«Элитный дом должен «исповедовать вечные ценности»

Екатерина Батынкова, директор департамента продаж «Галс-Девелопмент», – о том, как рождаются настоящие шедевры рынка недвижимости.

Новое строительство быстро меняет облик столицы: появляются целые микрорайоны, бывшие промышленные территории преобразуются в ухоженные и привлекательные жилые кварталы. А преображение центральных и наиболее престижных локаций мегаполиса определяется событиями на рынке элитной недвижимости. От того, как застройщики этого сегмента подойдут к созданию своих проектов, зависит – ни много, ни мало – исторический облик Москвы в будущем. В компании «Галс-Девелопмент» хорошо понимают ответственность девелопера элитных проектов, поэтому разрабатывают концепции своих новых комплексов, опираясь на историю и традиции столичного центра. О том, как рождаются настоящие шедевры элитного рынка Москвы порталу MetrPrice.ru рассказала Екатерина Батынкова, директор департамента продаж «Галс-Девелопмент».

Высокие требования к «высокой» недвижимости

- Расскажите, пожалуйста, что сегодня вкладывается в понятие «жилого комплекса элитного класса». Каким должен быть дом, чтобы его можно было без оговорок считать элитным?

- В настоящее время на рынке элитного жилья нет общепринятой классификации, однако существует множество параметров, позволяющих определить принадлежность объекта к высокому классу. Определяющим фактором является престижное местоположение. Элитная недвижимость должна располагаться в ЦАО, иметь положительное окружение (исторические и архитектурные памятники, набережные, скверы и бульвары, премиальная инфраструктура), хорошие видовые характеристики. Второе – респектабельный внешний облик от известного архитектурного бюро и дорогая отделка входных групп. Элитный дом должен «исповедовать вечные ценности» – включать в себя те архитектурные решения, которые будут популярны вне времени. Для внешней отделки выбираются натуральные материалы – камень, кирпич, дерево, металлические элементы, всевозможные мозаики, панно и т.д.

Внутреннее пространство – входные группы – это лицо комплекса. Они должны быть разработаны в единой концепции с фасадами. Высокому классу жилья соответствуют натуральные материалы в отделке (мрамор, дерево ценных пород), а также наличие авторских решений – лифты с дизайнерской отделкой кабин, дорогая светотехника и меблировка.

- Насколько большим может быть элитный жилой комплекс?

- Покупатели такого жилья, безусловно, ценят приватность, поэтому элитный комплекс должен иметь ограниченное количество квартир – 80-130, не более 3-4 жилых помещений на этаже. А вот наличие отделки необязательно – клиенты ценят возможность распланировать жилье на свой вкус. Объемно-планировочные решения элитной квартиры должны быть эксклюзивными, например, иметь зимний сад или террасу. В наших резиденциях де люкс «Театральный Дом» есть уникальные апартаменты с открытыми террасами, откуда открывается потрясающий вид на пятиглавую церковь Симеона Столпника XVII века, а также атмосферные мансардные апартаменты. Проектная планировка больших квартир должна предусматривать возможность разделения гостевой зоны и приватной, а также наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные), зоны приготовления пищи и зоны столовой. И, конечно, такое жилье должно обладать самыми лучшими видовыми характеристиками. Окна – с увеличенной площадью остекления, в идеале – панорамные окна.

ЖК «Театральный дом»

В согласии с историей

- Проект элитного класса – это всегда нечто единственное в своём роде. Как создаются концепции таких объектов?

- Каждый объект «Галс-Девелопмент» индивидуален. Мы создаем концепции жилых комплексов на основе глубокого маркетингового исследования и изучения исторической застройки района. Выбираемые имена – «Театральный Дом», Wine House, «Наследие», «Достояние», полностью соответствуют нашим традициям «интеллигентного девелопмента» и общей концептуальной направленности объектов.

- К слову, что значит «интеллигентный девелопмент», и как этот принцип реализуется в работе компании?

- Интеллигентность в строительстве – это бережное отношение к историческому наследию, архитектурному облику города, создание комфортной городской среды. Этот подход отражен во всех наших проектах и определяет стиль ведения бизнеса, отличающий нас от конкурентов. Наше кредо – безупречная архитектура, идеально вписанная в окружающую застройку, самое высокое качество строительства и отделки. На примере уже построенных и сданных в эксплуатацию комплексов – «Литератор», Wine House, «Сады Пекина», «Наследие» каждый может воочию в этом убедиться.

- Каждый из этих комплексов базируется на собственной истории. Как они создаются?

- Для вновь возводимых зданий история рождается вместе с именем, а реконструируемый объект сам способен вдохновить застройщика собственной историей и легендами. Как пример, элитный комплекс Wine House, возведённый на месте завода шампанских вин «Корнет». Концептуальным центром элитного квартала стал архитектурный памятник конца XIX века, старинное здание из красного кирпича, до революции принадлежавшее «царскому виночерпию» Петру Арсеньевичу Смирнову. Рядом с историческим зданием уже построен и введен в эксплуатацию комплекс современных клубных домов. Безусловно, сегодня ЖК Wine House является архитектурной доминантой района Замоскворечье. Внешний облик комплекса был разработан двумя ведущими мастерскими – ТПО «Резерв» и бюро SPEECH, что является редким прецедентом для рынка недвижимости.

Другой проект компании – резиденции де люкс «Театральный Дом» интересен не только своей архитектурой и оснащенностью, но и своей исторической значимостью. В рамках этого проекта наша команда завершила реставрацию фасада XIX века со стороны Поварской улицы, созданных архитектором Н. Струковым. Нами была полностью восстановлена кирпичная кладка стен, лепные карнизы и декоративные элементы. Генеральным проектировщиком проекта выступает ГУП «Моспроект-2 им. М.В. Посохина».

ЖК Wine House

В новом проекте компании ЖК «Достояние» выбор стиля также не случаен. При создании концепции архитекторы под руководством заслуженного архитектора России Павла Андреева вдохновлялись знаменитыми московскими зданиями 1950-1960-х годов постройки – любимые москвичами «сталинские высотки». Классическая архитектура наиболее интересна и близка основной целевой аудитории проекта. Несмотря на то, что проект относится к бизнес-классу, мы привнесли в него элементы элитного жилья – например, на верхних этажах башен расположатся 6 пентхаусов с открытыми террасами, зимними садами и каминами. Это проектное решение полностью себя оправдало – на сегодняшний день пентхаусы практически полностью реализованы. Кроме того, у компании «Галс-Девелопмент» уже имеется успешно реализованный объект, выполненный в стиле «сталинский ампир» – квартал «Наследие».

ЖК Достояние

Иностранный опыт и местные трудности

- Какие тенденции зарубежной архитектуры помогают при создании элитных комплексов для российской столицы?

- При разработке проекта «Театральный Дом», включающем в себя как фрагменты исторических фасадов, так и элементы нового строительства, проектная команда черпала вдохновение в европейских постройках в стиле «модерн». В Италии, к слову, стиль модерн в архитектуре – «стиль либерти» – отличался обилием декоративных деталей. Типичным сооружением в этом стиле был Дворец коммуны (Palazzo del Comune) 1911-1932 гг. Немецкий модерн базировался на тех же принципах, что французский или испанский, противопоставлял строгой рациональности свободу творческой фантазии, прямым линиям – плавные, «природные» очертания, большим плоским поверхностям – изящество декоративных рельефных орнаментов.

- Кстати, насколько трудно вписать новый проект в существующую столичную застройку? Ведь строятся жилые комплексы элитного класса, как правило, в самых старых и престижных районах Москвы, где каждый метр на учёте.  

- При возведении всех наших элитных проектов – комплексы «Литератор», Wine House, «Театральный Дом», «Сады Пекина» – мы столкнулись с такой проблемой, как стесненные условия строительства. Комплексы возводились и возводятся внутри уже сложившейся застройки, возникали сложности с подъездными путями и с проведением подземных работ. Например, подземная часть комплекса «Сады Пекина» выполнялась закрытым способом (метод «top-down»). Это один из методов, позволяющих строить здания с многоуровневой подземной частью, в условиях плотной городской застройки и одновременно сократить общее время производства строительных работ. В этом случае ограждение котлована выполняется, как правило, в виде «стены в грунте», а за нулевую отметку принимается перекрытие над верхним подземным этажом. При этом распорной системой для «стены в грунте» являются диски перекрытий, которые устраиваются от выбранной отметки и до фундаментной плиты.

ЖК «Сады Пекина»

Импортозамещение по-элитному

- Что сейчас происходит с рынком элитной недвижимости, какие изменения Вы замечаете?

- Сейчас на рынке элитной/премиальной недвижимости есть несколько ключевых трендов, отвечающих актуальным тенденциям и запросам покупателей.

Использование импортных дорогостоящих компонентов при строительстве элитных комплексов раньше считалось одним из самых главных условий, определяющих статусность объекта. В условиях нынешней экономической ситуации застройщики вынуждены находить достойную замену в целях балансирования между приемлемой для сегмента ценой (без ее повышения) и достойным качеством. На сегодняшний день в России уже есть и продолжают появляться совместные с западными компаниями комбинаты по производству строительных материалов и т.п. Компанией «Галс-Девелопмент» эффективно проводится политика по разумному импортозамещению.

ЖК «Литератор», холл на первом этаже.

Новой для рынка стала тенденция к снижению средней площади элитного жилья. По сути, ярко выраженная оптимизация площадей высококлассных объектов происходит уже в течение последних трех лет. Например, по сравнению с 2014 годом он сократился до 31 кв. м. По состоянию на конец 3-го квартала 2016 г. средняя площадь приобретаемого жилья в элитном и премиальном сегментах относительно августа уменьшилась на 12 кв. метров и составила 104 кв. м. Часть выходящих сегодня на рынок элитных объектов вынуждена пересматривать квартирографию и адаптировать ее под данный фактор.

Третий тренд – минимизация объектов общедомовой инфраструктуры. Совсем недавно считалось, что объект элитной недвижимости должен иметь определенный набор собственной общедомовой инфраструктуры – в него входили как тренажерный зал с бассейном, так и холодильники для хранения шуб и винные шкафы. На сегодняшний день данная тенденция устарела – жители поняли, что эксплуатация данной инфраструктуры ложится на их плечи, а застройщики решили более функционально использовать первые этажи элитных объектов. Так, например, появились таунхаусы с собственными участками земли, кстати, очень эффективно реализованные в комплексах «Литератор» и Wine House.

Внутреннее пространство ЖК «Литератор»

Индивидуальность вместо показной роскоши

- Как меняются предпочтения покупателей элитной недвижимости?

- В настоящее время стремление к показной роскоши прошло, и выбор покупателей дорогого жилья все больше основывается на критериях рациональности. Это касается и планировок, и имеющейся инфраструктуры, и местоположения, и архитектуры объекта. Конкуренция между застройщиками растет, им все труднее предложить что-то новое, но именно индивидуальность сейчас востребована рынком как никогда. Усилилось внимание покупателей к придомовой территории – если раньше можно было просто замостить двор или вообще не делать внутренней территории, то сегодня для придомовой территории застройщики разрабатывают отдельную концепцию. Для элитного комплекса «Сады Пекина», построенного в центре города и введенного в эксплуатацию в сентябре 2016 года, мы также использовали крыши корпусов для организации индивидуального пространства для отдыха жителей – уникальные сады на крыше с панорамными видами на центр города.

Входная группа в ЖК Wine House

- Как в целом можно охарактеризовать современного покупателя элитной недвижимости?

- Требовательный и рациональный. Нам очень часто задают вопрос, кто наша целевая аудитория? Это очень эрудированные люди, они ведут активный образ жизни, разбираются в дизайне и тенденциях. А в связи с богатым предложением элитных новостроек к выбору своего жилья подходят, не спеша и тщательно сравнивая конкурентов. К слову о рациональности, подавляющая доля квартир выбираются уже не по количеству элитных метров (как было модно ранее), а с точки зрения функциональности планировки и отсутствия бесполезных площадей, на которые придется тратить лишние деньги при отделке и оплате коммунальных платежей. Большинство покупателей сейчас ограничивается площадью до 140 кв. м для своей семьи, а одинокие люди и молодые семьи зачастую приобретают квартиры площадью до 70 кв. м.

Изменились предпочтения и в архитектуре. Пятнадцать лет назад был популярен классический стиль, в середине нулевых вырос спрос на хай-тек. В 2015 году и по сей день повышенным спросом пользуется неоклассика и различные виды модерна, а также стиль ар-деко, в бизнес-классе особой популярностью пользуется современный сталинский ампир.

ЖК «Наследие»

Кроме того, покупатели делают выбор в пользу тех комплексов, которые предлагают жителю только самые необходимые услуги. Самые востребованные на сегодняшний день опции – это подземный паркинг, детские площадки и клубы, салон красоты, аптека и минимаркет.

- Иначе говоря, ввиду кризиса покупатели элитного жилья сегодня не отказываются от возможности сэкономить. Застройщики, в свою очередь, помогают им в этом?

- В реализации элитных объектов сегодня тоже наметились изменения – почти все застройщики предлагают клиентам гибкую систему скидок, различные программы лояльности и бонусные программы, а также увеличение срока беспроцентные рассрочек (с 3 до 6 месяцев, в отдельных проектах до 2 лет).

Журнал MetrPrice.ru желает своим читателям удачного выбора и благополучных сделок!