Элитный рынок Москвы сидит без обновок
Спрос на городское элитное жилье есть, но ажиотажа не наблюдается. Более того, пришло время считать деньги и состоятельным клиентам.
Источник изображения: Фотобанк Лори
В последнее время можно было услышать информацию о том, что сегмент элитной городской недвижимости наконец-то ожил – пошли продажи, сдвинулась цена метра. Но так ли это на самом деле, или же риэлторы настолько заждались позитивных трендов в дорогом сегменте жилья, что уже готовы желаемое выдавать за действительное? Портал MetrPrice.ru узнал у экспертов, что сейчас происходит на рынке элитного городского жилья. Эксперты констатируют: новых проектов, вышедших на рынок в 2016 году, рекордно мало, ценники замерли, а покупатели ведут себя очень осторожно.
Большинство стоит на месте
«Я бы не сказал, что на первичном рынке городской элитной недвижимости в последние месяцы наблюдался какой-то рост. Ситуация стабильна, покупатели в целом не торопятся с выбором, – заверил нас Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». –
Основной объем спроса сосредоточен в трех-четырех наиболее ликвидных проектах. Отчасти такое поведение связано со стагнацией цен. Так, по итогам третьего квартала 2016 года только в 5 проектах из 42 мы зафиксировали повышение стоимости. Еще в 5 объектах из 41, наоборот, наблюдалась отрицательная ценовая динамика. В оставшихся 32 проектах цены по итогам третьего квартала остались прежними. В результате клиенты сегодня заняли выжидательную позицию. Стабилизация курса доллара и отсутствие «валютных качелей» не способствуют быстрому принятию решений о сделке. Покупатели могут позволить себе выбирать, не боясь резкого повышения цен на фоне общей политики ценообразования в элитных проектах», – рассказал эксперт.
Татьяна Долякова, коммерческий директор Penny Lane Realty, напротив, утверждает, что с августа этого года в сегменте элитной городской недвижимости вновь начали расти продажи. «Оживление вызвано тем, что за последние два года экономическая ситуация в стране стабилизировались. Конечно, есть изменения в спросе на покупку элитных квартир: раньше более 30% сделок были инвестиционными, а сегодня квартиры все больше покупают ради улучшения качества жизни», – говорит эксперт.
С коллегой согласна Валерия Яновская, руководитель департамента продаж элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой»: «Сентябрь, действительно, принес некую активность, обусловленную сезонностью, хотя объем продаж на первичном и вторичном рынке невелик и значительно скромнее, чем осенью 2015 года. В целом же, с начала 2016 года можно говорить уже не о единичных сделках на первичном рынке высокобюджетного жилья Москвы, а о стабильном спросе, хотя и на более низком уровне относительно докризисного периода», – пояснил эксперт.
По теме: К концу лета 2016 года рынок элитного жилья в Москве достиг ценового дна
Новинок мало
Некоторое время назад сообщалось, что в 2016 году на рынок элитного жилья должно выйти рекордное число проектов, но то ли информация была не совсем точная, то ли планам этим не суждено было сбыться. Так, Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», утверждает, что если сравнивать с так называемыми «лучшими годами», то сегодня мы видим, что предложение новостроек сократилось примерно на 30%, и на рынок вышли единичные проекты. «Однако не следует забывать и тот факт, что сократилось и количество возможных площадок для возведения жилья такого уровня, что также приводит к сокращению предложения», – замечает эксперт.
По словам Ильи Менжунова («Метриум Групп»), на 2016 год был анонсирован выход не менее шести новых элитных проектов, из которых пока стартовало всего три – в третьем и четвертом квартале («Дом на Хлебном» («Волей Гранд»), «РЕНОМЭ» (Sminex), «Малая Ордынка, 19»). «Осторожное поведение застройщиков в части ценовой политики связано с относительно скромной покупательской активностью. Для сравнения – в 2015 году в элитном сегменте вышло 8 проектов, в 2014 году – 11 комплексов. Таким образом, девелоперская активность в 2016 году намного ниже, чем в предыдущие отчетные периоды», – отметил эксперт.
ЖК «РЕНОМЭ» (источник: dom-renome.ru)
Новые тенденции: экономия и разумность во всём
Рассказывая о трендах в сегменте элитного городского жилья столицы, эксперты отмечают, что девелоперы по-прежнему стремятся к уменьшению площадей квартир, но без потери качества и функциональности. Можно встретить предложения с готовой отделкой, причем, по словам экспертов, элитные квартиры с ремонтом становятся востребованными и на вторичном рынке – хотя вообще это явление для «элитки» не характерно: состоятельные хозяева стремятся отремонтировать и обустроить квартиру по своему вкусу.
«Сегодня основной спрос сосредоточен на домах, находящихся в высокой стадии готовности. На стадии котлована сегодня уже не покупают, да и фактически не продают. Только в очень узком сегменте, – отмечает Надежда Хазова («Усадьба»). – В бизнес-классе продажи начинаются со 2-3 этажа, поскольку чем выше стадия готовности, тем выше стоимость квадратного метра. При этом в первую очередь застройщики продают квартиры на первых этажах, квартиры больших площадей, квартиры с видом на проезжую часть. Самые ликвидные квартиры выходят на продажу, начиная с готовности дома на 40-50%. Если же говорить о самом высоком сегменте, например, о пентхаусах, то они выходят на рынок ещё позже», – рассказал эксперт.
Помимо уменьшения площадей квартир застройщики используют и другие возможности выиграть в конкурентной борьбе – например, стремятся создавать проекты с некой «изюминкой»: создают в жилых комплексах собственную спортивную или детско-образовательную инфраструктуру, придумывают особую концепцию благоустройства. Также для увеличения продаж застройщики могут прибегнуть к ребрендингу.
Что же до покупателей, то их портрет в целом остаётся неизменным, говорит Надежда Хазова («Усадьба»): бизнесмены, политики, покупатели из регионов, иностранцы. Они более избирательны, и их требования к объектам очень высоки.
Читайте также: Легко ли быть «элитным» риэлтором и как войти на этот рынок?
Запас прочности – один квартал
Учитывая тот факт, что продажи сейчас идут преимущественно в проектах высокой степени готовности, а особенного роста спроса не наблюдается, возникает вопрос, как долго девелоперы смогут ждать покупателей, не снижая цены.
«Как показывает практика, предел прочности на первичном рынке городской элитной недвижимости составляет один квартал, – считает Илья Менжунов («Метриум Групп»). – Если по итогам трех месяцев продаж не было, то застройщику приходится снижать цены. Причем речь может идти как о совсем небольшой корректировке цен (на 5-7%), так и о кардинальных скидках в 15-20%. В конечном счете, все зависит исключительно от финансового состояния застройщика и его ресурсов для строительства на собственные средства».
Однако падения цен ждать не стоит, уверен эксперт. Цены в большинстве московских элитных проектов в последнее время были стабильны и, вероятно, останутся таковыми до конца года. А вот дальнейшая динамика среднего ценового показателя на рынке элитного жилья будет зависеть, прежде всего, от стартового уровня цен в проектах, выход которых ожидается в ближайшее время. Только после начала продаж можно будет оценить реальный уровень конкуренции. «Однако если они выйдут с демпингом к рынку, то, вероятно, девелоперам уже строящихся проектов все же придется давать дополнительные преференции», – заключает Илья Менжунов.
ЖК «Малая Ордынка, 19» (источник: www.sminex.com)
По словам Валерии Яновской («БЕСТ-Новострой»), застройщики сейчас проводят аккуратную ценовую политику, не спешат поднимать стоимость метра, более того, в борьбе за покупателя готовы предоставлять лояльные условия, выраженные в индивидуальных скидках, различных вариантах оплаты, дополнительных опциях при покупке квартиры – от индивидуальной отделки до включенного в стоимость машиноместа. Кроме того, девелоперы все более активно стимулируют брокеров, предлагая им более выгодные условия сотрудничества. «Подобные меры позволят застройщикам пережить трудные времена», – считает эксперт.
В качестве заключения
Таким образом, особенного всплеска спроса и реальных сделок, о котором периодически говорится в новостях, в сегменте «элитки» не наблюдается. Более того, имеющиеся тенденции – сокращение площадей квартир, появление спроса на жилье с ремонтом как на первичном, так и на вторичном рынке и т.п. – говорят о том, что всем пришло время считать деньги – и застройщикам, и риэлторам, и покупателям. Тем не менее, ситуация в сегменте стабильная, пессимистичных прогнозов никто не строит, застройщики постепенно адаптируются к новым рыночным реалиям и работают в штатном режиме. Видимо, запас прочности пока действительно позволяет.
По теме: Элитная недвижимость в Москве стала максимально доступной