Эксперты рассказали, почему в Москве исчезают новостройки эконом-класса

Наиболее дешёвый тип жилья на первичном рынке всё больше проигрывает более современному и ликвидному комфорт-классу.

Источник изображения: Фотобанк Лори

За последние три года на рынок Москвы не вышло ни одного нового жилого комплекса эконом-класса. По итогам апреля 2017 года, объём этого типа жилья на первичном рынке столицы составил только 10,8% от всего предложения массового сегмента. Это 2,1 тысячи квартир в единственном проекте – ЖК «Некрасовка», строящемся на юго-востоке Москвы. Специалисты компании «Метриум Групп» выделили 5 причин, по которым эконом-класс практически исчез с первичного рынка.

1. Проекты комфорт-класса сопоставимы с «экономом» по цене

Гибкая ценовая политика девелоперов позволила им приблизить цены на проекты комфорт-класса к уровню экономичных новостроек. Например, минимальная стоимость квадратного метра в ЖК «Некрасовка» в конце апреля составила 85,8 тыс. рублей, а в «комфортных» проектах мкрн. «Царицыно-2» и мкрн. «Северный» – 79,9 тыс. рублей и 84,3 тыс. рублей соответственно.

Минимальный бюджет в ЖК «Некрасовка» сегодня составляет 3,38 млн руб. Ряд проектов комфорт-класса при этом демонстрируют более дешёвый «входной билет»: в ЖК «Level Амурская» – 2,66 млн руб., в мкрн. «Северный» – 2,97 млн руб., в ЖК «Аннино Парк» – 2,99 млн руб., ЖК «ВЛюблино» – 3,24 млн руб. Сопоставимые ценники и в ЖК «Мещерский лес» (от 3,4 млн), в ЖК «Римского-Корсакова 11» (3,73 млн руб.), мкрн. «Домашний» (3,9 млн руб.), «Лучи», «Варшавское шоссе 141» (4 млн руб.) и др.

2. «Эконом» – это недостаточно дёшево

По данным социологических исследований, 40% представителей среднего класса в России не имеют сбережений, а 70% россиян вынуждены экономить даже на питании. Покупателей с «живыми» деньгами на рынке недвижимости становится всё меньше, а тем, у кого совсем нет денег, неважно, сколько стоит квадратный метр – 50 тыс., 80 тыс. или 100 тыс. рублей, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». Поэтому вывод проектов с ценами на 10% дешевле чем в комфорт-классе не вызывает покупательского ажиотажа. А снизить стоимость квадратного метра в 2-3 раза девелоперам не позволяет экономика проектов.

3. Отсутствие «комфортных» атрибутов не помогает сильно снизить цену

Среди покупателей существует ошибочное мнение, что можно значительно снизить стоимость жилья, если убрать из проекта такие «необязательные» опции, как индивидуальная архитектура, благоустройство дворов, озеленение территории или качественная отделка входных групп. На самом деле эти атрибуты проектов комфорт-класса увеличивают стоимость жилья ненамного. По словам Андрея Колочинского, управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер проекта «Кварталы 21/19»), около 70% бюджета проекта расходуется на покупку земельного участка, прокладку коммуникаций и строительно-монтажные работы.

По теме: Покупатели теряют интерес к эконом-классу и выбирают «комфортные» проекты

4. В конкурентной борьбе выигрывает качество

По сравнению с 1-м кварталом 2014 года объём новостроек массового сегмента в столице вырос в 5 раз – с 3,8 тыс. лотов до 19,55 тыс., говорится в материале компании «Метриум Групп». В условиях настолько жёсткой конкуренции у застройщиков остаётся два основных инструмента для поддержания продаж – снижать стоимость жилья или повышать качество. Первая стратегия фактически себя исчерпала: рентабельность на рынке массового жилья за несколько лет снизилась с 30-35% до 20-25%, комментирует Мария Литинецкая. Поэтому единственный способ выиграть в борьбе за покупателя – повышать качество проектов.

5. Дешевеющая ипотека вдохновляет на покупку качественного жилья

Покупатели рассчитывают прожить в квартире долгие годы, поэтому стремятся сразу выбрать более современное жильё, обходя стороной морально устаревший «эконом», говорится в материале. Снизившиеся ставки по ипотеке вдохновляют покупателей на более дорогое жильё. В феврале средний размер ипотечных ставок снизился до 10,5-11%, а ряд застройщиков совместно с банками предлагают ещё более выгодные условия – 8-9%.

«Моральное устаревание товаров в наше время происходит очень быстро, – говорит Андрей Колочинский. – Поэтому платежеспособные покупатели, как правило, делают свой выбор в пользу самых совершенных моделей чего-либо – смартфонов, бытовой техники, автомобилей. Недвижимость – тот товар, который покупается не на один год, поэтому данная тенденция проявляется особенно ярко». За более качественное жильё покупатель голосует рублём: по данным ГК «ВекторСтройФинанс», с момента старта продаж в 1 и 3 корпусах ЖК «Кварталы 21/19» в апреле к сегодняшнему моменту продано уже более 70% квартир.

По словам Марии Литинецкой, комфорт-класс сегодня стал настоящей «золотой серединой», которая устраивает и девелоперов, и покупателей. Застройщикам не выгодно возводить на дорогой столичной земле устаревшее массовое жильё, а покупателям – приобретать менее качественные квартиры, которые лишь немногим дешевле современного комфорт-класса. «Эконом» уходит в прошлое, и предпосылок для разворота тренда на данный момент нет, говорится в материале «Метриум Групп».

Читайте также: «Роста цен не ожидается, а новые проекты, которые выйдут на рынок, будут дешевле существующих»