«Год жестокого отрезвления и осторожного оптимизма». Итоги-2015 на рынке новостроек Москвы и области
Участники рынка поделились своими впечатлениями от минувшего года, рассказали, чем 2015-й отличается от 2008-го, и дали прогноз на будущее.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Уходящий год надолго запомнится участникам рынка недвижимости: последний раз такая концентрация событий и перемен сразу во всех сферах, связанных с жилищным строительством, наблюдалась, возможно, только в период прошлого кризиса. Портал МетрПрайс побеседовал с ведущими застройщиками и продавцами новостроек Москвы и Подмосковья о том, что определяло ситуацию на рынке в 2015 году.
На уровне ощущений
Когда событий и цифр так много, хочется в первую очередь спросить самих участников рынка, что они почувствовали в этот год. Оценки и эпитеты, которые дают девелоперы и риэлторы уходящему 2015-му, подчас очень красочны.
«Период был достаточно сложным для застройщиков, однако рынок живет, и сделки проводятся достаточно устойчивыми темпами, – говорит Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость». – Госсубсидирование помогло избежать катастрофического падения спроса на жильё. Самое дно мы прошли весной – в начале лета, однако пока еще продолжаем отталкиваться от него. Поэтому мы бы назвали этот период «Годом осторожного оптимизма».
По мнению ведущего специалиста департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерины Артёмовой, 2015-й уместно назвать «Годом жестокого отрезвления», который разом обнажил все проблемы строительной отрасли и экономики в целом. Тот факт, что даже субсидированная ипотека не помогла до конца сгладить резкое снижение спроса на жильё, показал, что необходимо менять подходы к развитию отечественной экономики и стимулировать спрос посредством повышения реальных доходов населения, считает эксперт.
По словам первого заместителя генерального директора ГК «МИЦ» Даромира Обуханича, 2015-й год характеризовался «зыбкой стабильностью»: принимаемые меры (субсидирование ипотечной ставки, индивидуальные условия покупки от застройщиков и т.д.) держали отрасль на плаву, но пока без каких-либо однозначных перспектив.
Заместитель генерального директора по продажам ОАО «Главстрой Девелопмент» Павел Лепиш назвал 2015-й «Годом надежд и тревожных ожиданий». А по мнению коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, суть событий уходящего периода можно определить как «Год несбывшихся опасений»: достаточно сравнить зимние месяцы, когда средняя ставка по ипотеке выросла до 18-20% годовых, а в отдельных случаях до 25-28%, и последовавшее после запуска программы субсидирования ставок восстановление. С этим согласна и управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: «В конце прошлого года многие давали прогнозы о том, что, как и в предыдущий кризис, рынок новостроек попросту встанет, стройки заморозятся. А по факту получилось, что рынок новостроек Москвы вышел на рекордные объемы предложения – 313 корпусов или 1,75 млн кв. метров жилья по итогам ноября. Для сравнения по итогам ноября 2014 года объем предложения составлял 227 корпусов или 1,22 млн кв. метров жилья».
«Говоря в общем о 2015 годе, его можно назвать годом конкурентной борьбы за покупателя, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Застройщики тем или иным способом старались «перетянуть на себя одеяло», предлагая покупателям дополнительные скидки, бонусы, акции и пр.». С этим согласна директор по маркетингу и рекламе «Сити-XXI век» Марина Тимашова: по её словам, для компании 2015-й стал «годом совершенствования продукта»: трудности в экономике послужили стимулом для внесения многочисленных улучшений в жилые проекты, строящиеся в концепции «миниполисов».
Кризис нового типа
Нынешний кризис – уже не первый в современной российской экономике, поэтому поневоле хочется провести какие-то параллели с тем, что ранее уже наблюдалось на рынке. Многие эксперты сошлись во мнении, что 2015-й год отдалённо напоминает 2008-2009-й годы, но по совокупности макроэкономических и политических факторов он гораздо сложнее, не говоря уже о других причинах (геополитическая напряжённость, падение цен на нефть, структурные проблемы в российской экономике и т.д.).
Это позволяет специалистам предположить, что 2015-й год вобрал в себя черты сразу нескольких периодов, не ограничившись лишь памятным 2008-м. «В то время на рынок столицы практически не выходили новые объекты, а в 2015-м объем предложения значительно повысился, – говорит Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест». – Ипотека в первом квартале 2015 года значительно сократилась, что было похоже на начало 2009-го года, но затем программа с субсидированными ставками существенно стимулировала спрос. Тем не менее, нестабильная экономическая ситуация сократила число желающих воспользоваться услугами банков, это слишком существенное финансовое обязательство. То есть, текущий год скорее похож на 2010-2011 годы, когда число новостроек повысилось, но платежеспособный спрос еще до конца не восстановился».
При этом эксперты отмечают, что по сравнению с прошлыми кризисными ситуациями в этот раз отрасль располагает более широкими возможностями для борьбы. «На фоне ускоряющейся инфляции у людей гораздо меньше «живых денег», чем в предыдущие периоды финансовой нестабильности, – говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»). – Но у девелоперов сейчас есть такой эффективный инструмент для восстановления спроса, как ипотека с господдержкой. Например, в жилом квартале «Краски жизни» в среднем 60% покупателей приобретают жилье по программам ипотечного кредитования. Более оперативно, нежели в прежние сложные периоды, отреагировали на изменения и сами застройщики, которые активно предлагали в 2015-м году различные выгодные акции и скидки».
Рост в тяжёлых условиях
Ухудшение экономической ситуации в стране не могло не отразиться на результатах работы девелоперов. «Снижение объемов продаж, удорожание проектного финансирования, изменение условий ипотечного кредитования, увеличение себестоимости строительства – все эти факторы в совокупности осложнили положение застройщиков, – говорит директор департамента продаж Рустам Арсланов (ГК «Гранель»). – На сегодняшний день по отдельно взятым проектам происходит срыв сроков строительства. Некоторые девелоперы отложили выход новых проектов. Тяжелее всего приходится компаниям с большой кредитной нагрузкой».
Тем не менее, большинство компаний в 2015-й году активно работали с ситуацией. «В настоящее время на рынке присутствуют застройщики, которые успешно переориентируют часть своих проектов в более экономичное предложение (с «бизнеса» в «комфорт» и с «комфорта» в «эконом»), – говорит Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Некоторым застройщикам помог опыт предыдущих кризисов, после которых часть компаний успела сформировать подушку безопасности. Другие говорят, что сохранить показатели им удалось благодаря минимальной доле банковских денег в финансировании. Например, ГК «Гранель» отсутствие заёмных средств позволило в 2015-м году вести строительство без отставаний от графика, а часть проектов (первые корпуса ЖК «Валентиновка Парк») сдать на полгода раньше намеченного срока.
Что касается новых проектов, то в этом отношении на рынке наблюдался настоящий бум – сказался хороший докризисный задел. По словам Григория Алтухова («ФСК Лидер»), с января 2015 года в границах «старой» Москвы застройщики вывели порядка 60 новых жилых комплексов, более половины из которых относились к массовому сегменту.
«По данным Мосгорстата, за 10 месяцев 2015 года в Москве введено более 2,5 млн кв. метров жилья, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Более того, мы прогнозируем, что в следующем году объем нового предложения не уменьшится, а увеличится. И для этого есть определенные основания. Число выданных разрешений на строительство в Москве в 2015 году увеличилось на с 6,86 млн кв. м до 7,46 млн кв. м. Проекты продолжают выходить на рынок. Да, девелоперы вносят изменения – пересматривают концепцию объекта, квартирографию и пр. Но им проще выйти на рынок сегодня, чем полностью перечеркивать всю проведенную ранее работу».
Кризис очистит и обновит рынок
И всё же прогнозы на 2016-й год пока остаются довольно пессимистичными. Судьба рынка как никогда зависит от целого ряда слабо предсказуемых факторов – динамики стоимости барреля, курса валют и взаимоотношений с другими странами. Поэтому участники рынка пока осторожны в прогнозах и больше говорят о негативных сценариях развития событий.
– Спрос будет снижаться
Большинство экспертов согласно, что при ухудшении макроэкономической ситуации и окончании программы субсидирования ипотеки покупателей на первичном рынке станет ещё меньше. «В первой половине 2016 года спрос будет еще на уровне средних показателей 2015 года, но начиная со второй половины года следует ожидать снижения покупательской активности в среднем на 15-20% относительно невысоких показателей 2015 года, – считает Екатерина Артёмова («Азбука Жилья»). – По итогам 2016 года уровень спроса на новостройки Московской области будет значительно ниже уровня 2014-2015 гг.». С этим согласен Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group: «Отмена государственного субсидирования может привести к двукратному снижению объема спроса, т.к. до 70% крупных сделок происходит именно по ипотеке».
– Часть игроков уйдёт с рынка, качество проектов повысится
«В 2016 году мы будем наблюдать сокращение рынка как по количеству игроков, так и по объёму предложения. Уже сегодня эксперты прогнозируют в следующем году с рынка уход порядка 15% строительных компаний», – уверен Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»). По мнению Евгении Акимовой, генерального директора IKON Development, этот процесс будет носить характер «очищения»: «Возможно, уйдут девелоперы, предлагающие некачественный продукт по завышенным ценам. К концу следующего года большая часть новых жилых комплексов будет отличаться современным подходом и интересной концепцией», – говорит эксперт.
– Стагнация продолжится
«Вероятнее всего 2016 год повторит сценарий 2015 года – цены будут расти лишь в самых ликвидных и интересных для покупателя проектах», – говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). В то же время, цены на новостройки может подстегнуть сокращение предложения, замечает Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»: «В 2016 году многие компании планируют заморозить часть проектов и отказаться от вывода новых, поэтому рынок жилья в следующем году будут формироваться в основном из уже готовых предложений».
– Скидки будут даже на «эконом»
В связи с падением платежеспособности населения в 2016 году может увеличиться доля ипотечных сделок (при условии, что будет продлена программа субсидирования), говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «Еще одна тенденция – увеличение скидок на первичном рынке недвижимости. Если сегодня в среднем клиенты могут рассчитывать на дисконт в среднем 4-7%, а по некоторым проектам и до 10-15%, то в следующем году средний размер скидок, возможно, сместится к верхней границе в 8-10%. Кроме того, мы прогнозируем увеличение количества проектов массового сегмента, в которых предлагают дисконт, что в принципе не свойственно для объектов эконом- и комфорт-класса».
По новым правилам
Большинство опрошенных специалистов согласились, что серьёзных изменений на рынке стоит ожидать не раньше весны 2016 года. В целом же, пока главным камнем преткновения остаётся вопрос о том, будет ли продлена программа господдержки ипотеки. «Рынок недвижимости начинает жить по новым экономическим правилам, которые пока ещё только пишутся», – подводит итог Павел Лепиш (ОАО «Главстрой Девелопмент»). Это значит, что теперь для всех участников строительной сферы наступает время напряжённой работы, когда российским застройщикам потребуется задействовать весь свой потенциал. Именно в такие периоды на рынке появляются наиболее яркие и нестандартные решения и удаётся реализовать самые смелые проекты.
Портал МетрПрайс сердечно благодарит экспертов компаний за помощь в подведении итогов года и желает в новом 2016-м году благополучия, финансовой стабильности и новых достижений! С Новым годом!