрастающими объемами предложения, покажет время и экономическая ситуация в стране и в мире. Слишком много факторов, которые мы должны учитывать, слишком много обстоятельств, которые мы вынуждены принимать. Что будет в ближайшем будущем или в отдаленной перспективе? На эти вопросы еще только предстоит искать ответы, и мы их попытаемся найти 5-7сентября 2015 года, на нашей Мастерской практического опыта «Опыт в недвижимости – сила в партнёрстве», приуроченной к 25-летнему юбилею группы компаний «МИЭЛЬ».